FII VERS CRI

Livre

VSLH11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O VSLH11 é um fundo imobiliário híbrido, com estratégia focada no investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de alto risco ( ) para buscar retornos elevados. Em setembro, o fundo distribuiu R$ 0,029 por cota, valor que foi totalmente coberto pelo gerado no período. A receita total de CRIs diminuiu em relação a agosto, que contou com um pagamento não recorrente do STX 37. No entanto, a receita dos demais CRIs da carteira apresentou melhora, impulsionada pela variação do e pela aquisição de um novo ativo (CRI Recanto dos Pássaros). A gestão continua atuando ativamente na carteira, tendo aprovado em assembleia a carência de pagamentos para os CRIs OP Resort e Eco Resort.

Desempenho

O desempenho do fundo em setembro demonstrou estabilidade. O foi de R$ 888 mil, equivalente a R$ 0,0297 por cota, cobrindo integralmente a distribuição de R$ 0,029 por cota. Este é o segundo mês consecutivo em que o resultado supera a distribuição, um sinal positivo após o período de estresse em julho. O fundo também realizou a aquisição de R$ 2,65 milhões em cotas do Recanto dos Pássaros, um ativo considerado de baixo risco de performance pela gestão.

Dividendos

A distribuição em setembro foi de R$ 0,029 por cota, mantendo o mesmo patamar do mês anterior. Este valor representa um dividend mensal de 1,11% sobre a cota de mercado do final de agosto. Segundo a gestão, a distribuição acumulada no segundo semestre corresponde a aproximadamente 90,4% do lucro caixa gerado, indicando que os pagamentos estão alinhados à capacidade de geração de receita do fundo no momento.

Indicadores

P/VP

0,26

DY Mensal

1,11%

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,03

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

66.624

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,7 anos

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Operações

35

Número de FIIs

2

Destaques

  • O resultado caixa cobriu integralmente a distribuição de dividendos pelo segundo mês consecutivo.
  • Aquisição de R$ 2,65 milhões em cotas subordinadas do CRI Recanto dos Pássaros, um ativo com baixo risco de performance (obra concluída e praticamente todo vendido).
  • Aprovação de carência de pagamentos para os CRIs OP Resort e Eco Resort, demonstrando gestão ativa sobre os ativos estressados da carteira.

Desafios

  • Persistência de inadimplência muito elevada em ativos específicos, como o CRI Thermas São Pedro, que atingiu 21,3% em setembro.
  • Necessidade contínua de reestruturar operações, com a aprovação de novas carências para os CRIs OP Resort e Eco Resort, evidenciando a fragilidade de crédito de parte do portfólio.
  • O preço da cota de mercado continua com um desconto extremo em relação ao valor patrimonial (P/VP de aproximadamente 0,26), refletindo a alta percepção de risco pelo mercado.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito elevado, com uma carteira concentrada em operações de alto risco (high yield) e diversos ativos em situação de estresse financeiro, inadimplência ou carência.
  • Concentração setorial nos segmentos de Multipropriedade e Lazer/Turismo, que são mais voláteis e sensíveis a ciclos econômicos.
  • Inadimplência crítica em ativos específicos, como o CRI Thermas São Pedro (21,3%), que representa um risco de perda de capital.
  • Risco de mercado e liquidez, evidenciado pelo P/VP extremamente descontado (cerca de 0,26), que indica forte percepção de risco e dificuldade de negociação das cotas sem perdas significativas.
  • Potencial conflito de interesse pelo investimento em FIIs geridos pela própria RCap Asset, embora mitigado pela isenção da taxa de gestão sobre essas posições.

Notas

  • Não há incidência de taxa de gestão sobre a parcela do patrimônio líquido referente ao XBXO11 - R Cap 1810 FoF FII e ao Lote M² FII, o que mitiga o conflito de interesse.

Observações do Mês

O fundo conseguiu manter um estado de estabilidade em setembro, cobrindo seus dividendos com o resultado gerado, o que é um ponto positivo. No entanto, essa estabilidade é frágil e depende de constantes renegociações e concessões de carência na carteira de CRIs. A aquisição de um ativo de melhor qualidade é um passo na direção certa, mas de impacto muito pequeno no portfólio geral, que continua a apresentar bolsões de risco elevado, como a crescente no Thermas São Pedro (21,3%). O extremamente baixo sinaliza que o mercado ainda precifica um risco muito alto para o fundo.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

15,51%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,7%. Operação foi reestruturada com carência de pagamentos até fevereiro de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança e coobrigação das pessoas físicas sócias do empreendimentoAlienação fiduciária das quotas da SPEFundo de reservaFundo de obra

WAM Holding

Corporativo

9,55%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada, com extensão do período de carência de pagamento de juros até dezembro de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária da receita das empresas do grupoFiança da pessoa jurídica controladoraAlienação fiduciária das ações da cedente e empresas controladasFundo de reservaFundo de obra

GPK

Corporativo

8,54%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança das pessoas físicas sócias da devedoraAlienação fiduciária das ações da cedenteAval da Brasil Parques S.AFundo de obra

GPK II

Corporativo

6,93%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência de pagamentos até julho de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosCessão fiduciária do excedente mensal dos empreendimentosAlienação fiduciária das ações da cedente e dos empreendimentos

Eco Resort

Multipropriedade

4,92%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 5,4%. Em setembro, registrou 49 vendas líquidas negativas. Foi aprovada carência de pagamentos para a operação.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos acionistasAlienação fiduciária das açõesAlienação fiduciária de imóvelHipoteca do empreendimento

Solar das Águas

Multipropriedade

3,86%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,0%, com um crescimento de 0,04% no mês. Apresentou 6 vendas líquidas negativas em setembro.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das açõesFundo de reservaFundo de obra

OP Resort

Multipropriedade

3,84%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 4,6%. Em setembro, houve 26 vendas líquidas positivas. Foi aprovada carência de pagamentos para a operação.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas da cedenteFiança dos sóciosCessão fiduciária dos créditosFundo de Reserva

GPK

Corporativo

3,56%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência para os pagamentos programados até julho de 2025.

