FII VERS CRI

Livre

VSLH11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O VSLH11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo híbrido, com foco principal na alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de perfil , buscando retornos elevados. Estrategicamente, o fundo também pode investir em cotas de outros FIIs e equities. Em agosto, o fundo demonstrou uma recuperação significativa em suas receitas de CRIs, impulsionada pelo recebimento de pagamentos de um recentemente renegociado (STX 37), pela estabilidade da inflação e por um maior número de dias úteis. A gestão segue buscando novas oportunidades para alocar o caixa disponível.

Desempenho

O desempenho do fundo em agosto marcou uma recuperação notável em comparação com o mês anterior. O atingiu R$ 1,101 milhão, equivalente a R$ 0,0369 por cota. Esse valor foi suficiente para cobrir integralmente a distribuição do período, que foi de R$ 0,029 por cota, representando uma melhora em relação aos meses anteriores, nos quais o fundo utilizou reservas para complementar os proventos. Este desempenho positivo reflete a melhora no fluxo de recebíveis da carteira.

Dividendos

A distribuição referente a agosto foi de R$ 0,029 por cota, representando um dividend mensal de 0,29% sobre o valor patrimonial da cota. Este valor, embora inferior aos patamares do início do ano, sinaliza uma recuperação após o corte acentuado ocorrido em julho (R$ 0,026/cota). Considerando o gross-up, o rendimento foi equivalente a 107% do no período. A distribuição correspondeu a aproximadamente 87,1% do lucro caixa gerado no período, indicando uma gestão mais conservadora dos proventos.

Indicadores

P/VP

0,26

DY Mensal

0,29%

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,04

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

67.643

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,8 anos

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Operações

34

Número de FIIs

2

Destaques

  • Aumento da receita proveniente dos CRIs, revertendo a tendência de queda dos meses anteriores.
  • O resultado caixa de R$ 0,0369 por cota superou a distribuição de R$ 0,029 por cota, eliminando a necessidade de uso de reservas.
  • Recebimento de pagamento do CRI STX 37, um ativo que havia sido renegociado, contribuindo positivamente para o fluxo de caixa.

Desafios

  • Persistência de inadimplência elevada em ativos específicos da carteira, como o CRI Thermas São Pedro (19,7%).
  • Grande parte do portfólio de CRIs permanece em período de carência após reestruturações, o que representa um risco latente para o fluxo de caixa futuro.
  • Preço da cota de mercado continua com um desconto extremo em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,26), refletindo a alta percepção de risco pelo mercado.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito elevado devido à alta concentração em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de perfil high yield.
  • Concentração setorial em multipropriedade, lazer e turismo, segmentos voláteis e sensíveis a ciclos econômicos.
  • Risco de fluxo de caixa, com uma parcela significativa da carteira em período de carência após reestruturações de dívida.
  • Risco de mercado e liquidez, evidenciado pelo P/VP extremamente descontado, o que indica forte percepção de risco e dificuldade na venda das cotas sem perdas.
  • Potencial conflito de interesse pelo investimento em FIIs geridos pela própria RCap Asset, embora mitigado pela isenção da taxa de gestão sobre essas posições.

Notas

  • Não há incidência de taxa de gestão sobre a parcela do patrimônio líquido referente ao XBXO11 – R Cap 1810 FoF FII e ao Lote M² FII.

Observações do Mês

O fundo mostrou sinais de recuperação em agosto, após um julho criticamente negativo. A receita voltou a crescer e o resultado foi forte o suficiente para cobrir a distribuição, um marco positivo importante. No entanto, a carteira de CRIs continua sendo de altíssimo risco, com diversos ativos reestruturados, em carência ou com pontual elevada. O desconto extremo da cota no mercado ( ~0.26) sinaliza que os investidores permanecem céticos quanto à sustentabilidade dessa melhora. A situação saiu de alarmante para frágil, exigindo monitoramento contínuo.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

15,55%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 5,9%. Operação com carência de pagamentos até fevereiro de 2025.

WAM Holding

Corporativo

9,56%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de juros até dezembro de 2025.

GPK

Corporativo

8,49%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de pagamentos até julho de 2025.

