FII XP MALLS

Livre

XPML11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O XP Malls FII (XPML11) tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através da exploração imobiliária de shopping centers. Em agosto de 2025, o fundo apresentou um desempenho operacional positivo, com crescimento de vendas e em relação ao ano anterior, refletindo um ambiente de consumo ativo no varejo. A gestão segue focada em endereçar a necessidade de caixa de aproximadamente R$ 420 milhões prevista para o final de 2025, decorrente de aquisições passadas. As estratégias para isso incluem a reciclagem de portfólio (venda de ativos), captação de nova dívida ou uma futura emissão de cotas. O fundo encerrou o mês com um sólido resultado acumulado não distribuído de R$ 0,45 por cota, o que confere segurança para as futuras distribuições.

Desempenho

O desempenho operacional em agosto de 2025 foi positivo em comparação anual, mas misto na visão sequencial. As vendas por m² atingiram R$ 1.597 e o Caixa por m² foi de R$ 127, representando crescimentos de 10,3% e 6,1%, respectivamente, em relação a agosto de 2024. A taxa de física melhorou, caindo para 3,9%. No entanto, a líquida registrou um aumento significativo no mês, atingindo 2,8%. O resultado do fundo no mês foi de R$ 52,7 milhões (aproximadamente R$ 0,93 por cota), cobrindo a distribuição de rendimentos.

Dividendos

O fundo anunciou em 18 de setembro de 2025 a distribuição de R$ 0,92 por cota, mantendo a consistência dos últimos meses. O pagamento foi realizado em 25 de setembro de 2025. A distribuição é suportada pela geração de caixa operacional e pelo resultado acumulado de R$ 0,45 por cota.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

0,9%

DY Projetado 12M

10,82%

Rentabilidade YTD

13,95%

Resultado por Cota

R$ 0,93

Dividendo por Cota

R$ 0,92

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

621.797

Métricas

Taxa de Vacância

3,9%

Vendas/m²

R$ 1.597,00

NOI/m²

R$ 127,00

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

330.894 m²

Destaques

Forte crescimento dos indicadores operacionais em relação ao ano anterior: Vendas/m² (+10,3%) e NOI Caixa/m² (+6,1%).
Melhora na taxa de vacância física, que recuou de 4,3% em julho para 3,9% em agosto.
Manutenção da distribuição de R$ 0,92 por cota, em linha com a performance histórica.
Sólida reserva de resultados acumulados de R$ 0,45 por cota, proporcionando estabilidade para os dividendos.

Desafios

Necessidade de caixa de aproximadamente R$ 420 milhões ao final de 2025 para honrar compromissos de aquisições, cuja gestão está sendo endereçada ativamente.
Aumento significativo da inadimplência líquida no mês de agosto, que atingiu 2,8%.
Conclusão da venda de ativos, principal estratégia para reforçar o caixa, depende de condições de mercado e negociação.

Riscos do Fundo

Risco de execução da estratégia para cobrir a necessidade de caixa de R$ 420 milhões em 2025, que depende de venda de ativos, novas dívidas ou emissão de cotas.
Concentração regional do portfólio, com 75% da Área Bruta Locável (ABL) localizada na região Sudeste.
Risco de mercado associado a ciclos econômicos, taxas de juros e confiança do consumidor que podem impactar o setor de varejo e o desempenho dos shoppings.
Risco operacional de aumento da inadimplência, como observado no mês de agosto.

Notas

O fundo encerrou o mês de agosto de 2025 com um resultado acumulado não distribuído de aproximadamente R$ 0,45 por cota.
A gestão continua as tratativas comerciais referentes ao Memorando de Entendimentos ( ) assinado com a Riza Real Estate para a potencial venda de 9 participações em shoppings, como principal via para endereçar a necessidade de caixa de 2025.

Observações do Período

O XPML11 apresenta um portfólio de alta qualidade com performance operacional robusta, evidenciada pelo forte crescimento anual de vendas e . No entanto, o fundo enfrenta um desafio financeiro relevante: a necessidade de R$ 420 milhões em caixa até o final de 2025. A gestão tem um plano claro, focado na venda de ativos, mas a execução bem-sucedida é crucial. O aumento pontual da em agosto é um ponto de atenção que precisa ser monitorado. O desconto da cota em relação ao valor patrimonial ( de 0,90) parece refletir a incerteza do mercado quanto à resolução da necessidade de caixa, apesar dos fundamentos operacionais sólidos.

Ver mais detalhes

A avaliação é neutra devido ao balanço entre a forte performance operacional e a significativa incerteza relacionada à necessidade de caixa futura. Embora o portfólio gere resultados consistentes, a obrigação financeira de R$ 420 milhões em 2025 representa um risco relevante que precisa ser equacionado. Além disso, o aumento da inadimplência para 2,8% em agosto, após um período de níveis muito baixos, quebra uma tendência positiva e justifica uma postura mais cautelosa até que se confirme ser um evento isolado.

