Resumo do Relatório Gerencial de XPML11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII XP MALLS
XPML11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O XP Malls FII (XPML11) foca na exploração de shopping centers no Brasil. O mês foi marcado pela conclusão da transação estruturante com a Riza (FII Atria), gerando caixa imediato de R$ 1,02 bilhão e resolvendo a de curto prazo. A gestão também anunciou novas aquisições via com Iguatemi/BBIG e emitiu guidance de dividendos para o 1º semestre de 2026. Houve um incidente de incêndio no Shopping Tijuca em janeiro de 2026.
Desempenho
Em novembro (base operacional), as cresceram 5,9% e o Caixa/m² aumentou 7,2% em relação a 2024. A recuou para 4,0% e a caiu para 1,1%. O resultado financeiro foi de R$ 44,5 milhões, com distribuição de R$ 53,8 milhões (uso de reservas).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,92 por cota, paga em 23/12/2025. A gestão divulgou guidance mantendo a previsão de distribuição mensal de R$ 0,92 por cota (banda entre R$ 0,92 e R$ 0,92) para o período de janeiro a junho de 2026.
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
0,85%
DY Projetado 12M
10,21%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,92
Dividendo por Cota
R$ 0,92
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
656.376
Métricas
Taxa de Vacância
4%
Vendas/m²
R$ 1.849,00
NOI/m²
R$ 134,00
Portfólio
Número de Propriedades
28
Área Total (GLA)
340.401 m²
Destaques
- Conclusão da alienação de portfólio para a Riza (FII Atria) em 05/12/25, gerando R$ 1,02 bilhão em caixa imediato
- Resolução da necessidade de liquidez para obrigações de curto/médio prazo
- Assinatura de MOU para aquisição de participações em 5 shoppings (Iguatemi/BBIG) por R$ 608 milhões
- Divulgação de guidance de rendimentos (R$ 0,92/cota) para o 1º semestre de 2026
- Crescimento de 7,2% no NOI Caixa/m² comparado a novembro/2024
- Redução da inadimplência líquida para 1,1% (vs 2,2% no mês anterior)
Desafios
- Incêndio no Shopping Tijuca em 02/01/2026, resultando em fechamento temporário e vítimas fatais
- Monitoramento do recebimento das parcelas futuras (Earnout e Parcela Final) da transação Riza
- Ajuste da estrutura de capital após grandes movimentações de compra e venda
Riscos do Fundo
- Riscos de execução e aprovação (CADE) das novas aquisições anunciadas
- Risco de concentração geográfica no Sudeste (71% da ABL)
- Risco de crédito nos recebíveis a prazo da venda para a Riza
- Volatilidade do varejo macroeconômico impactando vendas dos lojistas
Observações do Mês
O XPML11 encerrou 2025 transformando seu balanço. A conclusão da venda para a Riza eliminou o risco de que pressionava o fundo, criando um colchão de caixa robusto. Operacionalmente, o fundo reportou melhorias consistentes (queda de e , alta de ). A gestão segue ativa na reciclagem de portfólio com novas aquisições anunciadas (ativos Iguatemi). O guidance de dividendos traz previsibilidade. O incêndio no Tijuca é um evento trágico e adverso, mas o ativo representa uma parcela menor do portfólio (~2% da ABL) e possui seguros.
Shoppings
Tietê Plaza Shopping
GLA 37.000 m²
90% 90%
Tietê Plaza Shopping
GLA 37.000 m²
GLA
37.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 90,00%. Alienação de 45% para Riza concluída em 05/12/25.
Shopping Metropolitano Barra
GLA 44.035 m²
70% 70%
Shopping Metropolitano Barra
GLA 44.035 m²
GLA
44.035 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Part. 70,00%. Alienação de 40% para Riza concluída em 05/12/25.
Shopping Ponta Negra
GLA 36.837 m²
62% 62%
Shopping Ponta Negra
GLA 36.837 m²
GLA
36.837 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Manaus, AM. Part. 62,00%. Alienação de 39,99% para Riza concluída em 05/12/25.
Grand Plaza Shopping
GLA 72.000 m²
51% 51%
Grand Plaza Shopping
GLA 72.000 m²
GLA
72.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Santo André, SP. Part. 51,00%. Alienação de 20% para Riza concluída em 05/12/25.
Natal Shopping
GLA 28.363 m²
45% 45%
Natal Shopping
GLA 28.363 m²
GLA
28.363 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Natal, RN. Part. 45,00%.
Shopping Cidade São Paulo
GLA 16.906 m²
40% 40%
Shopping Cidade São Paulo
GLA 16.906 m²
GLA
16.906 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 40,00%.
Shopping Estação BH
GLA 37.530 m²
40% 40%
Shopping Estação BH
GLA 37.530 m²
GLA
37.530 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Belo Horizonte, MG. Part. 40,00%.
Uberlândia Shopping
GLA 53.490 m²
40% 40%
Uberlândia Shopping
GLA 53.490 m²
GLA
53.490 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Uberlândia, MG. Part. 40,00%.
Catarina Fashion Outlet
GLA 50.835 m²
39,99% 39,99%
Catarina Fashion Outlet
GLA 50.835 m²
GLA
50.835 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Roque, SP. Part. 39,99%.
