Resumo do Relatório Gerencial de XPIN11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII XP INDL
XPIN11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O XP Industrial FII (XPIN11) foca na gestão de galpões industriais e logísticos. Em novembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,85 por cota, mantendo o patamar elevado dos meses anteriores através da utilização de reservas de lucros acumulados (R$ 1,55/cota restantes), uma vez que o resultado operacional do mês (R$ 0,56/cota) foi inferior à distribuição. A subiu para 2,4%, mas com recuperação parcial subsequente, enquanto a permaneceu estável em 5,0%.
Desempenho
O fundo gerou um Resultado Base de R$ 4,04 milhões (R$ 0,56/cota), uma redução frente ao mês anterior, e distribuiu R$ 6,08 milhões (R$ 0,85/cota). A diferença foi coberta pelo caixa de lucros imobiliários passados. A cota a mercado valorizou levemente para R$ 75,95.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,85 por cota, representando um Dividend anualizado de 13,4%. O pagamento foi realizado em 23/12/2025. O fundo utilizou reservas (lucro acumulado de R$ 1,55/cota) para complementar o resultado operacional do mês.
Indicadores
P/VP
0,75
DY Mensal
1,12%
DY Projetado 12M
13,4%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,56
Dividendo por Cota
R$ 0,85
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
41.249
Métricas
Taxa de Vacância
5%
Prazo Médio Restante
5,4 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
5%
Vacância Financeira
5%
Taxa de Inadimplência
2,4%
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
267.903 m²
Destaques
- Manutenção da distribuição em R$ 0,85/cota (DY anualizado de 13,4%)
- Saldo robusto de lucros acumulados de R$ 1,55 por cota para linearização futura
- Recuperação de R$ 8,5 milhões em passivos de inquilinos ao longo de 2025
- Vacância física estabilizada em 5,0%
Desafios
- Resultado operacional recorrente (R$ 0,56) abaixo da distribuição (R$ 0,85) em novembro de 2025
- Leve aumento da inadimplência para 2,4% no mês (embora parcialmente sanada após fechamento)
- Vacância elevada concentrada no ativo CEA (36,1%)
Riscos do Fundo
- Dependência de reservas financeiras (não recorrentes) para manutenção do patamar de dividendos
- Concentração geográfica elevada (89% da ABL em São Paulo)
- Risco de crédito de locatários específicos (ex: histórico recente de inadimplência)
- Vacância concentrada em ativos específicos (CEA com 36% de vacância)
Notas
- O fundo possui R$ 1,55 por cota de resultado acumulado não distribuído.
- Dos 2,4% de apurada no mês, 1,9 p.p. já foram quitados após o fechamento.
Observações do Mês
O XPIN11 segue entregando um atrativo (13,4%) sustentado por um 'colchão' de (R$ 1,55/cota) gerado por vendas passadas. Operacionalmente, o mês foi mais fraco que outubro, com o resultado recorrente caindo para R$ 0,56/cota, insuficiente para cobrir o dividendo sem uso de reservas. A técnica subiu para 2,4%, mas a gestão indica controle efetivo com pagamentos posteriores. O desconto patrimonial ( 0,75) permanece alto, oferecendo margem de segurança.
Propriedades
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 35,9% 35,9%
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
96.223 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Maior ativo do portfólio, 100% locado. Inquilinos incluem SBF (Centauro) e Sogefi.
Jundiaí I
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 17% 17%
Jundiaí I
Jundiaí, SP
GLA
45.626 m²
Ocupação
93,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Possui 2.849 m² de vacância física.
Jundiaí II
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 16,2% 16,2%
Jundiaí II
Jundiaí, SP
GLA
43.432 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Principais inquilinos Brasilata e Razão (Kisabor).
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 12% 12%
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
32.229 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Diversos inquilinos incluindo Mercado Livre.
Extrema I
Extrema, MG
Vacância Baixa 10,8% 10,8%
Extrema I
Extrema, MG
GLA
28.940 m²
Ocupação
90,4%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Possui 2.789 m² de vacância física.
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Alta 8% 8%
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
21.454 m²
Ocupação
63,9%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Maior taxa de vacância do portfólio com 7.747 m² vagos.
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Inquilinos
Outros
Centauro
Sogefi
Natural One
Brasilata
Smart
Kisabor
Mcassab
Mercado Livre
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 130.920.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
17,9%
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% (a.a.)・Vence 09/2036
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% (a.a.)・Vence 09/2036
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
09/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,50% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 98.170.000,00
Resumo
Garantia: Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Garantia
Alienação fiduciária
Rating
Não informado
Códigos
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% (a.a.)・Vence 04/2037
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% (a.a.)・Vence 04/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2022
Vencimento
04/2037
Taxa de Juros
IPCA + 7,50% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 32.750.000,00
Resumo
Garantia: Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Garantia
Alienação fiduciária
Rating
Não informado
Códigos