Resumo do Relatório Gerencial de XPLG11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII XP LOG
XPLG11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O XP Log FII (XPLG11) foca na exploração de empreendimentos logísticos e industriais. Em fevereiro de 2026, o fundo concluiu a aquisição do CD CL Imigrantes V (62,5 mil m²), que entrou no portfólio vago, impactando a taxa de física para 7,8%. O fundo declarou rendimentos de R$ 0,82/cota, alinhado ao guidance, e mantém uma reserva robusta de resultados acumulados (R$ 1,45/cota no NE Logistic). Houve aumento na para R$ 800,75 milhões.
Desempenho
O fundo gerou um resultado base de R$ 34,05 milhões, superior à distribuição de R$ 32,8 milhões (R$ 0,82/cota). Receitas extraordinárias incluíram o recebimento de R$ 7,6 milhões referentes a diferimentos do CD Guarulhos e R$ 5,5 milhões de prêmio de locação. A física subiu para 7,8% (entrada de ativo novo) e a aumentou para 1,9%.
Dividendos
Declarada distribuição de R$ 0,82 por cota, com pagamento em 13/03/2026. O dividend anualizado é de 9,54% sobre o valor de mercado de fechamento (R$ 103,12). O fundo possui R$ 1,45/cota acumulado no NE Logistic FII.
Indicadores
P/VP
0,97
DY Mensal
0,79%
DY Projetado 12M
9,54%
Rentabilidade YTD
-0,05%
Resultado por Cota
R$ 0,85
Dividendo por Cota
R$ 0,82
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
337.578
Métricas
Taxa de Vacância
7,8%
Prazo Médio Restante
5,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
7,8%
Vacância Financeira
3,4%
Taxa de Inadimplência
1,9%
Portfólio
Número de Propriedades
25
Área Total (GLA)
1.410.129 m²
Destaques
- Aquisição concluída do CD CL Imigrantes V (62,5 mil m² de ABL)
- Recebimento de R$ 7,6 milhões de aluguéis adicionais (diferimentos) do CD Guarulhos
- Resultado base de R$ 34,05 milhões cobriu integralmente a distribuição
- Reservas acumuladas no NE Logistic FII somam R$ 1,45/cota
- Emissão de cotas (9ª Emissão) em andamento visando captar R$ 1 bilhão
Desafios
- Aumento da vacância física para 7,8% em fevereiro de 2026 devido à entrada do ativo CL Imigrantes V ainda não locado
- Elevação da inadimplência para 1,9% da receita (comparado a 0,4% em janeiro)
- Necessidade de locação das áreas vagas no CD B2W (37%), Especulativo Cajamar (12%) e do novo ativo Imigrantes V
Riscos do Fundo
- Risco de execução na locação do novo ativo CD CL Imigrantes V e áreas vagas existentes
- Aumento da alavancagem financeira (LTV e Dívida/PL)
- Concentração geográfica no estado de São Paulo (53,8% da ABL)
- Exposição a descasamento de índices (Receitas IPCA vs Dívidas CDI em parte da carteira)
Notas
- O fundo possui R$ 1,45/cota de resultado acumulado no veículo NE Logistic FII.
- Houve recebimento de R$ 7,6 milhões referentes a diferimentos contratuais do CD Guarulhos.
- Está em andamento a 9ª emissão de cotas visando captar R$ 1 bilhão.
Observações do Mês
O XPLG11 demonstra solidez financeira ao cobrir seus dividendos com o resultado do mês, auxiliado por receitas extraordinárias de diferimentos. A piora nos indicadores operacionais ( de 7,8% e de 1,9%) é explicável: a vacância subiu devido à expansão do portfólio (aquisição de ativo pronto mas vago), configurando um potencial de receita futura (upside), e não perda de inquilinos. A gestão possui um 'colchão' de segurança muito robusto no NE Logistic (R$ 1,45/cota) que garante a estabilidade dos proventos.
Propriedades
CD Leroy (+ expansão)
Cajamar, SP・Classe Aqua-HQE
Vacância Baixa
CD Leroy (+ expansão)
Cajamar, SP・Classe Aqua-HQE
GLA
131.558 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Possui certificação Aqua-HQE.
Especulativo Cajamar
Cajamar, SP
Vacância Média
Especulativo Cajamar
Cajamar, SP
GLA
125.555 m²
Ocupação
88%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo apresenta vacância física de 12%.
CD MELI - Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
CD MELI - Guarulhos
Guarulhos, SP・Classe LEED Silver
GLA
111.198 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Recebimento de diferimentos contratuais no mês.
CD Gravataí
Gravataí, RS・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
CD Gravataí
Gravataí, RS・Classe LEED Silver
GLA
105.271 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Certificação LEED Silver.
CD B2W
Seropédica, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Alta
CD B2W
Seropédica, RJ・Classe LEED Gold
GLA
82.049 m²
Ocupação
63%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Vacância elevada de 37%. Certificação LEED Gold.
Extrema II
Extrema, MG・Classe LEED Gold
Vacância Baixa
Extrema II
Extrema, MG・Classe LEED Gold
GLA
77.106 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado. Certificação LEED Gold.
Especulativo Extrema
Extrema, MG
Vacância Baixa
Especulativo Extrema
Extrema, MG
GLA
76.388 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Cone Multimodal
Cabo de Santo Agostinho, PE
Vacância Baixa
Cone Multimodal
Cabo de Santo Agostinho, PE
GLA
72.999 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CLP
Piracicaba, SP
Vacância Baixa
CLP
Piracicaba, SP
GLA
67.988 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD MELI - Syslog SP
São Paulo (Perus), SP・Classe LEED Gold
Vacância Baixa
CD MELI - Syslog SP
São Paulo (Perus), SP・Classe LEED Gold
GLA
66.377 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
8.300%
Resumo
100% locado. Certificação LEED Gold.
