FII VERS CRI

Livre

VSLH11—Resumo de Maio de 2025

Resumo

O Versalhes RI FII (VSLH11) é um fundo de investimento que atua primordialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com uma estratégia de buscar assimetria entre risco e retorno. De forma oportunística, o fundo pode alocar até 33% de seu patrimônio em equities ou outros FIIs. Em maio, o patrimônio do fundo alocado em CRIs correspondia a 85,64%. Desse total, 22,19% dos ativos estavam adimplentes, 61,88% em período de carência e 1,57% encontravam-se inadimplentes e em negociação.

Desempenho

A receita proveniente dos CRIs apresentou uma redução no mês, influenciada por um menor número de dias úteis (19 vs 21), uma variação menor do (0,56% em março, base para a correção do mês) e a dos CRIs OP Resort e Eco Resort, que estão em processo de regularização. O do mês foi de R$ 864 mil (aproximadamente R$ 0,029 por cota), enquanto a distribuição foi de R$ 1,135 milhão (R$ 0,033 por cota), indicando o uso de reservas de lucro para complementar o rendimento.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,033 por cota, o que representa um Dividend de 1,17% sobre a cota média de ingresso. Este rendimento é equivalente a 115% do , considerando o gross-up. O valor distribuído foi superior ao gerado no período.

Indicadores

P/VP

0,30

DY Mensal

1,17%

DY Projetado 12M

13,28%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,03

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

70.255

Métricas

Taxa de Inadimplência

1,57%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,0 anos

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Alocação de 85,64% do patrimônio líquido em CRIs.
Distribuição de R$ 0,033 por cota, representando um Dividend Yield de 1,17% sobre a cota média de ingresso.
A distribuição com gross-up equivale a 115% do CDI do período.

Desafios

Redução da receita de CRIs em maio, impactada por menos dias úteis e um índice IPCA mais baixo no período de referência.
Inadimplência nos pagamentos dos CRIs OP Resort e Eco Resort, que seguem em tratativas para regularização.
Carteira de CRIs com 1,57% dos ativos em situação de inadimplência e negociação.

Riscos do Fundo

Alta concentração de risco no segmento de multipropriedade e lazer/turismo, que compõem a maior parte da carteira.
Exposição a devedores com perfil de crédito de maior risco (high yield), o que pode levar a maiores taxas de inadimplência.
Risco de inadimplência e necessidade de renegociação em várias operações da carteira, como observado nos CRIs OP Resort e Eco Resort.
Dependência de indexadores de inflação (IPCA e IGP-M), cuja volatilidade pode impactar a receita do fundo.
Baixa liquidez da cota no mercado secundário, refletida no elevado desconto do preço de mercado sobre o valor patrimonial.
Investimento em FIIs geridos pela própria RCap Asset (XBXO11), o que pode configurar um potencial conflito de interesse.

Notas

O fundo possui isenção de taxa de gestão sobre as parcelas do patrimônio investidas nos FIIs XBXO11 e Lote M² FII, mitigando o conflito de interesse.

Observações do Mês

O VSLH11 é um fundo híbrido com foco em CRIs de alto risco ( ), buscando retornos elevados. Em maio, o fundo enfrentou uma queda na receita devido a fatores macroeconômicos ( menor) e operacionais ( nos CRIs OP Resort e Eco Resort). A distribuição de R$ 0,033/cota foi inferior à do mês anterior, mas ainda representa um atrativo. A carteira possui alta concentração no segmento de e Lazer/Turismo (mais de 70%), o que eleva o risco. O extremamente baixo (0,29) reflete a percepção de alto risco do mercado sobre a carteira.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 13,00%

15,59%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

A reestruturação da dívida, aprovada em assembleia, suspendeu os efeitos do vencimento antecipado e concedeu carência para os pagamentos programados até fevereiro de 2025. Inadimplência acumulada de 6,9%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança e coobrigação das pessoas físicas sócias do empreendimentoAlienação fiduciária das quotas da SPEFundo de reserva equivalente a três parcelas de pagamento (PMT) dos CRIFundo de obra

WAM Holding

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,06%

9,62%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com extensão do período de carência do pagamento de juros até janeiro de 2025. O fluxo de caixa livre gerado no período será usado para amortizar o saldo devedor.

Garantias

Cessão fiduciária da receita das empresas do grupoFiança da pessoa jurídica controladoraAlienação fiduciária das ações da cedente e empresas controladasFundo de reservaFundo de obra

GPK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 11,50%

8,27%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança das pessoas físicas sócias da devedoraAlienação fiduciária das ações da cedenteAval da Brasil Parques S.AFundo de obra

GPK II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

6,73%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosCessão fiduciária do excedente mensal dos empreendimentosAlienação fiduciária das ações da cedente e dos empreendimentos

Eco Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

4,87%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Em maio, foram registradas 40 vendas líquidas positivas. A inadimplência acumulada encerrou o mês em 4,8%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos acionistasAlienação fiduciária das açõesAlienação fiduciária de imóvelHipoteca do empreendimento

Solar das Águas

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

3,95%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

O resultado de vendas líquidas foi negativo em 223 unidades. A inadimplência acumulada teve uma queda de 0,26% em relação ao mês anterior, fechando em 1,04%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das açõesFundo de reservaFundo de obra

OP Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,00%

3,82%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Em maio, houve 48 vendas líquidas positivas. A inadimplência acumulada no mês foi de 3,9%.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas da cedenteFiança dos sóciosCessão fiduciária dos créditosFundo de Reserva

GPK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 8,50%

3,46%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Circuito de Compras

Shopping

Shopping・IPCA + 8,00%

3,33%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

No mês, os recebimentos totalizaram R$ 5,60 MM, dos quais R$ 5,53MM foram provenientes de contratos de locação. Carência de juros parcial até dez/25.

