Resumo do Relatório Gerencial de XPLG11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII XP LOG
XPLG11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O XP Log FII (XPLG11) iniciou 2026 com foco na gestão de seu portfólio expandido após as aquisições do final de 2025. O fundo declarou rendimentos de R$ 0,82/cota, mantendo o patamar dos meses anteriores e alinhado ao guidance para o semestre. O destaque operacional foi a redução da para 0,4%, o menor nível recente. O fundo mantém reservas acumuladas relevantes no veículo investido NE Logistic FII (R$ 1,45/cota), conferindo segurança para distribuições futuras.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado base de R$ 35,4 milhões (R$ 0,82/cota), cobrindo exatamente a distribuição declarada. A caiu para 0,4% e a física estabilizou em 3,5%. O fundo encerrou o mês com 335.719 cotistas e diária robusta de R$ 6,0 milhões.
Dividendos
Distribuição declarada de R$ 0,82 por cota, com pagamento em 13/02/2026. O valor anualizado representa um dividend de 9,46% sobre o valor de mercado de fechamento (R$ 103,99).
Indicadores
P/VP
0,98
DY Mensal
0,78%
DY Projetado 12M
9,46%
Rentabilidade YTD
-0,95%
Resultado por Cota
R$ 0,82
Dividendo por Cota
R$ 0,82
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
335.719
Métricas
Taxa de Vacância
3,5%
Prazo Médio Restante
5,1 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
3,5%
Vacância Financeira
3,5%
Taxa de Inadimplência
0,4%
Portfólio
Número de Propriedades
24
Área Total (GLA)
1.347.671 m²
Destaques
- Inadimplência reduzida drasticamente para 0,4% (era 1,1% em dez/25 e 6,3% em out/25)
- Resultado base de R$ 35,4 milhões cobriu integralmente a distribuição de rendimentos
- Manutenção da vacância física em 3,5%, patamar saudável historicamente
- Reservas acumuladas no NE Logistic FII somam R$ 1,45/cota
- Guidance de distribuição mantido em R$ 0,82/cota para o primeiro semestre de 2026
Desafios
- Persistência da vacância elevada no ativo CD B2W em Seropédica (37% vago) em janeiro de 2026
- Vacância de 12% no ativo Especulativo Cajamar ainda pendente de locação
- Necessidade de gestão da alavancagem que encerrou o mês em R$ 643 milhões
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica em São Paulo (51,7% da ABL)
- Exposição a correção monetária descasada em parte da dívida (CDI vs receitas IPCA)
- Concentração de vencimentos de contratos em 2029+ (57%), reduzindo risco de curto prazo mas concentrando renovações futuras
Notas
- O fundo possui R$ 1,45/cota de resultado acumulado no veículo NE Logistic FII (base caixa).
- A gestão divulgou guidance de distribuição de rendimentos para o primeiro semestre de 2026.
- Reavaliação patrimonial recente manteve o VP da cota estável em R$ 105,72.
Observações do Mês
O XPLG11 inicia 2026 demonstrando solidez operacional. A gestão resolveu efetivamente o problema de (redução para 0,4%) e estabilizou a em níveis baixos (3,5%). A capacidade de cobrir dividendos com o resultado operacional, somada ao colchão de no NE Logistic, oferece previsibilidade aos cotistas. A é moderada e o portfólio possui alta qualidade técnica e diversificação.
Propriedades
CD Leroy (+ expansão)
Cajamar, SP・Classe Aqua-HQE
Vacância Baixa
CD Leroy (+ expansão)
Cajamar, SP・Classe Aqua-HQE
GLA
131.558 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Possui certificação Aqua-HQE.
Especulativo Cajamar
Cajamar, SP
Vacância Média
Especulativo Cajamar
Cajamar, SP
GLA
125.555 m²
Ocupação
88%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo apresenta vacância física de 12% (15.049 m²).
CD MELI - Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
CD MELI - Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe LEED Silver
GLA
111.198 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Possui certificação LEED Silver.
CD Gravataí
Gravataí, RS・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
CD Gravataí
Gravataí, RS・Classe LEED Silver
GLA
105.271 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Possui certificação LEED Silver.
CD B2W
Seropédica, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Alta
CD B2W
Seropédica, RJ・Classe LEED Gold
GLA
82.049 m²
Ocupação
63%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo com alta vacância de 37% (30.268 m²). Possui certificação LEED Gold.
Extrema II
Extrema, MG・Classe LEED Gold
Vacância Baixa
Extrema II
Extrema, MG・Classe LEED Gold
GLA
77.106 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Possui certificação LEED Gold.
Especulativo Extrema
Extrema, MG
Vacância Baixa
Especulativo Extrema
Extrema, MG
GLA
76.388 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Cone Multimodal
Cabo de Santo Agostinho, PE
Vacância Baixa
Cone Multimodal
Cabo de Santo Agostinho, PE
GLA
72.999 m²
Ocupação
99,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Vacância residual de 220 m².