CD CL Imigrantes V
São Bernardo do Campo, SP
Vacância Alta
CD CL Imigrantes V
São Bernardo do Campo, SP
GLA
62.457 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Recém adquirido (fev/26), obras concluídas e disponível para locação. 100% vacância.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Entrada no portfólio com 100% de vacância
CD Renner + Expansão
São José, SC
Vacância Baixa
CD Renner + Expansão
São José, SC
GLA
59.756 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Santana Business Park (SBP)
Santana de Parnaíba, SP
Vacância Baixa
Santana Business Park (SBP)
Santana de Parnaíba, SP
GLA
50.181 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Hortolândia II
Hortolândia, SP
Vacância Baixa
Hortolândia II
Hortolândia, SP
GLA
43.123 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD Via Varejo
Cachoeirinha, RS
Vacância Baixa
CD Via Varejo
Cachoeirinha, RS
GLA
38.410 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD MELI - Extrema I
Extrema, MG・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
CD MELI - Extrema I
Extrema, MG・Classe LEED Silver
GLA
37.600 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.000%
Resumo
100% locado.
CD WT Franco da Rocha
Franco da Rocha, SP・Classe LEED
Vacância Baixa
CD WT Franco da Rocha
Franco da Rocha, SP・Classe LEED
GLA
33.616 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.700%
Resumo
100% locado.
CD Americana
Americana, SP
Vacância Baixa
CD Americana
Americana, SP
GLA
30.345 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Syslog Galeão (RJ)
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
Syslog Galeão (RJ)
Duque de Caxias, RJ
GLA
29.087 m²
Ocupação
93,5%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.100%
Resumo
Vacância de 6,5%.
CD Unilever (MM1)
Cabo de Santo Agostinho, PE
Vacância Baixa
CD Unilever (MM1)
Cabo de Santo Agostinho, PE
GLA
25.583 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
HGLG WL
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
HGLG WL
Duque de Caxias, RJ
GLA
23.541 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
4.900%
Resumo
100% locado.
CD Panasonic
Itapeva, MG
Vacância Baixa
CD Panasonic
Itapeva, MG
GLA
23.454 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
CD Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
Vacância Baixa
CD Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
GLA
21.136 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado.
Hortolândia I
Hortolândia, SP
Vacância Baixa
Hortolândia I
Hortolândia, SP
GLA
15.349 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
9.000%
Resumo
100% locado.
FIIs
NE Logistic FII
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Rio Grande do Sul
Rio de Janeiro
Pernambuco
Santa Catarina
Inquilinos
Outros
Mercado Livre
Leroy
Renner
SB.
Mobly
Via Varejo
Fedex
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 800.750.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
18,8%
Contas a Pagar – Cone (CD Unilever)
CDI + 1,75% (a.a.)・Vence 12/2034
Contas a Pagar – Cone (CD Unilever)
CDI + 1,75% (a.a.)・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2019
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
CDI + 1,75% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 37.660.000,00
Resumo
Vinculado à aquisição do CD Unilever.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI 68
IPCA + 7,25% (a.a.)・Vence 03/2036
CRI 68
IPCA + 7,25% (a.a.)・Vence 03/2036
Série
II
Emissão
09/2022
Vencimento
03/2036
Taxa de Juros
IPCA + 7,25% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 126.320.000,00
Resumo
Pagamentos mensais.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI 176
CDI + 2,70% (a.a.)・Vence 06/2035
CRI 176
CDI + 2,70% (a.a.)・Vence 06/2035
Série
II
Emissão
06/2023
Vencimento
06/2035
Taxa de Juros
CDI + 2,70% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 63.290.000,00
Resumo
Pagamentos mensais.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Contas a Pagar - Extrema
IPCA・Vence 07/2026
Contas a Pagar - Extrema
IPCA・Vence 07/2026
Série
Não informado
Emissão
07/2025
Vencimento
07/2026
Taxa de Juros
IPCA
Saldo Devedor
R$ 43.500.000,00
Resumo
Vencimento em jul/26. Vide nota 4.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI 499
IPCA + 8,76% (a.a.)・Vence 11/2037
CRI 499
IPCA + 8,76% (a.a.)・Vence 11/2037
Série
1
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2037
Taxa de Juros
IPCA + 8,76% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 246.620.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras. Código IF: 25K3753716.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 499
CDI + 1,65% (a.a.)・Vence 11/2030
CRI 499
CDI + 1,65% (a.a.)・Vence 11/2030
Série
2
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2030
Taxa de Juros
CDI + 1,65% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 177.860.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras. Código IF: 25K3754062.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 499
CDI + 1,30% (a.a.)・Vence 11/2032
CRI 499
CDI + 1,30% (a.a.)・Vence 11/2032
Série
3
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
CDI + 1,30% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 43.160.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras. Código IF: 25K3754180.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 499
CDI + 1,70% (a.a.)・Vence 11/2032
CRI 499
CDI + 1,70% (a.a.)・Vence 11/2032
Série
4
Emissão
12/2025
Vencimento
11/2032
Taxa de Juros
CDI + 1,70% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 43.200.000,00
Resumo
Pagamento de amortização em datas futuras. Código IF: 25K3754075.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 78
CDI + 2,00% (a.a.)・Vence 01/2030
CRI 78
CDI + 2,00% (a.a.)・Vence 01/2030
Série
Não informado
Emissão
12/2025
Vencimento
01/2030
Taxa de Juros
CDI + 2,00% (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 19.140.000,00
Resumo
Pagamento mensal. Código IF: 20B0820360.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos