FII XP INDL
LivreXPIN11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O XP Industrial FII (XPIN11) é um fundo de gestão ativa com foco na exploração imobiliária de galpões industriais e logísticos. Em julho de 2025, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,74 por cota, equivalente a um dividend anualizado de 12,9%. A gestão destacou a celebração de um novo contrato de locação no ativo Jundiaí I, que reduzirá a física do portfólio de 5,6% para 3,8% a partir de agosto de 2025. Além disso, houve uma redução substancial na corrente, que caiu de patamares próximos a 20% para aproximadamente 6%. O fundo segue com ações judiciais para recuperação de créditos de inquilinos como Polishop, Confort, Sogefi e Acqualimp. O resultado acumulado e não distribuído encerrou o mês em R$ 0,85 por cota.
Desempenho
O fundo gerou um resultado base de R$ 0,81 por cota e distribuiu R$ 0,74, acumulando o excedente. A física e financeira permaneceu em 5,6%, com a do mês em 6,0%. A cota de mercado fechou em R$ 68,79, apresentando um desconto significativo de 32,5% em relação ao valor patrimonial de R$ 101,97 ( de 0,67), refletindo a percepção de risco do mercado sobre os desafios operacionais do fundo.
Dividendos
A distribuição de R$ 0,74 por cota, paga em agosto, corresponde a um dividend mensal de 1,08% ou 12,9% anualizado sobre a cotação de fechamento de R$ 68,79. A distribuição foi inferior ao resultado gerado no mês (R$ 0,81/cota), permitindo ao fundo aumentar seu saldo de resultado acumulado para R$ 0,85 por cota, o que proporciona uma reserva para a estabilidade de futuros rendimentos.
Indicadores
P/VP
0,67
DY Mensal
1,07%
DY Projetado 12M
12,9%
Rentabilidade YTD
9,39%
Resultado por Cota
R$ 0,81
Dividendo por Cota
R$ 0,74
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
43.036
Métricas
Taxa de Vacância
5,6%
Prazo Médio Restante
5,6 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
5,6%
Vacância Financeira
5,6%
Taxa de Inadimplência
6%
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
267.903 m²
Destaques
- Nova locação de 1.924 m² no ativo Jundiaí I, com a Gtech, que reduzirá a vacância total do fundo para 3,8% a partir de agosto de 2025.
- Redução expressiva da inadimplência corrente, de cerca de 20% para 6% no mês.
- Manutenção de um resultado acumulado robusto de R$ 0,85 por cota, conferindo segurança para as próximas distribuições.
Desafios
- Gestão da inadimplência histórica acumulada de R$ 7,4 milhões, que depende da resolução de processos judiciais, incluindo a recuperação judicial da Polishop e ações de despejo contra outros inquilinos.
- Vacância física de 5,6% no fechamento de julho, concentrada nos ativos CEA e Jundiaí I.
Riscos do Fundo
- Risco de inadimplência de locatários, com pendências judiciais em andamento que podem impactar o fluxo de caixa.
- Risco de vacância dos imóveis, embora a gestão esteja atuando para reduzi-la.
- Risco de mercado, evidenciado pelo alto desconto da cota de mercado em relação ao seu valor patrimonial.
- Concentração de 63% dos contratos de locação reajustados pelo IPCA, expondo o fundo às variações da inflação.
Notas
- O fundo possui um saldo de resultado acumulado de R$ 0,85 por cota, decorrente principalmente da venda parcial de portfólio realizada em setembro de 2024.
- A histórica totaliza aproximadamente R$ 7,4 milhões, envolvendo os locatários Polishop (em recuperação judicial), Confort, Sogefi e Acqualimp (com ações de despejo).
Observações do Período
O XPIN11 demonstra uma gestão ativa e eficaz na resolução de problemas, como evidenciado pela redução da futura e da corrente. No entanto, o fundo ainda enfrenta desafios significativos relacionados à inadimplência histórica e à recuperação de créditos, o que justifica em parte o elevado desconto de sua cota no mercado secundário. O corrente é atrativo e a reserva de resultados oferece um colchão de segurança. O atual de 0,67 pode indicar uma oportunidade de entrada para investidores que toleram os riscos operacionais envolvidos, apostando na continuidade da recuperação do portfólio pela gestão.
Propriedades
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 35,9% 35,9%
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
96.223 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O locatário Sogefi possui uma ação de despejo protocolada, com um saldo devedor de R$ 700 mil.
Jundiaí I
Jundiaí, SP
Vacância Média 17% 17%
Jundiaí I
Jundiaí, SP
GLA
45.626 m²
Ocupação
89,54%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com locatários em situação de inadimplência e processos judiciais: Polishop (recuperação judicial) e Confort (ação de despejo). Uma nova locação para a Gtech (4.474 m²) foi assinada com vigência a partir de 01/08/25, o que reduzirá a vacância do fundo.
Jundiaí II
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 16,2% 16,2%
Jundiaí II
Jundiaí, SP
GLA
43.432 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado, com os principais inquilinos sendo Brasilata e Razão (Kisabor).
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 12% 12%
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
32.229 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para múltiplos inquilinos.
Extrema I
Extrema, MG
Vacância Baixa 10,8% 10,8%
Extrema I
Extrema, MG
GLA
28.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O locatário Acqualimp possui uma ação de despejo protocolada. O fundo recebeu a primeira parcela do seguro locatício referente a este inquilino.
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Alta 8% 8%
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
21.454 m²
Ocupação
52,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com a maior taxa de vacância do portfólio (47,2%).
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Inquilinos
Outros
Centauro
Sogefi
Natural One
Brasilata
Smart
Kisabor
Acqualimp
Mcassab
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 132.500.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
18,17%
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% a.a.・Vence 09/2036
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% a.a.・Vence 09/2036
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
09/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,50% a.a.
Saldo Devedor
R$ 99.430.000,00
Resumo
A série será paga em 179 meses, com carência de amortização nos primeiros 12 meses.
Garantia
Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Rating
Não informado
Códigos
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% a.a.・Vence 04/2037
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% a.a.・Vence 04/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2022
Vencimento
04/2037
Taxa de Juros
IPCA + 7,50% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.070.000,00
Resumo
A série será paga em 180 meses, com carência de amortização, juros e atualização monetária nos primeiros 12 meses.
Garantia
Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Rating
Não informado
Códigos