Resumo do Relatório Gerencial de XPIN11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII XP INDL
XPIN11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O XP Industrial FII tem como objetivo a exploração de galpões industriais e logísticos. Em dezembro de 2025, o fundo reduziu sua física para 4,0% com a locação de área em Extrema/MG. A teve um pico de 7,1%, porém o montante foi quitado integralmente após o fechamento do mês. A gestão manteve a distribuição de R$ 0,85/cota, utilizando reservas acumuladas para cobrir o descompasso com o resultado operacional.
Desempenho
O fundo apresentou um Resultado Base de R$ 3,9 milhões (aprox. R$ 0,55/cota), inferior à distribuição de R$ 6,08 milhões (R$ 0,85/cota). A cota a mercado valorizou expressivamente, fechando a R$ 82,78. A caiu para 4,0% e a , embora alta no fechamento (7,1%), foi resolvida subsequentemente.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,85 por cota, gerando um Dividend anualizado de 12,3% sobre a cota de mercado de fechamento (R$ 82,78). O pagamento ocorreu em 23/01/26. O fundo utilizou reservas de lucros passados para complementar o resultado operacional do mês, restando um saldo acumulado de R$ 1,25/cota.
Indicadores
P/VP
0,81
DY Mensal
1,02%
DY Projetado 12M
12,3%
Rentabilidade YTD
36,26%
Resultado por Cota
R$ 0,55
Dividendo por Cota
R$ 0,85
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
40.970
Métricas
Taxa de Vacância
4%
Prazo Médio Restante
5,3 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
4%
Vacância Financeira
4%
Taxa de Inadimplência
7,1%
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
267.903 m²
Destaques
- Redução da vacância física para 4,0% com nova locação de 2.789 m² em Extrema
- Valorização da cota de mercado (+9% no mês), reduzindo o desconto patrimonial
- Recuperação de R$ 8,5 milhões em valores inadimplidos acumulados ao longo de 2025
- Manutenção da distribuição em R$ 0,85/cota apesar do resultado base menor
Desafios
- Inadimplência pontual elevada de 7,1% em dezembro de 2025 (relacionada a 1 locatário, já quitada)
- Resultado operacional recorrente (R$ 3,9MM) abaixo da distribuição (R$ 6,08MM) no mês
- Consumo de reservas de lucros (saldo caiu de R$ 1,55 para R$ 1,25/cota)
- Vacância elevada persistente no ativo CEA (36,1% de desocupação)
Riscos do Fundo
- Dependência de reservas financeiras não recorrentes para manutenção do dividend yield atual
- Concentração geográfica elevada em São Paulo (aprox. 89% da ABL)
- Concentração de receita em poucos inquilinos (Centauro representa 17% e Top 3 somam 45%)
- Vacância elevada e persistente no ativo CEA (36% vago)
- Volatilidade na inadimplência mensal dos locatários
Notas
- Saldo de resultado acumulado e não distribuído é de R$ 1,25/cota em Dez/25.
- A de 7,1% foi totalmente quitada até a data do relatório (jan/26).
- O novo contrato em Extrema possui carência de 4,0% (provavelmente desconto) e prazo de 60 meses.
Observações do Mês
O XPIN11 encerrou o ano com melhoria operacional na ocupação (queda da para 4,0% com locação em Extrema) e valorização da cota no mercado secundário. No entanto, a sustentabilidade do patamar atual de dividendos (R$ 0,85) permanece dependente do consumo de reservas (lucro não recorrente), visto que a geração de caixa operacional cobre apenas cerca de 65% da distribuição. A de dezembro foi um susto, mas sanada rapidamente. O fundo negocia com desconto ( ~0,81), mas a queima de caixa exige monitoramento.
Propriedades
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 35,9% 35,9%
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
96.223 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Maior ativo do portfólio, 100% ocupado. Inquilinos principais: Centauro e Sogefi.
Jundiaí I
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 17% 17%
Jundiaí I
Jundiaí, SP
GLA
45.626 m²
Ocupação
93,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Possui 2.849 m² vagos.
Jundiaí II
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 16,2% 16,2%
Jundiaí II
Jundiaí, SP
GLA
43.432 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Inquilinos: Brasilata e Razão (Kisabor).
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 12% 12%
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
32.229 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Inquilinos diversos incluindo Mercado Livre.
Extrema I
Extrema, MG
Vacância Baixa 10,8% 10,8%
Extrema I
Extrema, MG
GLA
28.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Vacância zerada no mês com a locação de 2.789 m² para o locatário D2.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Redução da vacância para 0%.
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Alta 8% 8%
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
21.454 m²
Ocupação
63,9%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Maior problema de vacância do fundo, com 7.747 m² vagos (36,1% do ativo).
FIIs
XPIN11
Leia mais →Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Inquilinos
Outros
Centauro
Sogefi
Natural One
Brasilata
Smart
Kisabor
Mcassab
Mercado Livre
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 130.400.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
17,7%
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% (a.a.)・Vence 09/2036
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% (a.a.)・Vence 09/2036
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
09/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,50% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 97.760.000,00
Resumo
Garantia: Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Garantia
Alienação fiduciária
Rating
Não informado
Códigos
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% (a.a.)・Vence 04/2037
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% (a.a.)・Vence 04/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2022
Vencimento
04/2037
Taxa de Juros
IPCA + 7,50% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 32.630.000,00
Resumo
Garantia: Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Garantia
Alienação fiduciária
Rating
Não informado
Códigos