FII VERS CRI

VSLH11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O VSLH11 é um fundo de papel focado em CRIs , com forte exposição a multipropriedades e hotelaria. Em janeiro de 2026, a gestão reportou uma queda nas receitas de CRIs devido à liquidação de ativos nos meses anteriores e ao menor número de dias úteis, o que refletiu na redução dos dividendos para R$ 0,027/cota. O portfólio continua marcado por expressivas reestruturações e carências (waivers) para sustentar a adimplência formal, com as cotas negociadas com profundo desconto no mercado secundário.

Desempenho

O resultado de janeiro foi impactado por um calendário mais enxuto (19 dias úteis) e pelo esvaziamento da carteira geradora de juros decorrente das recentes liquidações. O apresentou leve alta (0,18%), mas insuficiente para compensar a queda estrutural nos recebimentos base. Como resultado, o fundo distribuiu R$ 0,027 por cota, representando um DY mensal de 1,35% sobre a cota de mercado de fechamento.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,027 por cota, caracterizando uma redução em relação aos R$ 0,030 pagos em dezembro. O dividend no mês alcançou 1,35% em função da cotação altamente descontada do fundo.

Indicadores

P/VP

0,22

DY Mensal

1,35%

DY Projetado 12M

16,2%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,03

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

63.158

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,2 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Pequeno avanço da cota patrimonial e valorização da cota de mercado secundário no mês de janeiro.
Recebimentos pontuais relevantes no CRI Circuito de Compras totalizando R$ 6,14 milhões.
O fundo mantém uma base oficial de inadimplência estabilizada temporariamente devido às agressivas reestruturações e waivers vigentes.

Desafios

Em janeiro de 2026, a receita de CRIs caiu substancialmente devido a menos dias úteis (19 vs 22) e reduções na carteira base por liquidações passadas.
Redução da distribuição de dividendos de R$ 0,030 para R$ 0,027 por cota devido à compressão do resultado.
Diversos ativos seguem com o fluxo financeiro limitado ou paralisado pelas carências de principal e juros estendidas em muitos casos até 2026.

Riscos do Fundo

Risco de Crédito High Yield e Subordinação: Com 40,1% do portfólio atrelado a papéis Subordinados, o fundo está configurado para absorver integralmente as primeiras perdas em caso de inadimplências agudas.
Risco de Liquidez das Cotas e Precificação Distressed: O P/VP persistente na casa de 0,22 indica que o mercado secundário não avalia o fundo em uma ótica operacional funcional, assumindo forte perda de capital real subjacente.
Risco de Reestruturação e Defaults Técnicos: Dependência crítica e contínua de concessões de carência (waivers) de pagamentos, transferindo fluxos faltantes para um futuro incerto.
Risco Setorial: Mais de 60% do portfólio depende de fluxos do nicho de hotelaria, lazer e multipropriedade, sujeitos a elevada volatilidade.

Notas

Não há incidência de taxa de gestão sobre a parcela do patrimônio líquido alocada nos fundos XBXO11 e Lote M2 FII.

Observações do Mês

O fundo permanece em uma situação muito frágil (distressed), com o mercado avaliando suas cotas a meros 22% do valor patrimonial. A queda da distribuição em janeiro comprova que a melhora pontual no final de 2025 foi insustentável e calcada em liquidações antecipadas que, na prática, reduziram o volume de ativos geradores de juros. Com mais de 40% da carteira atrelada a cotas e uma dependência crítica de carências para evitar o default, a perspectiva de geração de caixa real de longo prazo é severamente comprometida.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・13%

17,18%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

13%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. A reestruturação aprovou o pedido de waiver suspendendo os efeitos do vencimento antecipado e definindo carência até setembro de 2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança e coobrigação das pessoas físicas sócias do empreendimentoAlienação fiduciária das quotas da SPEFundo de reserva equivalente a três parcelasFundo de obra

Inadimplência

Inadimplência de 4,0%

WAM Holding

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・13,06%

10,14%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. A reestruturação deliberou extensão do período de carência do pagamento de juros até dezembro de 2025.