GPK II

Corporativo

6,89%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de pagamentos até julho de 2025.

Eco Resort

Multipropriedade

4,89%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 5,2%. Registrou 59 vendas líquidas positivas em agosto.

Solar das Águas

Multipropriedade

3,92%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,0%. Apresentou 7 vendas líquidas positivas no mês.

OP Resort

Multipropriedade

3,84%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 4,3%. Registrou 136 vendas líquidas positivas em agosto.

GPK

Corporativo

3,54%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de pagamentos até julho de 2025.

Circuito de Compras

Shopping

3,34%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Os recebimentos de locação totalizaram R$ 5,36 MM no mês.

Resort do Lago Park

Multipropriedade

3,14%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 23,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 5,9%. Tranche subordinada da operação.

OP Resort

Multipropriedade

3%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 4,3%. Tranche subordinada da operação.

Solar das Águas

Multipropriedade

2,67%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 16,64%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,0%. Tranche subordinada da operação.

Gran Viver

Corporativo

2,45%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 8,1%. Operação reestruturada com carência até fevereiro de 2025.

Brasil Parques

Corporativo

1,87%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de pagamentos até julho de 2025.

Brasil Parques

Corporativo

1,73%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de pagamentos até julho de 2025.

Gran Viver

Corporativo

1,72%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 15,20%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 8,1%. Tranche subordinada da operação.

Loteamentos Goias

Loteamento

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

Prefixado 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 7,2%. Resultado de vendas negativo em 7 unidades no mês.

EDA

Multipropriedade

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 18,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,2%. Operação reestruturada com carência até fevereiro de 2025.

WAM Holding

Corporativo

1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de juros até dezembro de 2025.

HF Engenharia

Loteamento

0,87%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,8%. Nenhuma venda líquida no período.

Eco Resort

Multipropriedade

0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 14,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 5,2%. Tranche subordinada da operação.

Grupo Cem 32

Loteamento

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 0,2%. Registrou 10 vendas líquidas positivas em agosto.

EDA

Multipropriedade

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,2%. Tranche sênior da operação.

Thermas São Pedro

Multipropriedade

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 17,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 19,7%. Nenhuma venda líquida no período.

HF Engenharia

Loteamento

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,8%. Tranche subordinada da operação.

Pride II

Corporativo

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Construtora de Curitiba com foco residencial.

Pride II

Corporativo

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Construtora de Curitiba com foco residencial.

Reiter Log

Corporativo

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

A operação realizou todos os pagamentos previstos.

Araguaína Park

Loteamento

0,18%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 4,6%. Foram reportadas 8 vendas líquidas negativas no período.

União do Lago

Loteamento

0,14%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,0%. Nenhuma venda líquida no período.

Grupo Cem 32

Loteamento

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 0,2%. Tranche mezanino da operação.

União do Lago

Loteamento

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,0%. Tranche subordinada da operação.

Urbanes Santa Maria

Loteamento

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,0%. Registrou 2 vendas líquidas positivas em agosto.

Urbanes Santa Maria

Loteamento

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,0%. Tranche subordinada da operação.

FIIs

Lote M²

2,64%

XBXO11 - RCap 1810 FoF

0,73%

Outros Ativos

CRI STX 37

A receber

R$ 3.5M

Tipo

A receber

Valor Contábil

R$ 3.5M

Resumo

Valor a receber referente a uma operação de CRI que se encontra em execução.

Classes

Sênior

50,5%

Subordinado

39,6%

Única

8%

Mezanino

1,9%

Exposição por Índice

IPCA

74,2%

IGP-M

24%

Prefixado

1,8%

Regiões

Goiás

31%

Rio Grande do Sul

18,3%

São Paulo

16,9%

Bahia

8,4%

Paraná

5,7%

Minas Gerais

4,2%

Pernambuco

3,4%

Pará

1,2%

Rio de Janeiro

0,7%

Mato Grosso

0,2%

Tocantins

0,2%

Alagoas

0,1%

Exposição por Segmento

Multipropriedade

46,8%

Corporativo

44,8%

Loteamento

4,5%

Shopping

3,9%

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