Garantias

Alienação de 90% das ações da devedoraSeguro performance da obraCessão fiduciária de conta e créditosFundo reserva

Resort do Lago Park (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 23,00%

3,22%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 23,00%

LTV

Não informado

Resumo

OP Resort (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 15,67%

2,98%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Em maio, houve 48 vendas líquidas positivas. A inadimplência acumulada no mês foi de 3,9%.

Solar das Águas (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 16,64%

2,69%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 16,64%

LTV

Não informado

Resumo

O resultado de vendas líquidas foi negativo em 223 unidades. A inadimplência acumulada teve uma queda de 0,26% em relação ao mês anterior, fechando em 1,04%.

Gran Viver

Corporativo

Corporativo・IPCA + 11,00%

2,49%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até fevereiro de 2025. Inadimplência acumulada de 8,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das ações da Gran Viver Urbanismo S/AFundo de liquidezFundo de reserva

Brasil Parques

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,25%

1,83%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e definição de carência dos pagamentos até julho de 2025.

Garantias

Fiança dos empreendimentosCessão fiduciária de 100% da receitaAlienação fiduciária das ações e imóveis

Gran Viver (Sub)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 15,20%

1,77%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 15,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até fevereiro de 2025. Inadimplência acumulada de 8,3%.

Brasil Parques (Sub)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,50%

1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e definição de carência dos pagamentos até julho de 2025.

Loteamentos Goias

Loteamento

Loteamento・Prefixado 10,00%

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

Prefixado 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio de 2025, o resultado de vendas foi positivo em 10 unidades. A inadimplência acumulada foi de 6,91%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotas de companhiaFundo de reservaFundo de obras

EDA

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 18,00%

1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 18,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e concessão de carência para os pagamentos até fevereiro de 2025. Inadimplência de 1,3%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sócios pessoas físicasAlienação fiduciária das quotas e do empreendimentoFundo de reserva

WAM Holding (Sr)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,06%

1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com extensão do período de carência do pagamento de juros até janeiro de 2025.

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,00%

0,91%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

No mês de maio, foi reportada 1 venda líquida negativa e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,7%.

Garantias

Coobrigação dos SóciosCessão Fiduciária de créditosFiança de Sócios PF e PJAlienação Fiduciária de Quotas da CedenteFundo de Reserva

Eco Resort (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 14,50%

0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 14,50%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Em maio, foram registradas 40 vendas líquidas positivas. A inadimplência acumulada encerrou o mês em 4,8%.

Grupo Cem 32

Loteamento

Loteamento・IPCA + 7,50%

0,55%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio, houve 18 vendas líquidas positivas e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 0,2%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotasFundo de reservaFundo de obras

EDA (Sr)

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 10,00%

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e concessão de carência para os pagamentos até fevereiro de 2025. Inadimplência de 1,3%.

Thermas São Pedro

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 17,50%

0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 17,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio, houve 0 vendas líquidas e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 14,2%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasHipoteca do empreendimento

HF Engenharia (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 15,00%

0,39%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

Não informado

Resumo

No mês de maio, foi reportada 1 venda líquida negativa e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,7%.

Pride II (SUB)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,79%

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Devedora é uma construtora de Curitiba com foco residencial. Todos os pagamentos estão seguindo conforme o previsto.

Garantias

Cessão fiduciária de direitos econômicosAlienação fiduciária de cotasFundo de reserva, despesas, obras e aquisição

Pride II (Sr)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Devedora é uma construtora de Curitiba com foco residencial. Todos os pagamentos estão seguindo conforme o previsto.

Reiter Log

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,00%

0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

A operação realizou todos os pagamentos previstos.

Garantias

Alienação Fiduciária do EmpreendimentoAval do sócio pessoa físicaAval de pessoas jurídicas

Araguaína Park

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

No mês de maio, registrou-se 4 vendas líquidas positivas. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 4,6%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasFundo de Reserva

União do Lago

Loteamento

Loteamento・IPCA + 8,25%

0,14%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio, foram registradas 0 vendas líquidas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,0%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das quotas da desenvolvedoraFiança dos sócios pessoas físicas

Grupo Cem 32 (Mez)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,50%

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio, houve 18 vendas líquidas positivas e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 0,2%.

União do Lago (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 12,08%

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio, foram registradas 0 vendas líquidas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,0%.

Urbanes Santa Maria

Loteamento

Loteamento・IPCA + 9,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio, houve 0 vendas líquidas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,1%.

Garantias

Fiança dos sócios pessoas físicasCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das unidades e matrícula mãeFundo de reserva

Urbanes Santa Maria (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em maio, houve 0 vendas líquidas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,1%.

FIIs

Lote M² FII

2,65%

XBXO11 - RCap 1810 FoF

0,73%

Outros Ativos

CRI STX 37

A receber・Em execução

R$ 5.0M

Tipo

A receber

Status

Em execução

Valor Contábil

R$ 5.0M

Resumo

Valor a receber referente à operação do CRI STX 37.

Classes

Sênior

50,6%

Subordinado

39,6%

Única

7,9%

Mezanino

Exposição por Índice

IPCA

73,9%

IGP-M

24,2%

Prefixado

1,8%

Regiões

Goiás

31,1%

Rio Grande do Sul

18%

São Paulo

17,5%

Bahia

8,4%

Paraná

5,6%

Minas Gerais

4,3%

Pernambuco

3,3%

Pará

1,3%

Rio de Janeiro

0,7%

Mato Grosso

0,2%

Tocantins

0,2%

Alagoas

0,1%

Exposição por Segmento

Multipropriedade

47,1%

Corporativo

44,4%

Loteamento

4,6%

Shopping

3,9%