FII XP MALLS

XPML11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O XP Malls FII (XPML11) foca na exploração de shopping centers no Brasil. O destaque absoluto do período foi a conclusão, em 05 de dezembro de 2025, da alienação de participações em 9 shoppings para o FII Atria (Riza), gerando um recebimento inicial de mais de R$ 1 bilhão e resolvendo a necessidade de caixa do fundo. A gestão também divulgou guidance de distribuição de R$ 0,92/cota para o primeiro semestre de 2026. Operacionalmente, o fundo reportou crescimento de vendas (+7,5%) e (+8,7%) comparado ao ano anterior.

Desempenho

Em outubro (base operacional), as atingiram R$ 1.531 (+7,5% a.a.) e o Caixa/m² foi de R$ 128 (+8,7% a.a.). O resultado financeiro em novembro foi impactado positivamente, permitindo a manutenção da distribuição. A cota encerrou o mês a R$ 107,00.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,92 por cota, com pagamento em 25/11/2025. O dividend anualizado projetado permanece atrativo. A gestão forneceu guidance de manutenção desse valor (R$ 0,92) entre janeiro e junho de 2026, com limites superior e inferior definidos.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

0,85%

DY Projetado 12M

10,31%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,92

Dividendo por Cota

R$ 0,92

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

633.076

Métricas

Taxa de Vacância

4,2%

Vendas/m²

R$ 1.531,00

NOI/m²

R$ 128,00

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

344.000 m²

Destaques

Conclusão da alienação de portfólio para a Riza (FII Atria) com valor total de R$ 1,65 bilhão
Recebimento de parcela inicial de ~R$ 1,02 bilhão, eliminando riscos de liquidez de curto prazo
Potencial ganho de capital total de R$ 278 milhões (aprox. R$ 4,75/cota) com a transação
Guidance de dividendos de R$ 0,92/cota mensal para o 1º semestre de 2026
Crescimento de 8,7% no NOI Caixa/m² em outubro vs ano anterior
Aquisições recentes em out/25: Praia de Belas (10%), Metrô Tatuapé (4,53%), Boulevard Tatuapé (15%) e Iguatemi Bosque (5,5%)

Desafios

Aumento da inadimplência líquida para 2,2% em outubro, acima do mês anterior (1,3%)
Necessidade de gestão do earnout e recebimentos futuros da venda para a Riza
Custo de ocupação médio em 11,9%, exigindo monitoramento da saúde dos lojistas

Riscos do Fundo

Risco de crédito dos parcelamentos a receber (CRI com a Riza para o saldo remanescente)
Concentração geográfica no Sudeste (71% da ABL)
Volatilidade econômica impactando vendas do varejo
Riscos de execução na realocação do capital excedente gerado pela venda

Observações do Mês

O XPML11 transformou seu cenário de risco com a conclusão da venda de ativos para a Riza. O que antes era uma preocupação latente (necessidade de caixa de >R$ 390 mi) tornou-se uma robusta posição de com a entrada de >R$ 1 bilhão. Além de sanear o balanço, a operação destrava valor significativo (ganho de capital de ~R$ 4,75/cota). Operacionalmente, o portfólio segue performando bem com crescimento de e Vendas acima da inflação. A oscilou para cima (2,2%), mas dentro de margens controláveis. A previsibilidade dada pelo guidance de dividendos reforça a segurança para o investidor.

Shoppings

Grand Plaza Shopping

GLA 72.000 m²

10%

GLA

72.000 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Santo André, SP. Part. 51% (20% alienado para Riza em dez/25). Adm: SYN.

Catarina Fashion Outlet

GLA 50.835 m²

10%

GLA

50.835 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Roque, SP. Part. 39,99%. Adm: JHSF.

Tietê Plaza Shopping

GLA 37.000 m²

GLA

37.000 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 90% (45% alienado para Riza em dez/25). Adm: SYN.

Shopping Cidade Jardim

GLA 47.080 m²

GLA

47.080 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 16,99%. Adm: JHSF.

Shopping Cidade São Paulo

GLA 16.906 m²

GLA

16.906 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 40,00%. Adm: SYN.

Shopping da Bahia

GLA 70.509 m²

GLA

70.509 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Salvador, BA. Part. 18,10%. Adm: Allos.

Shopping Bela Vista

GLA 51.145 m²

GLA

51.145 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Salvador, BA. Part. 39,30% (14,31% alienado para Riza em dez/25). Adm: JHSF.

Internacional Shopping

GLA 75.721 m²

GLA

75.721 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Guarulhos, SP. Part. 19,90%. Adm: Gazit.

Shopping Estação BH

GLA 37.530 m²

GLA

37.530 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Belo Horizonte, MG. Part. 40,00%. Adm: Allos.

Shopping Metropolitano Barra

GLA 44.035 m²

GLA

44.035 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Rio de Janeiro, RJ. Part. 70% (40% alienado para Riza em dez/25). Adm: SYN.

Plaza Sul Shopping

GLA 24.039 m²

GLA

24.039 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 34,90%. Adm: Allos.

Natal Shopping

GLA 28.363 m²

GLA

28.363 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Natal, RN. Part. 45,00%. Adm: Ancar Ivanhoe.

Shopping Estação

GLA 27.663 m²

GLA

27.663 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Curitiba, PR. Part. 35,00%. Adm: Tacla.

Shopping Pátio Higienópolis

GLA 34.992 m²

GLA

34.992 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 10,04%. Adm: Iguatemi.

JundiaíShopping

GLA 36.473 m²

GLA

36.473 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Jundiaí, SP. Part. 25,00%. Adm: Multiplan.

Shopping Ponta Negra

GLA 36.837 m²

GLA

36.837 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Manaus, AM. Part. 62,00% (39,99% alienado para Riza em dez/25). Adm: HBF.

Uberlândia Shopping

GLA 53.490 m²

GLA

53.490 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Uberlândia, MG. Part. 40,00%. Adm: Alqia.

Campinas Shopping

GLA 36.152 m²

GLA

36.152 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Campinas, SP. Part. 25,00% (Alienação total para Riza em dez/25). Adm: Argo.

Carioca Shopping

GLA 33.918 m²

GLA

33.918 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Rio de Janeiro, RJ. Part. 20,00%. Adm: Allos.

Shopping Tijuca

GLA 35.476 m²

GLA

35.476 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Rio de Janeiro, RJ. Part. 10,00%. Adm: Allos.

Praia de Belas Shopping Center

GLA 47.704 m²

GLA

47.704 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Porto Alegre, RS. Part. 23,00% (Aumento em out/25). Adm: Iguatemi.

Downtown

GLA 9.611 m²

GLA

9.611 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Rio de Janeiro, RJ. Part. Blocos 5,7,17 (Alienação total para Riza em dez/25). Adm: Ancar.

Caxias Shopping

GLA 28.181 m²

GLA

28.181 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Duque de Caxias, RJ. Part. 17,50% (Alienação total para Riza em dez/25). Adm: Allos.

Partage Santana Shopping

GLA 26.565 m²

GLA

26.565 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 15,00% (Alienação total para Riza em dez/25). Adm: Partage.

Shopping Iguatemi Bosque

GLA 90.079 m²

GLA

90.079 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Fortaleza, CE. Part. 5,50% (Adquirido out/25). Adm: JCC.

Shopping Metrô Tatuapé

GLA 36.462 m²

GLA

36.462 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 4,53% (Adquirido out/25). Adm: AD Shoppings.

Shopping Metrô Boulevard Tatuapé

GLA 18.920 m²

GLA

18.920 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 15,00% (Adquirido out/25). Adm: AD Shoppings.

Shops Jardins

GLA 4.499 m²

GLA

4.499 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

São Paulo, SP. Part. 30,00%. Adm: JHSF.

Revitalização

FL Shops

Resumo

Ativo em obras em São Paulo, com participação de 32,5% na Torre e 21,47% no Shopping.

Regiões

Sudeste

71%

Nordeste

18%

Sul

Norte

Operadoras

SYN

24%

Allos

20%

JHSF

17%

Alqia

Iguatemi

Ancar Ivanhoe

Gazit

Tacla

Multiplan

HBF

JCC

Endividamento

Dívida Total

R$ 549.100.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

8,6%

CRI - Catarina

IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033

Série

Não informado

Emissão

10/2018

Vencimento

10/2033

Taxa de Juros

IPCA + 7,30 % (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 150.100.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

18J0797066

CRI - Cidade Jardim

IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033

Série

Não informado

Emissão

10/2018

Vencimento

10/2033

Taxa de Juros

IPCA + 7,30 % (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 161.600.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

18J0796632

CRI - Shopping da Bahia

IPCA + 6,87 % (a.a.)・Vence 12/2036

Série

Não informado

Emissão

12/2021

Vencimento

12/2036

Taxa de Juros

IPCA + 6,87 % (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 178.200.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21L0846634

CRI - Shopping da Bahia

CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036

Série

Não informado

Emissão

12/2021

Vencimento

12/2036

Taxa de Juros

CDI + 2,75 % (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 57.300.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21L0848239

Resumo do Relatório Gerencial de XPML11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII XP MALLS

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Observações do Mês

Shoppings

Revitalização

Regiões

Operadoras

Endividamento