Resumo

O XP Malls (XPML11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo tijolo, com foco na exploração de shopping centers para geração de renda e ganho de capital. Em abril de 2025, a gestão destacou o bom desempenho operacional, impulsionado por datas comemorativas como a Páscoa, resultando em crescimento dos indicadores de vendas e aluguéis. No cenário macroeconômico, a gestão aponta um misto de sinais positivos, com crescimento da economia e desaceleração da inflação, e desafios persistentes, como o risco fiscal e a volatilidade da curva de juros. O fundo possui compromissos financeiros futuros referentes a aquisições, com uma necessidade de caixa projetada de R$ 285 milhões para o final de 2025. A gestão planeja cobrir essa necessidade através da venda de ativos, emissão de cotas ou nova alavancagem , aproveitando o baixo endividamento atual.

Desempenho

O fundo apresentou um desempenho operacional positivo em abril. O indicador de Vendas Mesmas Lojas (SSS ) cresceu 12,3% e o de Aluguéis Mesmas Lojas (SSR ) aumentou 3,5% em comparação com o mesmo período de 2024. As Vendas/m² cresceram 2,6%, atingindo R$1.493, enquanto o NOI Caixa/m² se manteve estável em R$125. A vacância física encerrou o mês em 3,9% e a inadimplência líquida em 1,9%. O resultado do mês foi de R$0,70 por cota, e o fundo encerrou o período com um resultado acumulado não distribuído de aproximadamente R$0,99 por cota.

Dividendos

O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,92 por cota, mantendo a estabilidade dos últimos meses. O pagamento foi realizado em 23 de maio de 2025. O valor distribuído (R$ 52,1 milhões) foi superior ao resultado de caixa do mês (R$ 39,9 milhões), sendo complementado pelas reservas de resultados acumulados do fundo.

Avaliação neutro

O fundo demonstra robustez operacional, com crescimento nos principais indicadores de vendas e aluguéis, refletindo a qualidade do portfólio. A gestão mantém a distribuição de dividendos em um patamar estável, embora tenha recorrido às reservas no mês. O principal ponto de atenção é a necessidade de capital para cumprir obrigações futuras, um desafio que a gestão já mapeou com estratégias claras (reciclagem de portfólio, emissão de cotas ou dívida). A alavancagem atual é baixa, oferecendo flexibilidade. A cota é negociada com desconto em relação ao valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade, mas também reflete as incertezas do mercado e a necessidade de capital futura.

Shoppings

Revitalização

Regiões

Operadoras

Endividamento