FII VERS CRI

Livre

VSLH11—Resumo de Junho de 2025

Resumo

O Versalhes RI FII (VSLH11) é um fundo que investe primordialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de alto risco ( ), buscando retornos elevados. Em junho, o fundo aumentou a distribuição para R$ 0,034 por cota, apesar da receita de CRIs ter sido impactada negativamente pela queda do . Esse aumento foi sustentado por reservas de caixa acumuladas. A carteira de CRIs permanece com um perfil de risco elevado, com 85,64% de alocação, sendo que 62,04% dos ativos estão em período de carência, 22,04% estão adimplentes e 1,55% inadimplentes e em negociação.

Desempenho

A receita de CRIs apresentou redução nos últimos meses, impactada pela variação menor do e pela em operações como OP Resort e Eco Resort, que seguem em negociação. O do mês foi de R$ 873 mil (R$ 0,029 por cota), inferior à distribuição de R$ 985 mil (R$ 0,034 por cota), o que demonstra o uso de reservas para complementar o rendimento aos cotistas. O fundo finalizou a atualização de seu regulamento para a CVM 175, passando a ter responsabilidade limitada.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,034 por cota, um leve aumento em relação ao mês anterior. Este valor representa um Dividend de 1,16% sobre a cota média de ingresso. Com o gross-up (considerando isenção de IR), o rendimento equivale a 131% do no período. A distribuição acumulada no semestre corresponde a aproximadamente 95,4% do lucro caixa gerado.

Indicadores

P/VP

0,29

DY Mensal

1,17%

DY Projetado 12M

14,02%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,03

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

69.584

Métricas

Taxa de Inadimplência

1,55%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,9 anos

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Distribuição de R$ 0,034 por cota, representando um rendimento de 131% do CDI (com gross-up).
Alocação de 85,64% do patrimônio líquido em CRIs.
Finalização da atualização do regulamento do fundo para a Resolução CVM 175, conferindo responsabilidade limitada.
Marginal melhora na inadimplência da carteira, que passou de 1,57% para 1,55%.

Desafios

Receita de CRIs reduzida nos últimos dois meses, pressionada pela queda na variação do IPCA.
Persistência de inadimplência nos CRIs OP Resort e Eco Resort, que continuam em processo de renegociação.
Elevado percentual da carteira de CRIs em período de carência (62,04%), o que limita a geração de caixa atual.

Riscos do Fundo

Alta concentração de risco no segmento de multipropriedade (47% da carteira de CRIs), que é sensível a ciclos econômicos.
Exposição a devedores com perfil de crédito de maior risco (high yield), refletido na necessidade de renegociações e períodos de carência.
Risco de fluxo de caixa futuro, com 62,04% da carteira de CRIs em período de carência e 1,55% em inadimplência e negociação.
Dependência de indexadores de inflação (IPCA e IGP-M), cuja volatilidade pode impactar a receita do fundo.
Elevado desconto do preço de mercado sobre o valor patrimonial (P/VP de ~0,29), indicando baixa liquidez e alta percepção de risco pelo mercado.
Investimento em FII gerido pela própria RCap Asset (XBXO11), o que pode configurar um potencial conflito de interesse, embora mitigado pela isenção de taxa de gestão.

Notas

O fundo possui isenção de taxa de gestão sobre as parcelas do patrimônio investidas nos FIIs XBXO11 e Lote M² FII, mitigando o conflito de interesse de dupla cobrança.
Conforme informado pela gestão, a distribuição acumulada no semestre corresponde a 95,4% do lucro caixa gerado no mesmo período.
Foram deliberadas em assembleia renegociações nos CRIs STX 37, Pride II e WAM Holding durante o mês de junho.

Observações do Mês

O fundo continua a navegar um cenário desafiador com sua carteira de CRIs de alto risco. O leve aumento na distribuição, embora positivo, foi viabilizado por reservas acumuladas, já que o resultado do mês não cobriu os proventos. O perfil de risco da carteira permanece alto, com 1,55% em e mais de 62% em período de carência. O extremamente descontado (0,29) reflete o ceticismo do mercado quanto à sustentabilidade dos retornos e à qualidade dos ativos.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 13,00%

15,61%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até fevereiro de 2025. Inadimplência acumulada de 7,5%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança e coobrigação das pessoas físicas sócias do empreendimentoAlienação fiduciária das quotas da SPEFundo de reservaFundo de obra

WAM Holding

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,06%

9,54%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com extensão do período de carência do pagamento de juros até dezembro de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária da receita das empresas do grupoFiança da pessoa jurídica controladoraAlienação fiduciária das ações da cedente e empresas controladasFundo de reservaFundo de obra

GPK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 11,50%

8,37%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança das pessoas físicas sócias da devedoraAlienação fiduciária das ações da cedenteAval da Brasil Parques S.AFundo de obra

GPK II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

6,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosCessão fiduciária do excedente mensal dos empreendimentosAlienação fiduciária das ações da cedente e dos empreendimentos

Eco Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

4,85%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Em junho, foram registradas 197 vendas líquidas negativas. A inadimplência acumulada encerrou o mês em 4,9%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos acionistasAlienação fiduciária das açõesAlienação fiduciária de imóvelHipoteca do empreendimento

Solar das Águas

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

3,92%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, o resultado de vendas líquidas foi negativo em 93 unidades. A inadimplência acumulada na carteira está em 1,0%, com a gestão comentando que fechou em 0,97%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das açõesFundo de reservaFundo de obra

OP Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,00%

3,82%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Em junho, houve 261 vendas líquidas negativas. A inadimplência acumulada no mês foi de 4,0%.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas da cedenteFiança dos sóciosCessão fiduciária dos créditosFundo de Reserva

GPK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 8,50%

3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Circuito de Compras

Shopping

Shopping・IPCA + 8,00%

3,38%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

No mês, os recebimentos totalizaram R$ 5,88 MM (dos quais R$ 5,81 MM de locação). Possui carência parcial de juros até dez/25.