Shoppings

Tietê Plaza Shopping

GLA 37.000 m²

11%

GLA

37.000 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: SYN, Participação: 90,00%, Localização: São Paulo, SP

Catarina Fashion Outlet

GLA 50.835 m²

11%

GLA

50.835 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: JHSF, Participação: 39,99%, Localização: São Roque, SP

Grand Plaza Shopping

GLA 72.000 m²

11%

GLA

72.000 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: SYN, Participação: 51,00%, Localização: Santo André, SP

Shopping Cidade São Paulo

GLA 16.906 m²

GLA

16.906 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: SYN, Participação: 40,00%, Localização: São Paulo, SP

Shopping Cidade Jardim

GLA 47.080 m²

GLA

47.080 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: JHSF, Participação: 16,99%, Localização: São Paulo, SP

Shopping Bela Vista

GLA 51.145 m²

GLA

51.145 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: JHSF, Participação: 39,30%, Localização: Salvador, BA

Shopping da Bahia

GLA 70.509 m²

GLA

70.509 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Allos, Participação: 18,10%, Localização: Salvador, BA

Internacional Shopping

GLA 75.721 m²

GLA

75.721 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Gazit, Participação: 19,90%, Localização: Guarulhos, SP

Shopping Metropolitano Barra

GLA 44.035 m²

GLA

44.035 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: SYN, Participação: 70,00%, Localização: Rio de Janeiro, RJ

Shopping Ponta Negra

GLA 36.837 m²

GLA

36.837 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: HBF, Participação: 62,00%, Localização: Manaus, AM

Plaza Sul Shopping

GLA 24.039 m²

GLA

24.039 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Allos, Participação: 34,90%, Localização: São Paulo, SP

Shopping Estação BH

GLA 37.530 m²

GLA

37.530 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Allos, Participação: 40,00%, Localização: Belo Horizonte, MG

Natal Shopping

GLA 28.363 m²

GLA

28.363 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Ancar Ivanhoe, Participação: 45,00%, Localização: Natal, RN

Shopping Estação

GLA 27.663 m²

GLA

27.663 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Tacla, Participação: 35,00%, Localização: Curitiba, PR

JundiaíShopping

GLA 36.473 m²

GLA

36.473 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Multiplan, Participação: 25,00%, Localização: Jundiaí, SP

Shopping Pátio Higienópolis

GLA 34.992 m²

GLA

34.992 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Iguatemi, Participação: 10,04%, Localização: São Paulo, SP

Uberlândia Shopping

GLA 53.490 m²

GLA

53.490 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Alqia, Participação: 40,00%, Localização: Uberlândia, MG

Shopping Tijuca

GLA 35.476 m²

GLA

35.476 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Allos, Participação: 10,00%, Localização: Rio de Janeiro, RJ

Downtown

GLA 9.611 m²

GLA

9.611 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Ancar Ivanhoe, Participação: Blocos 5, 7 e 17, Localização: Rio de Janeiro, RJ

Campinas Shopping

GLA 36.152 m²

GLA

36.152 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Argo, Participação: 25,00%, Localização: Campinas, SP

Carioca Shopping

GLA 33.918 m²

GLA

33.918 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Allos, Participação: 20,00%, Localização: Rio de Janeiro, RJ

Partage Santana Shopping

GLA 26.565 m²

GLA

26.565 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Partage, Participação: 15,00%, Localização: São Paulo, SP. Contribuição para o NOI agrupada com outros ativos (PSS + SJA + SHD).

Shops Jardins

GLA 4.499 m²

GLA

4.499 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: JHSF, Participação: 30,00%, Localização: São Paulo, SP. Contribuição para o NOI agrupada com outros ativos (PSS + SJA + SHD).

Shopping D

GLA 29.787 m²

GLA

29.787 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: SYN, Participação: 23,00%, Localização: São Paulo, SP. Contribuição para o NOI agrupada com outros ativos (PSS + SJA + SHD).

Praia de Belas Shopping Center

GLA 47.704 m²

GLA

47.704 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Iguatemi, Participação: 13,00%, Localização: Porto Alegre, RS

Caxias Shopping

GLA 28.181 m²

GLA

28.181 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Administrador: Allos, Participação: 17,50%, Localização: Duque de Caxias, RJ

Revitalização

FL Shops

Resumo

Ativo em obras em São Paulo/SP, com previsão de inauguração em 2026. O fundo possui participação de 32,5% na Torre FL Shops e 21,47% no Shopping FL Shops.

Regiões

Sudeste

75%

Nordeste

14%

Norte

Sul

Operadoras

SYN

32%

Allos

16%

JHSF

15%

Ancar Ivanhoe

HBF

Alqia

Gazit

Tacla

Multiplan

Iguatemi

Argo

Partage

Endividamento

Dívida Total

R$ 552.200.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

CRI - Catarina

IPCA + 7,30% (a.a.)・Vence 10/2033

Série

Não informado

Emissão

10/2018

Vencimento

10/2033

Taxa de Juros

IPCA + 7,30% (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 152.300.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

18J0797066

CRI - Cidade Jardim

IPCA + 7,30% (a.a.)・Vence 10/2033

Série

Não informado

Emissão

10/2018

Vencimento

10/2033

Taxa de Juros

IPCA + 7,30% (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 162.800.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

18J0796632

CRI - Shopping da Bahia

IPCA + 6,87% (a.a.)・Vence 12/2036

Série

Não informado

Emissão

12/2021

Vencimento

12/2036

Taxa de Juros

IPCA + 6,87% (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 179.900.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21L0846634

CRI - Shopping da Bahia

CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036

Série

Não informado

Emissão

12/2021

Vencimento

12/2036

Taxa de Juros

CDI + 2,75 % (a.a.)

Saldo Devedor

R$ 57.200.000,00

Resumo

Houve uma amortização extraordinária de aproximadamente R$ 88 milhões neste CRI em 26/01/24.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21L0848239