Circuito de Compras

Shopping

3,37%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

No mês, os recebimentos totalizaram R$ 5,41 MM, provenientes de contratos de locação.

Garantias

Alienação de 90% das ações da devedoraSeguro performance da obraCessão fiduciária da conta vinculada e dos recebíveisFundo reserva

Resort do Lago Park

Multipropriedade

3,12%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 23,00%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 3,7%. Operação foi reestruturada com carência de pagamentos até fevereiro de 2025.

OP Resort

Multipropriedade

3%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 4,6%.

Solar das Águas

Multipropriedade

2,63%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 16,64%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 1,0%.

Gran Viver

Corporativo

2,43%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 8,1%. Operação reestruturada com carência até fevereiro de 2025.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das ações da Gran Viver Urbanismo S/AFundo de liquidezFundo de reserva

Brasil Parques

Corporativo

1,88%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação reestruturada com carência dos pagamentos até julho de 2025.

Garantias

Fiança dos empreendimentosCessão fiduciária de 100% da receitaAlienação fiduciária das ações e imóveis

Brasil Parques

Corporativo

1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Operação reestruturada com carência dos pagamentos até julho de 2025.

Gran Viver

Corporativo

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 15,20%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 8,1%.

Loteamentos Goias

Loteamento

1,49%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

Prefixado 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 7,1%. Em setembro, o resultado de vendas foi negativo em 7 unidades.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotasFundo de reserva

EDA

Multipropriedade

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 18,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 0,7%. Operação reestruturada com carência até fevereiro de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das quotas e do empreendimentoFundo de reserva

WAM Holding

Corporativo

1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Sênior. Operação reestruturada com carência de juros até dezembro de 2025.

HF Engenharia

Loteamento

0,86%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 1,6%. Nenhuma venda líquida no período.

Garantias

Coobrigação dos SóciosCessão Fiduciária de créditosFiança de Sócios PF e PJAlienação Fiduciária de QuotasFundo de Reserva

Eco Resort

Multipropriedade

0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 14,50%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 5,4%.

Recanto dos Pássaros

Loteamento

0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Nova aquisição do mês. Empreendimento com obra concluída e praticamente todo vendido, mitigando riscos.

Garantias

Fiança dos sócios do empreendimentoCessão Fiduciária dos recebíveis atuais e futurosAlienação Fiduciária das cotas da CedenteFundo de Reserva

Grupo Cem 32

Loteamento

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 0,2%. Em setembro, houve 4 vendas líquidas positivas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotasFundo de reserva

EDA

Multipropriedade

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Sênior. Inadimplência acumulada de 0,7%.

Thermas São Pedro

Multipropriedade

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 17,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada muito alta, finalizando o mês em 21,3%. Nenhuma venda líquida no período.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasHipoteca do empreendimento

HF Engenharia

Loteamento

0,37%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 1,6%.

Pride II

Corporativo

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Devedora é uma construtora de Curitiba. Operação em dia.

Garantias

Cessão fiduciária de direitos econômicosAlienação fiduciária de cotasFundo de reservaFundo de despesasFundo de obrasFundo de aquisição

Pride II

Corporativo

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Sênior. Operação em dia.

Reiter Log

Corporativo

0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

A operação realizou todos os pagamentos previstos.

Garantias

Alienação Fiduciária do EmpreendimentoAval do sócio pessoa físicaAval de pessoas jurídicas

Araguaína Park

Loteamento

0,18%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 4,6%. Em setembro, foram reportadas 7 vendas líquidas negativas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança dos sóciosAlienação fiduciária das cotasFundo de Reserva

União do Lago

Loteamento

0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,0%. Nenhuma venda líquida no período.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das quotas da desenvolvedoraFiança dos sócios

Grupo Cem 32

Loteamento

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Mezanino. Inadimplência acumulada de 0,2%.

União do Lago

Loteamento

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 3,0%.

Urbanes Santa Maria

Loteamento

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,2%. Em setembro, houve 1 venda líquida positiva.

Garantias

Fiança dos sócios pessoas físicasCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das unidadesFundo de reserva

Urbanes Santa Maria

Loteamento

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche Subordinada. Inadimplência acumulada de 3,2%.

FIIs

Lote M²

2,65%

XBXO11 - RCap 1810 FoF

0,73%

Outros Ativos

CRI STX 37

A receber・Em execução

R$ 3.5M

Tipo

A receber

Status

Em execução

Valor Contábil

R$ 3.5M

Origem

CRI

Resumo

Valor a receber referente à operação do CRI STX 37.

Classes

Sênior

50,1%

Subordinado

40,1%

Única

8%

Mezanino

1,8%

Exposição por Índice

IPCA

74,5%

IGP-M

23,8%

Prefixado

1,7%

Regiões

Goiás

30,9%

Rio Grande do Sul

19,1%

São Paulo

16,8%

Bahia

8,4%

Paraná

5,7%

Minas Gerais

4,1%

Pernambuco

3,4%

Pará

1,2%

Rio de Janeiro

0,7%

Mato Grosso

0,2%

Tocantins

0,2%

Alagoas

0,1%

Exposição por Segmento

Multipropriedade

46,4%

Corporativo

44,6%

Loteamento

5,2%

Shopping

3,9%

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