Shopping Bela Vista
GLA 51.145 m²
39,3% 39,3%
Shopping Bela Vista
GLA 51.145 m²
GLA
51.145 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Salvador, BA. Part. 39,30%. Alienação de 14,31% para Riza concluída em 05/12/25.
Shopping Estação
GLA 27.663 m²
35% 35%
Shopping Estação
GLA 27.663 m²
GLA
27.663 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Curitiba, PR. Part. 35,00%.
Plaza Sul Shopping
GLA 24.039 m²
34,9% 34,9%
Plaza Sul Shopping
GLA 24.039 m²
GLA
24.039 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 34,90%.
Shops Jardins
GLA 4.499 m²
30% 30%
Shops Jardins
GLA 4.499 m²
GLA
4.499 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 30,00%.
Campinas Shopping
GLA 36.152 m²
25% 25%
Campinas Shopping
GLA 36.152 m²
GLA
36.152 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Campinas, SP. Part. 25,00%. Alienação total para Riza concluída em 05/12/25.
JundiaíShopping
GLA 36.473 m²
25% 25%
JundiaíShopping
GLA 36.473 m²
GLA
36.473 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Jundiaí, SP. Part. 25,00%.
Shopping D
GLA 29.787 m²
23% 23%
Shopping D
GLA 29.787 m²
GLA
29.787 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 23,00%.
Praia de Belas Shopping Center
GLA 47.704 m²
23% 23%
Praia de Belas Shopping Center
GLA 47.704 m²
GLA
47.704 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Porto Alegre, RS. Part. 23,00%.
Carioca Shopping
GLA 33.918 m²
20% 20%
Carioca Shopping
GLA 33.918 m²
GLA
33.918 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Part. 20,00%.
Shopping da Bahia
GLA 70.509 m²
18,1% 18,1%
Shopping da Bahia
GLA 70.509 m²
GLA
70.509 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Salvador, BA. Part. 18,10%.
Caxias Shopping
GLA 28.181 m²
17,5% 17,5%
Caxias Shopping
GLA 28.181 m²
GLA
28.181 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Duque de Caxias, RJ. Part. 17,50%. Alienação total para Riza concluída em 05/12/25.
Shopping Cidade Jardim
GLA 47.080 m²
16,99% 16,99%
Shopping Cidade Jardim
GLA 47.080 m²
GLA
47.080 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 16,99%.
Internacional Shopping
GLA 75.721 m²
15,09% 15,09%
Internacional Shopping
GLA 75.721 m²
GLA
75.721 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Guarulhos, SP. Part. 15,09%.
Shopping Metrô Boulevard Tatuapé
GLA 18.920 m²
15% 15%
Shopping Metrô Boulevard Tatuapé
GLA 18.920 m²
GLA
18.920 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 15,00%.
Partage Santana Shopping
GLA 26.565 m²
15% 15%
Partage Santana Shopping
GLA 26.565 m²
GLA
26.565 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 15,00%. Alienação total para Riza concluída em 05/12/25.
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.992 m²
10,04% 10,04%
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.992 m²
GLA
34.992 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 10,04%.
Shopping Tijuca
GLA 35.476 m²
10% 10%
Shopping Tijuca
GLA 35.476 m²
GLA
35.476 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Part. 10,00%. Sofreu incêndio em 02/01/26.
Shopping Iguatemi Bosque
GLA 90.079 m²
5,5% 5,5%
Shopping Iguatemi Bosque
GLA 90.079 m²
GLA
90.079 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Fortaleza, CE. Part. 5,50%.
Shopping Metrô Tatuapé
GLA 36.462 m²
4,53% 4,53%
Shopping Metrô Tatuapé
GLA 36.462 m²
GLA
36.462 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Part. 4,53%.
Downtown
GLA 9.611 m²
- -
Downtown
GLA 9.611 m²
GLA
9.611 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Blocos 5, 7 e 17. Alienação total para Riza concluída em 05/12/25.
Revitalização
FL Shops
FL Shops
Resumo
Ativo em obras em São Paulo, previsão 2026. Part: 32,5% Torre, 21,47% Shopping.
Regiões
Sudeste
Nordeste
Sul
Norte
Operadoras
SYN
Allos
JHSF
Alqia
Iguatemi
Gazit
Ancar Ivanhoe
Tacla
Multiplan
HBF
AD
JCC
Endividamento
Dívida Total
R$ 544.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
8,67%
CRI - Catarina
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
CRI - Catarina
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
Série
Não informado
Emissão
10/2018
Vencimento
10/2033
Taxa de Juros
IPCA + 7,30 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 149.500.000,00
Resumo
Aquisição Out/18
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Cidade Jardim
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
CRI - Cidade Jardim
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
Série
Não informado
Emissão
10/2018
Vencimento
10/2033
Taxa de Juros
IPCA + 7,30 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 159.800.000,00
Resumo
Aquisição Out/18
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Shopping da Bahia
IPCA + 6,87 % (a.a.)・Vence 12/2036
CRI - Shopping da Bahia
IPCA + 6,87 % (a.a.)・Vence 12/2036
Série
Não informado
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,87 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 178.100.000,00
Resumo
Aquisição Dez/21
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Shopping da Bahia
CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036
CRI - Shopping da Bahia
CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036
Série
Não informado
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2036
Taxa de Juros
CDI + 2,75 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 56.500.000,00
Resumo
Aquisição Dez/21
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos