Resumo do Relatório Gerencial de XPML11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

Resumo

O XP Malls FII (XPML11) tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através da exploração imobiliária de shopping centers, utilizando veículos próprios (Omni Malls e NeoMall FII) para otimizar a gestão. O principal destaque do período foi a conclusão, em outubro de 2025, de uma transação estratégica com o FII Capitânia Shoppings, que envolveu a aquisição de participações em quatro novos shoppings e a venda parcial de um ativo. Este movimento visa qualificar o portfólio, dado que os novos ativos possuem indicadores operacionais superiores. A gestão segue focada em administrar seus compromissos financeiros futuros, decorrentes de aquisições passadas, enquanto o fundo mantém uma performance operacional robusta.

Desempenho

Em setembro de 2025, o fundo apresentou um resultado de R$ 50,3 milhões (R$ 0,89 por cota) e distribuiu R$ 52,2 milhões (R$ 0,92 por cota), utilizando parte de suas reservas. Os indicadores operacionais mostraram forte desempenho em comparação anual: Vendas/m² atingiram R$ 1.408 (+5,1% vs. set/24) e o NOI Caixa/m² foi de R$ 128 (+10,0% vs. set/24). A taxa de vacância média encerrou o mês em 4,1%, e a inadimplência líquida, após um pico no mês anterior, recuou para 1,3%.

Dividendos

O fundo anunciou em 17/10/2025 uma distribuição de R$ 0,92 por cota, com pagamento em 24/10/2025. Este valor mantém a estabilidade dos proventos e é suportado pela geração de caixa e pelo resultado acumulado não distribuído, que encerrou setembro em aproximadamente R$ 0,24 por cota.

Observações do Mês

O XPML11 executou um movimento estratégico de grande importância com a transação Capitânia, melhorando a qualidade do portfólio, reciclando capital e gerando ganho. Operacionalmente, os ativos continuam a performar bem, com crescimento robusto em relação ao ano anterior. O principal ponto de atenção do mercado continua sendo a necessidade de caixa para honrar os pagamentos futuros, um risco conhecido e para o qual a gestão tem um plano claro. O recuo da inadimplência em setembro é um sinal positivo após o pico de agosto, mas o indicador merece monitoramento. O desconto da cota em relação ao valor patrimonial parece precificar o risco financeiro, apesar da sólida performance operacional e da gestão ativa.

Shoppings

Revitalização

Regiões

Operadoras

Endividamento