FII VERS CRI

VSLH11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O VSLH11 é um fundo de papel focado em CRIs, predominantemente nos segmentos de e hotelaria. Em dezembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,03 por cota, apresentando um leve aumento em relação aos meses anteriores. A gestão continua focada na reestruturação de ativos problemáticos (waivers e carências) e na gestão de , evidenciada pelo pagamento antecipado dos CRIs Grupo Cem 32 e Urbanes Santa Maria.

Desempenho

O foi de R$ 937 mil (R$ 0,031/cota), cobrindo integralmente a distribuição de R$ 866 mil (R$ 0,03/cota). O resultado foi impulsionado por eventos de (pré-pagamentos) que compensaram a menor correção monetária do período.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,03 por cota, representando um Dividend mensal de 1,35% sobre a cota de mercado (1,59% gross-up). O payout foi de aproximadamente 92% do .

Indicadores

P/VP

0,21

DY Mensal

1,35%

DY Projetado 12M

17,07%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,03

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

63.720

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

42%

Prazo Médio

4,8 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Pagamento antecipado total do CRI Grupo Cem 32 (R$ 5,6M recebidos).
Pagamento antecipado total do CRI Urbanes Santa Maria (R$ 490k recebidos).
Aumento do dividendo para R$ 0,03 após três meses estáveis em R$ 0,029.
Cobertura de dividendos pelo resultado caixa (Payout < 100%).

Desafios

Cota de mercado atingiu mínima histórica no trimestre (R$ 2,15), ampliando o desconto patrimonial (P/VP ~0,21).
Necessidade contínua de 'waivers' e reestruturações (ex: Resort do Lago Park, GPK, WAM) com carências estendidas até 2026/2030.
Dependência de eventos não recorrentes (pré-pagamentos) para sustentar aumento de resultado em cenário de inflação moderada.

Riscos do Fundo

Risco de Crédito High Yield: Elevada concentração (40%) em cotas subordinadas que absorvem primeiras perdas.
Risco de Reestruturação: Dependência de waivers e carências longas para evitar defaults contábeis nos principais ativos (GPK, WAM, Resort do Lago).
Risco de Liquidez/Solvência: Cota negociada a ~21% do Valor Patrimonial, indicando severa desconfiança do mercado na recuperação do capital.
Concentração Geográfica: Exposição relevante (32,6%) no estado de Goiás, concentrada em riscos regionais de turismo (Caldas Novas).

Notas

Não há incidência de taxa de gestão sobre a parcela do patrimônio líquido referente ao XBXO11 e ao Lote M² FII.

Observações do Mês

O fundo mostra uma melhora operacional pontual com a cobertura de dividendos e leve aumento na distribuição, graças à gestão ativa de (pré-pagamentos). No entanto, a estrutura de capital permanece extremamente arriscada: 40% do portfólio é , há alta concentração em e uma dependência crítica de reestruturações (waivers) para evitar defaults formais. O mercado precifica um cenário de liquidação/insolvência com o em 0,21, deteriorando-se mês a mês.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 13,00%

16,92%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência acum 4,5%. Reestruturado com carência até set/2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança e coobrigação das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotas da SPEFundo de reservaFundo de obra

Inadimplência

4,5% acumulado

WAM Holding

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 13,06%

10,09%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Reestruturada, carência de juros até dez/2025.

Garantias

Cessão fiduciária da receitaFiança da pessoa jurídica controladoraAlienação fiduciária das açõesFundo de reservaFundo de obra

Inadimplência

N/A

GPK

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 11,50%

8,33%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das açõesAval da Brasil Parques S.AFundo de obra

Inadimplência

N/A

GPK II

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 10,00%

6,75%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Única. Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisCessão fiduciária do excedente mensalAlienação fiduciária das ações

Inadimplência

N/A

CRI Solar das Águas

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

6,33%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vencimento antecipado. Recompra compulsória. Valor recebido R$ 22,04 MM.

Inadimplência

N/A

Eco Resort

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IPCA + 9,50%

4,79%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência acumulada 5,8%. 22 vendas líquidas positivas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança acionistasAlienação fiduciária açõesHipoteca

Inadimplência

5,8% acumulado

OP Resort

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IPCA + 9,00%

3,78%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência 5,0%. 149 vendas líquidas positivas.

Garantias

Alienação fiduciária das cotasFiança dos sóciosCessão fiduciária dos créditosFundo de ReservaFiança

Inadimplência

5,0% acumulado

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 23,00%

3,65%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 23,00%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 4,5%.

Inadimplência

4,5% acumulado

GPK

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 8,50%

3,47%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Reestruturada, carência até jul/2026.

