Resumo do Relatório Gerencial de XPCM11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII XP MACAE
XPCM11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O XPCM11 é um fundo monoativo que possui o edifício The Corporate em Macaé (RJ). Em julho de 2025, o fundo novamente apresentou resultado negativo, de -R$ 0,12 por cota, e não realizou distribuição de rendimentos, uma constante nos últimos 12 meses. A receita de locação foi insuficiente para cobrir as elevadas despesas imobiliárias. O principal evento do período foi a conclusão da transição de gestão; a partir de 1º de agosto de 2025, a URCA Gestão de Recursos e a Oslo Capital assumem como gestora e administradora, respectivamente. Este é o último relatório elaborado pela XP Asset. A física do imóvel encerrou o mês em 57%. O mercado de lajes corporativas em Macaé mostra sinais de recuperação, segundo estudo da CBRE, mas a vacância geral na região permanece elevada, representando um desafio contínuo para o fundo.
Desempenho
O fundo registrou um resultado financeiro negativo de R$ 291.836 em julho, equivalente a -R$ 0,12 por cota. As receitas de R$ 62.412, compostas majoritariamente por locação, foram insuficientes para cobrir as despesas totais de R$ 354.248, impactadas principalmente pelos custos operacionais e de manutenção do imóvel.
Dividendos
Não houve distribuição de rendimentos em julho de 2025, reflexo do resultado operacional negativo do fundo. A ausência de dividendos tem sido uma constante ao longo dos últimos 12 meses, dado que as receitas geradas pelo ativo não superam suas despesas recorrentes.
Indicadores
P/VP
0,27
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
7,16%
Resultado por Cota
-R$ 0,12
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
17.705
Métricas
Taxa de Vacância
57%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
19.664,23 m²
Destaques
- Transição de gestão e administração concluída, com URCA Gestão de Recursos e Oslo Capital assumindo a partir de 1º de agosto de 2025.
- Apesar do resultado negativo, a gestão anterior estima que o caixa do fundo é suficiente para cobrir as despesas recorrentes durante o exercício de 2025.
- Estudo de mercado da CBRE indica uma tendência de recuperação para o setor de lajes corporativas em Macaé, com absorção líquida positiva em 2024.
Desafios
- O fundo apresentou um resultado negativo de R$ 291.836 em julho de 2025, impossibilitando a distribuição de rendimentos.
- A alta taxa de vacância do único imóvel, que encerrou julho em 57%, continua a ser o principal desafio, pressionando as receitas.
- As despesas imobiliárias (R$ 320.586) superam significativamente as receitas de locação (R$ 50.607), tornando a operação financeiramente deficitária.
Riscos do Fundo
- Risco de concentração em um único ativo (monoativo): o fundo detém apenas o edifício The Corporate.
- Risco de concentração geográfica: o único imóvel está localizado em Macaé (RJ), um mercado fortemente dependente do setor de óleo e gás.
- Risco de vacância elevada: a taxa de vacância de 57% impacta diretamente a geração de receita e a capacidade de distribuir rendimentos.
- Risco de liquidez da cota: o volume de negociação do fundo é relativamente baixo, o que pode dificultar a compra ou venda de grandes quantidades de cotas.
- Risco operacional: o fundo gera prejuízos recorrentes, consumindo seu caixa para cobrir as despesas que excedem as receitas de aluguel.
Notas
- A partir da competência de agosto de 2024, foi implementada a suspensão do pagamento da Taxa de Administração, por liberalidade da gestora e administradora, devido ao baixo saldo de caixa do fundo.
- Este relatório gerencial referente a julho de 2025 foi o último elaborado pela XP Asset, em virtude da troca de gestora e administradora aprovada em AGE.
Observações do Mês
O XPCM11 é um fundo de altíssimo risco por ser monoativo e estar localizado em Macaé, uma cidade com forte dependência do setor de óleo e gás. O fundo enfrenta um cenário crítico com alta estrutural, resultados negativos recorrentes e ausência total de distribuição de dividendos. A troca de gestão para URCA/Oslo a partir de agosto de 2025 representa uma esperança de reestruturação, mas o desafio é enorme. O extremamente descontado (aproximadamente 0.27) reflete a percepção de risco e a falta de geração de caixa do ativo. O investimento é de natureza especulativa, dependendo inteiramente do sucesso da nova gestão em reocupar o imóvel e reverter o quadro operacional negativo.
Propriedades
The Corporate
Macaé, RJ・Classe A
Vacância Alta 98% 98%
The Corporate
Macaé, RJ・Classe A
GLA
19.664,23 m²
Ocupação
43%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Único ativo do fundo, localizado no bairro Novo Cavaleiros. O imóvel, classificado como Classe A, enfrenta uma alta vacância de 57%. As recentes locações em 2024 e 2025 ajudaram a reduzir a área vaga, mas a receita gerada ainda é insuficiente para cobrir os custos operacionais do edifício. A gestão de prospecção foca em empresas de grande porte e na expansão dos locatários atuais.
Inquilinos
Locatário 1 (Óleo e Gás)
Locatário 5 (Óleo e Gás)
Locatário 4 (Óleo e Gás)
Locatário 6 (Alimentício)
Locatário 3 (Óleo e Gás)
Locatário 2 (Energia)
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.