CLP
Piracicaba, SP
Vacância Baixa
CLP
Piracicaba, SP
GLA
67.988 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD MELI - Syslog SP
São Paulo (Perus), SP・Classe LEED Gold
Vacância Baixa
CD MELI - Syslog SP
São Paulo (Perus), SP・Classe LEED Gold
GLA
66.377 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
8.300%
Resumo
100% locado. Possui certificação LEED Gold.
CD Renner + Expansão
São José, SC
Vacância Baixa
CD Renner + Expansão
São José, SC
GLA
59.756 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Santana Business Park (SBP)
Santana de Parnaíba, SP
Vacância Baixa
Santana Business Park (SBP)
Santana de Parnaíba, SP
GLA
50.181 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Hortolândia II
Hortolândia, SP
Vacância Baixa
Hortolândia II
Hortolândia, SP
GLA
43.123 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD Via Varejo
Cachoeirinha, RS
Vacância Baixa
CD Via Varejo
Cachoeirinha, RS
GLA
38.410 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD MELI - Extrema I
Extrema, MG・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
CD MELI - Extrema I
Extrema, MG・Classe LEED Silver
GLA
37.600 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.000%
Resumo
100% locado. Possui certificação LEED Silver.
CD WT Franco da Rocha
Franco da Rocha, SP・Classe LEED
Vacância Baixa
CD WT Franco da Rocha
Franco da Rocha, SP・Classe LEED
GLA
33.616 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.700%
Resumo
100% locado. Possui certificação LEED.
CD Americana
Americana, SP
Vacância Baixa
CD Americana
Americana, SP
GLA
30.345 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Syslog Galeão (RJ)
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
Syslog Galeão (RJ)
Duque de Caxias, RJ
GLA
29.087 m²
Ocupação
93,5%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.100%
Resumo
Vacância de 6,5% (1.888 m²).
CD Unilever (MM1)
Cabo de Santo Agostinho, PE
Vacância Baixa
CD Unilever (MM1)
Cabo de Santo Agostinho, PE
GLA
25.583 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
HGLG WL
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
HGLG WL
Duque de Caxias, RJ
GLA
23.541 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
4.900%
Resumo
100% locado.
CD Panasonic
Itapeva, MG
Vacância Baixa
CD Panasonic
Itapeva, MG
GLA
23.454 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
Vacância Baixa
CD Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
GLA
21.136 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Hortolândia I
Hortolândia, SP
Vacância Baixa
Hortolândia I
Hortolândia, SP
GLA
15.349 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
9.000%
Resumo
100% locado.
FIIs
NE Logistic FII
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Pernambuco
Santa Catarina
Inquilinos
Outros
Leroy
Mercado Livre
Renner
Mobly
Via Varejo
B2W
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 643.070.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
15,2%
Contas a Pagar – Cone (CD Unilever)
CDI + 1,75% (a.a.)・Vence 12/2034
Contas a Pagar – Cone (CD Unilever)
CDI + 1,75% (a.a.)・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2019
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
CDI + 1,75% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 38.040.000,00
Resumo
Vinculado à aquisição do CD Unilever.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI 68
IPCA + 7,25% (a.a.)・Vence 03/2036
CRI 68
IPCA + 7,25% (a.a.)・Vence 03/2036
Série
II
Emissão
09/2022
Vencimento
03/2036
Taxa de Juros
IPCA + 7,25% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 127.060.000,00
Resumo
Pagamentos mensais.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI 176
CDI + 2,70% (a.a.)・Vence 06/2035
CRI 176
CDI + 2,70% (a.a.)・Vence 06/2035
Série
II
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2035
Taxa de Juros
CDI + 2,70% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 63.900.000,00
Resumo
Pagamentos mensais.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Contas a Pagar - Extrema
IPCA・Vence 07/2026
Contas a Pagar - Extrema
IPCA・Vence 07/2026
Série
Não informado
Emissão
07/2025
Vencimento
07/2026
Taxa de Juros
IPCA
Saldo Devedor
R$ 44.870.000,00
Resumo
Vencimento em jul/26.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI 499
IPCA + 8,76% (a.a.)・Vence 11/2037
CRI 499
IPCA + 8,76% (a.a.)・Vence 11/2037
Série
1
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2037
Taxa de Juros
IPCA + 8,76% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 86.760.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 499
CDI + 1,65% (a.a.)・Vence 11/2030
CRI 499
CDI + 1,65% (a.a.)・Vence 11/2030
Série
2
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2030
Taxa de Juros
CDI + 1,65% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 177.050.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 499
CDI + 1,30% (a.a.)・Vence 11/2032
CRI 499
CDI + 1,30% (a.a.)・Vence 11/2032
Série
3
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
CDI + 1,30% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 42.980.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 499
CDI + 1,70% (a.a.)・Vence 11/2032
CRI 499
CDI + 1,70% (a.a.)・Vence 11/2032
Série
4
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
CDI + 1,70% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 43.000.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 78
CDI + 2,00% (a.a.)・Vence 01/2030
CRI 78
CDI + 2,00% (a.a.)・Vence 01/2030
Série
Não informado
Emissão
12/2025
Vencimento
01/2030
Taxa de Juros
CDI + 2,00% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 19.420.000,00
Resumo
Pagamento mensal.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos