Resumo do Relatório Gerencial de XPCM11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII XP MACAE
XPCM11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O XPCM11 é um fundo monoativo proprietário do edifício The Corporate em Macaé (RJ). Sob gestão da Urca Capital desde agosto de 2025, o fundo passa por um plano de reestruturação (turnaround). Em janeiro de 2026, o fundo reportou avanços na locação com novos contratos (Akofs e ABZ), reduzindo a , mas enfrentou problemas pontuais de fluxo de caixa devido à de aluguéis, resultando em prejuízo contábil no mês.
Desempenho
O fundo registrou resultado negativo de R$ 402 mil (-R$ 0,17 por cota) em janeiro de 2026. O resultado foi severamente impactado pela de aproximadamente R$ 340 mil em receitas de locação, que a gestão espera recuperar nos próximos meses. As despesas com e manutenção continuam pressionando o caixa, embora o 'cash burn' tenha sido reduzido.
Dividendos
Não houve distribuição de dividendos no mês devido ao prejuízo contábil e operacional. O fundo mantém a estratégia de retenção de caixa para cobrir despesas operacionais enquanto executa o plano de turnaround.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
-R$ 0,17
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
16.263
Métricas
Taxa de Vacância
52,3%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
19.664,23 m²
Destaques
- Assinatura de novos contratos com Akofs (532 m²) e ABZ (333 m²), ambos por 60 meses.
- Redução da vacância física para 52,3% (ocupação de 47,7%).
- Redução do 'cash burn' mensal operacional de ~R$ 120 mil para ~R$ 60 mil.
- Aumento de receita acessória (estacionamento/térreo) em R$ 20 mil mensais.
Desafios
- Inadimplência de R$ 340.000,00 em aluguéis na competência de janeiro de 2026 (negociada para fevereiro).
- Necessidade de CAPEX (investimentos) mapeada em R$ 5,06 milhões para 16 itens de manutenção e atualização.
- Despesas de condomínio ainda elevadas (R$ 357 mil na competência jan/26) devido à vacância remanescente.
- Prejuízo líquido recorrente que impede a distribuição de rendimentos.
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo: dependência total do edifício The Corporate.
- Risco Geográfico: exposição concentrada em Macaé/RJ e no setor de Óleo e Gás.
- Risco de Liquidez Financeira: o fundo queima caixa e precisa de R$ 5 milhões para obras.
- Risco de Crédito: inadimplência de inquilinos impactando fluxo de caixa (ocorrido em jan/26).
- Risco de Execução: dependência do sucesso do plano de turnaround da nova gestão.
Notas
- A gestão mapeou 16 itens de manutenção/atualização necessários, totalizando R$ 5.060.000,00.
- Existem 3 negociações ativas que podem reduzir a em mais 5%.
- O 'cash burn' (queima de caixa) mensal caiu de R$ 120 mil para R$ 60 mil, com meta de chegar a R$ 30 mil.
Observações do Mês
O fundo vive um momento crítico de transição. A nova gestão (Urca) demonstra proatividade ao assinar novos contratos e reduzir a de 57% (jul/25) para 52,3% (jan/26), além de cortar custos operacionais. Contudo, a situação financeira permanece delicada: o fundo ainda queima caixa mensalmente, teve um muito negativo em janeiro devido a pontual e possui uma necessidade de investimento (CAPEX) de R$ 5 milhões, valor relevante frente ao patrimônio. A tese de investimento depende inteiramente da execução bem-sucedida do plano de turnaround e da capacidade de financiar as obras necessárias.
Propriedades
The Corporate
Macaé, RJ・Classe Classe A
Vacância Alta 100% 100%
The Corporate
Macaé, RJ・Classe Classe A
GLA
19.664,23 m²
Ocupação
47,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício corporativo classe A com 21 pavimentos. Vacância reduzida para 52,3% após entrada da Akofs e ABZ. Necessita de R$ 5,06 milhões em investimentos de manutenção. Gerou receita extra de estacionamento de R$ 20 mil.
Inadimplência
Alta pontual em jan/26
Vacância
Tendência de queda (novos contratos firmados)
Inquilinos
Akofs
ABZ