Garantias

Alienação de 90% das ações da devedoraSeguro performance da obraCessão fiduciária de conta e créditosFundo reserva

Resort do Lago Park (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 23,00%

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 23,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até fevereiro de 2025. Inadimplência acumulada de 7,5%.

OP Resort (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 15,67%

2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Em junho, houve 261 vendas líquidas negativas. A inadimplência acumulada no mês foi de 4,0%.

Solar das Águas (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 16,64%

2,67%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 16,64%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, o resultado de vendas líquidas foi negativo em 93 unidades. Inadimplência acumulada de 1,0%.

Gran Viver

Corporativo

Corporativo・IPCA + 11,00%

2,47%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até fevereiro de 2025. Inadimplência acumulada de 8,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das ações da Gran Viver Urbanismo S/AFundo de liquidezFundo de reserva

Brasil Parques

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,25%

1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e definição de carência dos pagamentos até julho de 2025.

Garantias

Fiança dos empreendimentosCessão fiduciária de 100% da receitaAlienação fiduciária das ações e imóveis

Gran Viver (Sub)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 15,20%

1,75%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 15,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com concessão de carência para os pagamentos programados até fevereiro de 2025. Inadimplência acumulada de 8,3%.

Brasil Parques (Sub)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,50%

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e definição de carência dos pagamentos até julho de 2025.

Loteamentos Goias

Loteamento

Loteamento・Prefixado 10,00%

1,55%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

Prefixado 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho de 2025, o resultado de vendas foi de zero unidades. A inadimplência acumulada foi de 7,2%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotas de companhiaFundo de reservaFundo de obras

EDA

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 18,00%

1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 18,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e concessão de carência para os pagamentos até fevereiro de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das quotas e do empreendimentoFundo de reserva

WAM Holding

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,06%

1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com extensão do período de carência do pagamento de juros até dezembro de 2025.

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,00%

0,89%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

No mês de junho, foi reportada 0 venda líquida e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,9%.

Garantias

Coobrigação dos SóciosCessão Fiduciária de créditosFiança de Sócios PF e PJAlienação Fiduciária de QuotasFundo de Reserva

Eco Resort (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 14,50%

0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 14,50%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos reduzidos, em tratativas para regularização. Inadimplência acumulada de 4,9%.

Grupo Cem 32

Loteamento

Loteamento・IPCA + 7,50%

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, houve 58 vendas líquidas positivas e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 0,2%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotasFundo de reservaFundo de obras

EDA

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 10,00%

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com aprovação de waiver e concessão de carência para os pagamentos até fevereiro de 2025.

Thermas São Pedro

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 17,50%

0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 17,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, houve 1 venda líquida negativa e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 16,1%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasHipoteca do empreendimento

HF Engenharia (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 15,00%

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

Não informado

Resumo

No mês de junho, foi reportada 0 venda líquida e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,9%.

Pride II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,79%

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Devedora é uma construtora de Curitiba. Operação em dia.

Garantias

Cessão fiduciária de direitos econômicosAlienação fiduciária de cotasFundo de reservaFundo de despesasFundo de obrasFundo de aquisição

Pride II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Devedora é uma construtora de Curitiba. Operação em dia.

Reiter Log

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,00%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

A operação realizou todos os pagamentos previstos.

Garantias

Alienação Fiduciária do EmpreendimentoAval do sócio pessoa físicaAval de pessoas jurídicas

Araguaína Park

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

No mês de junho, registrou-se 2 vendas líquidas positivas. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 4,6%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasFundo de Reserva

União do Lago

Loteamento

Loteamento・IPCA + 8,25%

0,14%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, foram registradas 0 vendas líquidas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,0%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das quotas da desenvolvedoraFiança dos sócios pessoas físicas

Grupo Cem 32

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,50%

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, houve 58 vendas líquidas positivas e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 0,2%.

União do Lago (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 12,08%

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, foram registradas 0 vendas líquidas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,0%.

Urbanes Santa Maria

Loteamento

Loteamento・IPCA + 9,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, houve 3 vendas líquidas positivas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,0%.

Garantias

Fiança dos sócios pessoas físicasCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das unidades e matrícula mãeFundo de reserva

Urbanes Santa Maria (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Em junho, houve 3 vendas líquidas positivas e a inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,0%.

FIIs

Lote M² FII

2,65%

XBXO11 - RCap 1810 FoF

0,73%

Outros Ativos

CRI STX 37

A receber・Em execução

R$ 5.0M

Tipo

A receber

Status

Em execução

Valor Contábil

R$ 5.0M

Resumo

Refere-se a um valor a receber relacionado à operação do CRI STX 37, correspondendo a 1,65% do PL.

Classes

Sênior

50,6%

Subordinado

39,5%

Única

7,9%

Mezanino

1,9%

Exposição por Índice

IPCA

74%

IGP-M

24,2%

Prefixado

1,8%

Regiões

Goiás

31%

Rio Grande do Sul

18,1%

São Paulo

17,5%

Bahia

8,3%

Paraná

5,6%

Minas Gerais

4,2%

Pernambuco

3,3%

Pará

1,3%

Rio de Janeiro

0,7%

Mato Grosso

0,2%

Tocantins

0,2%

Alagoas

0,1%

Exposição por Segmento

Multipropriedade

47%

Corporativo

44,5%

Loteamento

4,5%

Shopping

3,9%