Inadimplência

N/A

Circuito de Compras

Shopping Center

Shopping Center・IPCA + 8,00%

3,31%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Recebimentos totalizaram R$ 5,85 MM no mês.

Garantias

Alienação de 90% das açõesSeguro performanceCessão fiduciária da conta vinculadaFundo reserva

Inadimplência

N/A

OP Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 15,67%

2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 5,0%.

Inadimplência

5,0% acumulado

Gran Viver

Loteamento Residencial

Loteamento Residencial・IPCA + 11,00%

2,32%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento Residencial

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência 8,1%. Reestruturado, carência até fev/2025.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das açõesFundo de liquidezFundo de reserva

Inadimplência

8,1% acumulado

Brasil Parques

Parques e Lazer

Parques e Lazer・IPCA + 9,25%

1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Parques e Lazer

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Fiança dos empreendimentosCessão fiduciária de 100% da receitaAlienação fiduciária das ações

Inadimplência

N/A

Brasil Parques

Parques e Lazer

Parques e Lazer・IPCA + 10,50%

1,69%

Tipo

CRI

Segmento

Parques e Lazer

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Reestruturada, carência até jul/2026.

Inadimplência

N/A

Gran Viver

Loteamento Residencial

Loteamento Residencial・IPCA + 15,20%

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento Residencial

Taxa

IPCA + 15,20%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 8,1%.

Inadimplência

8,1% acumulado

EDA

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IGP-M + 18,00%

1,39%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 18,00%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 0,7%. Reestruturada, carência até fev/2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das quotasFundo de reserva

Inadimplência

0,7% acumulado

Loteamentos Goias

Loteamento

Loteamento・Prefixado 10,00%

1,37%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

Prefixado 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Mezanino. Inadimplência 7,1%. 5 vendas positivas em dez/2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotasFundo de reservaFundo de obras

Inadimplência

7,1% acumulado

WAM Holding

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・IPCA + 9,06%

1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Reestruturada, carência juros até dez/2025.

Inadimplência

N/A

CRI STX 37

A receber

A receber・N/A

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

A receber

Taxa

N/A

LTV

Não informado

Resumo

Ativo em execução/recuperação. Valor recebido R$ 1,13 MM.

Inadimplência

N/A

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,00%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência 1,8%.

Garantias

Coobrigação dos SóciosCessão Fiduciária de créditosFiança de SóciosAlienação Fiduciária de QuotasFundo de Reserva

Inadimplência

1,8% acumulado

Eco Resort

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IPCA + 14,50%

0,77%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IPCA + 14,50%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 5,8%.

Inadimplência

5,8% acumulado

Recanto dos Pássaros

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 3,6%. 2 vendas positivas em dez/25.

Garantias

Fiança sóciosCessão Fiduciária recebíveisAlienação Fiduciária cotasFundo de Reserva

Inadimplência

3,6% acumulado

EDA

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・IGP-M + 10,00%

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência 0,7%.

Inadimplência

0,7% acumulado

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・IPCA + 15,00%

0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 1,8%.

Inadimplência

1,8% acumulado

Pride II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,79%

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Operação em dia.

Garantias

Cessão fiduciária de direitos econômicosAlienação fiduciária de cotasFundo de reserva

Inadimplência

N/A

Pride II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Operação em dia.

Inadimplência

N/A

Reiter Log

Galpão Logístico

Galpão Logístico・IPCA + 9,00%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Galpão Logístico

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Pagamentos em dia.

Garantias

Alienação FiduciáriaAval sócio

Inadimplência

N/A

Araguaína Park

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 4,1%. 7 vendas negativas em dez/25.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasFundo de Reserva

Inadimplência

4,1% acumulado

União do Lago

Loteamento

Loteamento・IPCA + 8,25%

0,12%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Inadimplência 3,1%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária quotasFiança sócios

Inadimplência

3,1% acumulado

União do Lago

Loteamento

Loteamento・IPCA + 12,08%

0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Inadimplência 3,1%.

Inadimplência

3,1% acumulado

FIIs

Lote M²

2,55%

XBXO11 – RCap 1810 FoF

0,67%

Classes

Sênior

49,7%

Subordinado

40,1%

Única

8,5%

Mezanino

1,7%

Exposição por Índice

IPCA

70,2%

IGP-M

28,1%

Prefixado

1,7%

Exposição por Segmento

Hotelaria

71%

Residencial

11,7%

Comercial

Lazer

3,5%

Logística

0,2%

Resumo do Relatório Gerencial de VSLH11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VERS CRI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Classes

Exposição por Índice

Exposição por Segmento