Garantias

Cessão fiduciária da receita das empresas do grupoFiança da pessoa jurídica controladoraAlienação fiduciária das ações da cedente e empresas controladasFundo de reservaFundo de obra

GPK

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・11,5%

8,27%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

11,5%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Reestruturação deliberou concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança das pessoas físicas sócias da devedoraAlienação fiduciária das ações da cedenteAval da Brasil Parques S.AFundo de obra

GPK II

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・10%

6,71%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

10%

LTV

Não informado

Resumo

Única. Reestruturação deliberou suspensão dos efeitos do vencimento antecipado e concessão de carência para pagamentos até julho de 2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosCessão fiduciária do excedente mensal dos empreendimentosAlienação fiduciária das ações da cedente

CRI Solar das Águas

Multipropriedade

Multipropriedade・0%

6,27%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Ativo classificado como Portfólio a receber. Vencimento antecipado com valor recebido de R$ 22,39 MM.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicasAlienação fiduciária das ações da cedenteFundo de reserva

Eco Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・9,5%

4,76%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

9,5%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Foram registradas 48 vendas líquidas positivas no período. Inadimplência acumulada encerrou em 6,0%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiançaAlienação fiduciária da totalidade das ações da cedenteAlienação fiduciária de imóvel pertencente à Eldorado EmpreendimentosHipoteca do empreendimento

Inadimplência

Inadimplência de 6,0%

OP Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・9%

3,77%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Em janeiro houve 29 vendas líquidas positivas. Inadimplência acumulada de 5,2%.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas da cedenteFiança dos sócios pessoa jurídicaCessão fiduciária dos créditos atuais e futurosFundo de ReservaFiança

Inadimplência

Inadimplência de 5,2%

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・23%

3,74%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

23%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Associada às mesmas garantias base da operação.

Inadimplência

Inadimplência de 4,0%

GPK

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・8,5%

3,45%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

8,5%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Carência nos pagamentos até julho de 2026.

Circuito de Compras

Shopping Center

Shopping Center・8%

3,27%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Recebimentos no mês totalizaram R$ 6,14 MM, dos quais R$ 5,85 MM de contratos de locação.

Garantias

Alienação de 90% das ações da devedoraSeguro performance da obraCessão fiduciária da conta vinculada dos recebíveisCessão fiduciária de contratos atípicosFundo reserva

OP Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・15,67%

2,94%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada.

Inadimplência

Inadimplência de 5,2%

Gran Viver

Loteamento Residencial

Loteamento Residencial・11%

2,32%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento Residencial

Taxa

11%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Reestruturação deliberou aprovação de waiver, suspendendo vencimento antecipado e concedendo carência para pagamentos até fevereiro de 2025.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das ações da Gran Viver UrbanismoFundo de liquidezFundo de reserva

Inadimplência

Inadimplência de 8,2%

Brasil Parques

Parques e Lazer

Parques e Lazer・9,25%

1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Parques e Lazer

Taxa

9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Reestruturação deliberou carência dos pagamentos programados até julho de 2026.

Garantias

Fiança dos empreendimentosCessão fiduciária de 100% da receitaAlienação fiduciária das ações da devedoraAlienação fiduciária dos imóveis

Brasil Parques

Parques e Lazer

Parques e Lazer・10,5%

1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Parques e Lazer

Taxa

10,5%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Carência até julho de 2026.

Gran Viver

Loteamento

Loteamento・15,2%

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

15,2%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada.

