FII VERS CRI

Livre

VSLH11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O Versalhes RI FII tem como objetivo investir em papéis com lastro imobiliário ( ) buscando assimetria de risco e retorno, com foco em operações nos segmentos de e loteamento. Em novembro de 2025, o fundo apresentou recuperação no , cobrindo a distribuição de dividendos, impulsionado pela volta da inflação positiva e maior número de dias úteis, além da liquidação antecipada do CRI Thermas São Pedro.

Desempenho

O Fundo distribuiu R$ 0,029 por cota, o que representa um Dividend de 1,21% sobre a cota média de mercado. O foi de R$ 932 mil (aprox. R$ 0,031/cota), superando a distribuição de R$ 866 mil. O desempenho melhorou em relação a outubro devido ao positivo de setembro (+0,48%) e ao recebimento antecipado com lucro do Thermas São Pedro.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,029 por cota, representando um Dividend de 1,21% no mês (15,29% anualizado sobre cota de mercado). O pagamento representou cerca de 96% do Lucro Caixa gerado no período, permitindo uma leve recomposição de reservas.

Indicadores

P/VP

0,23

DY Mensal

1,21%

DY Projetado 12M

15,29%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,03

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

64.500

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,9 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Pagamento integral antecipado da dívida do CRI Thermas São Pedro, gerando lucro de R$ 1,93 milhões acumulado desde a aquisição.
Resultado caixa voltou a cobrir integralmente a distribuição de dividendos.
Aprovação de recompra compulsória total do CRI Solar das Águas em assembleia.

Desafios

Não recebimento do CRI Solar das Águas em novembro devido ao vencimento antecipado.
Necessidade contínua de reestruturações: aprovação de extensão de waiver para o CRI Pride II.
Cota de mercado negociada a R$ 2,35, representando um desconto extremo (P/VP 0,23) frente ao valor patrimonial de R$ 10,07.
Diversos ativos relevantes (GPK, WAM, Brasil Parques) permanecem em período de carência estendida (waivers).

Riscos do Fundo

Risco de Crédito High Yield: Carteira concentrada em emissores de menor qualidade creditícia e segmentos voláteis (Multipropriedade).
Risco de Estrutura de Capital: Alta exposição a cotas Subordinadas (40,1%), que absorvem as perdas primeiro em caso de default.
Risco de Liquidez/Solvência: P/VP de 0,23 indica percepção de mercado de 'distressed asset'.
Risco de Reestruturação: Elevada dependência de carências e waivers para manutenção da adimplência formal dos CRIs.
Concentração Geográfica: Exposição relevante (31%) no estado de Goiás (risco regional turismo Caldas Novas).

Observações do Mês

O VSLH11 apresentou um mês de alívio operacional em novembro, com a geração de caixa superando a distribuição, revertendo o déficit de outubro. O pré-pagamento do Thermas São Pedro foi um evento positivo de e lucro. Contudo, a estrutura do fundo permanece crítica: negociando a 23% do valor patrimonial, com 40% da carteira em classe e uma dependência elevada de reestruturações e carências longas (algumas até 2030) para manter a reportada sob controle. A 'estabilidade' dos dividendos mascara a fragilidade do fluxo de caixa futuro dos devedores.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 13,00%

15,54%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 4,1%. Reestruturado com carência até set/2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança e coobrigação das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotas da SPEFundo de reservaFundo de obra

Inadimplência

4,1% acumulado

WAM Holding

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 13,06%

10,09%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência de juros até dez/2025.

Garantias

Cessão fiduciária da receita das empresas do grupoFiança da pessoa jurídica controladoraAlienação fiduciária das ações da cedenteFundo de reservaFundo de obra

Inadimplência

N/A

GPK

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 11,50%

8,55%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das açõesAval da Brasil Parques S.AFundo de obra

Inadimplência

N/A

GPK II

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 10,00%

6,94%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisCessão fiduciária do excedente mensalAlienação fiduciária das ações

Inadimplência

N/A

CRI Solar das Águas

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

6,51%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vencimento antecipado. Recompra compulsória aprovada.

Inadimplência

N/A

Eco Resort

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IPCA + 9,50%

4,93%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada 5,6%. Vendas líquidas positivas (49) em novembro.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança acionistasAlienação fiduciária açõesHipoteca

Inadimplência

5,6% acumulado

OP Resort

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IPCA + 9,00%

3,87%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada 4,8%. 68 vendas líquidas positivas.

Garantias

Alienação fiduciária das cotasFiança dos sóciosCessão fiduciária dos créditosFundo de Reserva

Inadimplência

4,8% acumulado

GPK

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 8,50%

3,56%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Inadimplência

N/A

Circuito de Compras

Shopping Center

Shopping Center・IPCA + 8,00%

3,46%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Recebimentos totalizaram R$ 5,48 MM no mês.

Garantias

Alienação de 90% das açõesSeguro performanceCessão fiduciária da conta vinculadaFundo reserva

Inadimplência

N/A

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 23,00%

3,12%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 23,00%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 4,1%.

Inadimplência

4,1% acumulado

OP Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 15,67%

3,03%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 4,8%.

Inadimplência

4,8% acumulado

Gran Viver

Loteamento Residencial

Loteamento Residencial・IPCA + 11,00%

2,41%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento Residencial

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 8,1%. Reestruturado, carência até fev/2025.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das açõesFundo de liquidezFundo de reserva

Inadimplência

8,1% acumulado

Brasil Parques

Parques e Lazer

Parques e Lazer・IPCA + 9,25%

1,89%

Tipo

CRI

Segmento

Parques e Lazer

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Fiança dos empreendimentosCessão fiduciária de 100% da receitaAlienação fiduciária das ações

Inadimplência

N/A

Brasil Parques

Parques e Lazer

Parques e Lazer・IPCA + 10,50%

1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Parques e Lazer

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Reestruturada, carência até jul/2026.

Inadimplência

N/A

Gran Viver

Loteamento Residencial

Loteamento Residencial・IPCA + 15,20%

1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento Residencial

Taxa

IPCA + 15,20%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 8,1%.

Inadimplência

8,1% acumulado

Loteamentos Goias

Loteamento

Loteamento・Prefixado 10,00%

1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

Prefixado 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Mezanino. Vendas negativas (18) em nov/25. Inadimplência 7,1%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicasAlienação fiduciária das quotasFundo de reservaFundo de obras

Inadimplência

7,1% acumulado

EDA

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IGP-M + 18,00%

1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 18,00%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 0,7%. Reestruturada, carência até fev/2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das quotasFundo de reserva

Inadimplência

0,7% acumulado

WAM Holding

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 9,06%

1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Senior. Reestruturada, carência juros até dez/2025.

Inadimplência

N/A

CRI STX 37

A receber

A receber・N/A

1,15%

Tipo

CRI

Segmento

A receber

Taxa

N/A

LTV

Não informado

Resumo

Ativo em execução/recuperação. Valor recebido R$ 1,13 MM.

Inadimplência

N/A

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,00%

0,83%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 1,7%.

Garantias

Coobrigação dos SóciosCessão Fiduciária de créditosFiança de SóciosAlienação Fiduciária de QuotasFundo de Reserva

Inadimplência

1,7% acumulado

Eco Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 14,50%

0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 14,50%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 5,6%.

Inadimplência

5,6% acumulado

Recanto dos Pássaros

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 3,4%.

Garantias

Fiança dos sóciosCessão Fiduciária dos recebíveisAlienação Fiduciária das cotasFundo de Reserva

Inadimplência

3,4% acumulado

EDA

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IGP-M + 10,00%

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência 0,7%.

Inadimplência

0,7% acumulado

Grupo Cem 32

Loteamento

Loteamento・IPCA + 7,50%

0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 0,2%. 7 vendas líquidas positivas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicasAlienação fiduciária das quotasFundo de reserva

Inadimplência

0,2% acumulado

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・IPCA + 15,00%

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 1,7%.

Inadimplência

1,7% acumulado

Pride II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,79%

0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Construtora. Operação em dia.

Garantias

Cessão fiduciária de direitos econômicosAlienação fiduciária de cotasFundo de reserva

Inadimplência

N/A

Pride II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Operação em dia.

Inadimplência

N/A

Reiter Log

Galpão Logístico

Galpão Logístico・IPCA + 9,00%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Galpão Logístico

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação em dia.

Garantias

Alienação FiduciáriaAval sócio

Inadimplência

N/A

Araguaína Park

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 4,2%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasFundo de Reserva

Inadimplência

4,2% acumulado

União do Lago

Loteamento

Loteamento・IPCA + 8,25%

0,12%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 3,1%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária quotasFiança sócios

Inadimplência

3,1% acumulado

Grupo Cem 32

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,50%

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Mezanino. Inadimplência 0,2%.

Inadimplência

0,2% acumulado

União do Lago

Loteamento

Loteamento・IPCA + 12,08%

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 3,1%.

Inadimplência

3,1% acumulado

Urbanes Santa Maria

Loteamento

Loteamento・IPCA + 9,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 3,2%.

Garantias

Fiança dos sóciosCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das unidades

Inadimplência

3,2% acumulado

Urbanes Santa Maria

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 3,2%.

Inadimplência

3,2% acumulado

FIIs

Lote M²

2,63%

XBXO11 – RCap 1810 FoF

0,69%

Classes

Senior

49,4%

Subordinado

40,1%

Única

8,7%

Mezanino

1,9%

Exposição por Índice

IPCA

72,5%

IGP-M

25,7%

Prefixado

1,8%

Exposição por Segmento

Hotelaria

63,7%

Residencial

11,6%

Comercial

4,2%

Lazer

3,6%

Logística

0,2%