Resumo do Relatório Gerencial de XPIN11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII XP INDL
XPIN11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O XP Industrial FII (XPIN11) foca na exploração de galpões industriais e logísticos. Em janeiro de 2026, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,85/cota, mas enfrenta desafios crescentes. A disparou para 13,1%, impulsionada principalmente pela locatária Sogefi (12% da receita), contra a qual o fundo iniciou processo de cobrança judicial. O resultado operacional (R$ 0,67/cota) segue abaixo da distribuição, consumindo reservas de lucros acumulados que caíram para R$ 1,07/cota. Há uma Consulta Formal em andamento para deliberar sobre troca de gestão e alienação de ativos.
Desempenho
O Fundo reportou um Resultado Base de R$ 4,82 milhões (aprox. R$ 0,67/cota), inferior à distribuição de R$ 6,07 milhões (R$ 0,85/cota). A diferença foi coberta pelo saldo de lucros acumulados. A cota de mercado fechou a R$ 80,79, com valorização no mês.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,85 por cota, correspondente a um Dividend anualizado de 12,6%. O pagamento ocorre em 13/02/26. O fundo utilizou reservas para complementar o fluxo de caixa, restando um saldo acumulado de R$ 1,07/cota.
Indicadores
P/VP
0,79
DY Mensal
1,05%
DY Projetado 12M
12,6%
Rentabilidade YTD
-1,41%
Resultado por Cota
R$ 0,67
Dividendo por Cota
R$ 0,85
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
40.767
Métricas
Taxa de Vacância
4%
Prazo Médio Restante
5,2 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
4%
Vacância Financeira
4%
Taxa de Inadimplência
13,1%
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
267.903 m²
Destaques
- Manutenção do dividendo em R$ 0,85/cota apesar da piora operacional
- Vacância física estável em 4,0%
- Consulta Formal aberta para deliberar troca de gestão e venda de ativos
- P/VP de 0,78 indica desconto relevante frente ao valor patrimonial
Desafios
- Inadimplência de 13,1% em jan/26, com ação judicial contra a Sogefi (12% da receita)
- Redução contínua das reservas de lucro (R$ 1,55 em nov -> R$ 1,25 em dez -> R$ 1,07 em jan)
- Resultado operacional recorrente insuficiente para cobrir a distribuição atual
- Vacância elevada concentrada no ativo CEA (36,1% vago)
Riscos do Fundo
- Risco de crédito acentuado com inadimplência relevante (Sogefi representa 12% da receita)
- Insustentabilidade da distribuição atual no médio prazo devido ao esgotamento de reservas
- Concentração geográfica em São Paulo (aprox. 89% da ABL)
- Incerteza governança corporativa devido ao processo de troca de gestão em curso
- Concentração de vacância no ativo CEA (36% vago)
Notas
- O fundo possui um saldo de lucros acumulados de R$ 1,07/cota.
- A de 13,1% refere-se a 2 locatários; 0,5 p.p. foi quitado e o restante (Sogefi) está em cobrança judicial.
- Consulta Formal aberta até 24/02/26 pauta a troca de gestão e atualização de definição de Ativos Financeiros.
Observações do Mês
O XPIN11 atravessa um momento delicado. Embora mantenha o elevado e física baixa (4%), a qualidade do crédito deteriorou rapidamente, saindo de 0% de em outubro para 13,1% em janeiro, com necessidade de judicialização contra um inquilino relevante (Sogefi). A estratégia de 'queimar' reservas para sustentar R$ 0,85/cota tem prazo de validade curto (saldo de R$ 1,07/cota). A proposta de troca de gestão adiciona incerteza e potencial volatilidade.
Propriedades
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 35,9% 35,9%
Gaia
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
96.223 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Maior ativo do portfólio, 100% locado. Inquilinos principais: Centauro e Sogefi.
Jundiaí I
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 17% 17%
Jundiaí I
Jundiaí, SP
GLA
45.626 m²
Ocupação
93,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Possui vacância física de 2.849 m².
Jundiaí II
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 16,2% 16,2%
Jundiaí II
Jundiaí, SP
GLA
43.432 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Baixa 12% 12%
Barão de Mauá
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
32.229 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Inquilinos incluem Mercado Livre.
Extrema I
Extrema, MG
Vacância Baixa 10,8% 10,8%
Extrema I
Extrema, MG
GLA
28.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado, após locação recente.
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
Vacância Alta 8% 8%
CEA
Atibaia / Jarinú, SP
GLA
21.454 m²
Ocupação
63,9%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo com maior desafio de ocupação, vacância de 7.747 m² (36,1% do ativo).
FIIs
XPIN11
Leia mais →Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Inquilinos
Outros
Centauro
Sogefi
Natural One
Brasilata
Smart
Mcassab
Kisabor
Mercado Livre
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 129.990.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
17,6%
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% (a.a.)・Vence 09/2036
CRI - Edifício Tucano
IPCA + 6,50% (a.a.)・Vence 09/2036
Série
Não informado
Emissão
10/2021
Vencimento
09/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,50% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 97.440.000,00
Resumo
Garantia: Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Garantia
Alienação fiduciária
Rating
Não informado
Códigos
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% (a.a.)・Vence 04/2037
CRI Edifício C
IPCA + 7,50% (a.a.)・Vence 04/2037
Série
Não informado
Emissão
05/2022
Vencimento
04/2037
Taxa de Juros
IPCA + 7,50% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 32.550.000,00
Resumo
Garantia: Alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.
Garantia
Alienação fiduciária
Rating
Não informado
Códigos