Inadimplência

Inadimplência de 8,2%

EDA

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・18%

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

18%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. Reestruturação com carência concedida até setembro de 2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e das vendas futurasFiança dos sócios pessoas físicasAlienação fiduciária das quotas do contratanteAlienação fiduciária do empreendimentoFundo de reserva

Inadimplência

Inadimplência de 0,6%

Loteamentos Goias

Loteamento

Loteamento・10%

1,36%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

10%

LTV

Não informado

Resumo

Mezanino. Resultado de vendas negativo em 9 unidades em janeiro. Inadimplência acumulada de 6,9%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança das pessoas físicas sóciasAlienação fiduciária das quotas da companhiaFundo de reservaFundo de obras

Inadimplência

Inadimplência de 6,9%

WAM Holding

Lazer e Turismo

Lazer e Turismo・9,06%

1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Lazer e Turismo

Taxa

9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Carência na amortização e juros.

CRI STX 37

A receber

A receber・0%

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

A receber

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Ativo classificado como Portfólio a receber. Valor recebido de R$ 1,13 MM.

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・10%

0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

10%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Em janeiro reportada 0 venda líquida, inadimplência em 1,9%.

Garantias

Coobrigação dos SóciosCessão Fiduciária de créditos atuais e vendas futurasFiança de SóciosAlienação Fiduciária de Quotas da CedenteFundo de Reserva

Inadimplência

Inadimplência de 1,9%

Eco Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・14,5%

0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

14,5%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada.

Inadimplência

Inadimplência de 6,0%

Recanto dos Pássaros

Loteamento

Loteamento・11,5%

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

11,5%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. No mês de janeiro, 3 vendas líquidas positivas. Inadimplência em 3,36%.

Garantias

Fiança dos sócios do empreendimentoCessão Fiduciária dos recebíveis atuais e futurosAlienação Fiduciária das cotas da CedenteFundo de Reserva

Inadimplência

Inadimplência de 3,36%

EDA

Resort Multipropriedade

Resort Multipropriedade・10%

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Resort Multipropriedade

Taxa

10%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior.

Inadimplência

Inadimplência de 0,6%

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・15%

0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

15%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada.

Inadimplência

Inadimplência de 1,9%

Pride II

Corporativo

Corporativo・13,79%

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. A Pride é uma construtora de Curitiba operando focada no Paraná.

Garantias

Cessão fiduciária de direitos econômicosAlienação fiduciária de cotasFundo de reservaFundo de despesasFundo de obrasFundo de aquisição

Pride II

Corporativo

Corporativo・10%

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

10%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior.

Reiter Log

Galpão Logístico

Galpão Logístico・9%

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Galpão Logístico

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. A operação realizou todos os pagamentos previstos.

Garantias

Alienação Fiduciária do EmpreendimentoAval, constituído pelo sócio pessoa física da CedenteAval de empresas associadas

Araguaína Park

Loteamento

Loteamento・11,5%

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

11,5%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada. No mês de janeiro, 3 vendas negativas. Inadimplência acumulada de 4,0%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futurosFiança dos sócios do empreendimentoAlienação fiduciária das cotas da cedenteFundo de Reserva

Inadimplência

Inadimplência de 4,0%

União do Lago

Loteamento

Loteamento・8,25%

0,12%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Sênior. Em janeiro, 0 vendas líquidas. Inadimplência acumulada encerrou o mês em 3,0%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das quotas da desenvolvedoraFiança dos sócios

Inadimplência

Inadimplência de 3,0%

União do Lago

Loteamento

Loteamento・12,08%

0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Subordinada.

Inadimplência

Inadimplência de 3,0%

FIIs

Lote M²

2,52%

XBXO11 – RCap 1810 FoF

0,68%

Classes

Senior

49,8%

Subordinado

40,1%

Única

8,4%

Mezanino

1,7%

Exposição por Índice

IPCA

69,8%

IGP-M

28,5%

Prefixado

1,7%

Exposição por Segmento

Corporativo

47,7%

Multipropriedade

43,8%

Loteamento

4,3%

Shopping

4,1%

Resumo do Relatório Gerencial de VSLH11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII VERS CRI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Classes

Exposição por Índice

Exposição por Segmento