Resumo

O XP Malls FII (XPML11) objetiva a obtenção de renda e ganho de capital através da exploração de shopping centers. O grande destaque de agosto foi a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MoU ) com a Riza Real Estate para a venda de participações em 9 shoppings por R$ 1,6 bilhão. Esta transação estratégica visa resolver a necessidade de caixa de R$ 369 milhões prevista para o final de 2025, gerar um potencial ganho de capital de até R$ 278 milhões (R$ 4,90/cota) e melhorar os indicadores operacionais do portfólio remanescente. Operacionalmente, o fundo manteve um desempenho positivo em julho, com crescimento em vendas e NOI . O fundo encerrou o período com um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,58 por cota, reforçando a segurança para futuras distribuições.

Desempenho

O desempenho operacional em julho de 2025 foi positivo e resiliente. Comparado ao mesmo mês de 2024, as Vendas/m² cresceram 6,0%, atingindo R$ 1.574/m², e o NOI Caixa/m² aumentou 4,8%, chegando a R$ 133/m². A taxa de vacância física média se manteve em 4,3%, um patamar saudável, enquanto a inadimplência líquida ficou em 0,7%, um nível baixo e controlado. O resultado financeiro do mês foi de R$ 66,5 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 1,17 por cota, superando o valor distribuído.

Dividendos

O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,92 por cota, com pagamento em 25 de agosto de 2025. Este valor mantém a consistência dos rendimentos distribuídos nos últimos meses. A distribuição é suportada pela forte geração de caixa operacional e pela reserva de resultados acumulados, que encerrou o mês em R$ 0,58 por cota.

Observações do Período

O anúncio do MoU com a Riza é um movimento transformacional para o fundo, convertendo seu principal desafio de curto prazo (a necessidade de caixa) em uma significativa oportunidade de geração de valor. A transação não apenas resolve a questão da liquidez , mas também destrava um ganho de capital expressivo e qualifica o portfólio remanescente, com projeção de aumento de 20% no NOI/m² . Operacionalmente, o fundo continua a entregar resultados robustos, com indicadores de vendas e NOI em crescimento e vacância controlada. A alavancagem é muito baixa (8,5% Dívida/PL), e o P/VP descontado (0,90) não parece refletir totalmente o potencial destravado por esta transação, indicando um possível upside caso a venda seja concluída com sucesso.

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