Resumo do Relatório Gerencial de XPML11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII XP MALLS
XPML11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O XP Malls FII (XPML11) reportou os resultados de janeiro de 2026, referentes à competência operacional de dezembro de 2025. O mês foi marcado pelo forte desempenho sazonal (Natal), com crescimento de duplo dígito em vendas e . A gestão destacou a conclusão da venda de ativos para a Riza (FII Atria) em dezembro, resolvendo questões de , e divulgou um guidance de rendimentos de R$ 0,92/cota para o primeiro semestre de 2026. Um evento trágico de incêndio ocorreu no Shopping Tijuca em 02/01/2026, com impacto sendo monitorado.
Desempenho
Em dezembro, o fundo capturou a sazonalidade positiva do varejo. As Vendas Totais atingiram R$ 2,55 bilhões e o Caixa acumulado foi de R$ 45,4 milhões. Os indicadores por m² mostraram forte evolução: +11,8% e +20,5% em comparação ao mesmo período anterior. A líquida foi negativa (-2,0%), indicando recuperação de créditos, e a caiu para 3,0%.
Dividendos
O fundo declarou distribuição de R$ 0,92 por cota, alinhado ao guidance divulgado para o semestre (faixa de R$ 0,92 a R$ 0,92). O pagamento ocorre em 23/01/2026 para detentores em 16/01/2026.
Indicadores
P/VP
1,02
DY Mensal
0,83%
DY Projetado 12M
10,2%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 3,09
Dividendo por Cota
R$ 0,92
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
679.735
Métricas
Taxa de Vacância
3%
Vendas/m²
R$ 2.681,00
NOI/m²
R$ 167,00
Portfólio
Número de Propriedades
24
Área Total (GLA)
253.816 m²
Destaques
- NOI Caixa/m² cresceu 20,5% em relação a dezembro/2024
- Vendas/m² cresceram 11,8% em relação a dezembro/2024
- Inadimplência líquida negativa de -2,0% (recuperação de créditos)
- Divulgação de guidance de R$ 0,92/cota mensal para o 1º semestre de 2026
- Liquidez diária média de R$ 15,3 milhões
Desafios
- Incêndio no Shopping Tijuca em 02/01/2026, com fechamento temporário e fatalidades (impacto financeiro mitigado por seguros, mas risco reputacional)
- Monitoramento da reinauguração e recuperação do fluxo no Shopping Tijuca
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no Sudeste (70% da ABL)
- Risco de execução no recebimento das parcelas da venda de ativos para a Riza (risco de crédito da contraparte)
- Risco operacional e de segurança em grandes empreendimentos (exemplo do incêndio no Tijuca)
- Sensibilidade do varejo a cenários macroeconômicos de juros altos e inflação
Notas
- O fundo detém 100% dos FIIs Omni Malls e Neomall, que funcionam como veículos de investimento para otimização fiscal e de gestão.
- Cronograma de desembolsos futuros (aquisições parceladas) soma R$ 310 milhões nominais até 2027.
- O 'valuation' da de dezembro/25 estava pendente de atualização no gráfico da p.8, mas calculado em R$ 108,16 com base no PL informado.
Observações do Mês
O XPML11 apresenta um momento operacional excelente, impulsionado pela sazonalidade de fim de ano e pela recuperação de crédito ( negativa). A venda de portfólio para a Riza saneou o balanço, removendo o risco de que pairava sobre o fundo nos meses anteriores. A gestão demonstra confiança ao emitir guidance de rendimentos estáveis. O evento no Shopping Tijuca é grave, mas a diversificação do portfólio (ativo representa fatia pequena da ABL) e os seguros devem blindar o resultado financeiro. Os fundamentos de tijolo seguem sólidos com em mínima histórica.
Shoppings
Tietê Plaza Shopping
GLA 37.000 m²
45% 45%
Tietê Plaza Shopping
GLA 37.000 m²
GLA
37.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela SYN. Detido via Neomall FII.
Shopping Estação BH
GLA 37.530 m²
40% 40%
Shopping Estação BH
GLA 37.530 m²
GLA
37.530 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Belo Horizonte, MG. Administrado pela Allos.
Shopping Cidade São Paulo
GLA 16.906 m²
40% 40%
Shopping Cidade São Paulo
GLA 16.906 m²
GLA
16.906 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela SYN.
Uberlândia Shopping
GLA 53.490 m²
40% 40%
Uberlândia Shopping
GLA 53.490 m²
GLA
53.490 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Uberlândia, MG. Administrado pela Alqia.
Catarina Fashion Outlet
GLA 50.835 m²
39,99% 39,99%
Catarina Fashion Outlet
GLA 50.835 m²
GLA
50.835 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Roque, SP. Administrado pela JHSF.
Shopping Ponta Negra
GLA 36.837 m²
39,99% 39,99%
Shopping Ponta Negra
GLA 36.837 m²
GLA
36.837 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Manaus, AM. Relatório lista participação de 39,99%, porém houve alienação parcial/total mencionada em Dez/25.
Shopping Estação
GLA 27.663 m²
35% 35%
Shopping Estação
GLA 27.663 m²
GLA
27.663 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Curitiba, PR. Administrado pela Tacla.
Plaza Sul Shopping
GLA 24.039 m²
34,9% 34,9%
Plaza Sul Shopping
GLA 24.039 m²
GLA
24.039 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela Allos.
Grand Plaza Shopping
GLA 72.000 m²
31% 31%
Grand Plaza Shopping
GLA 72.000 m²
GLA
72.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Santo André, SP. Administrado pela SYN. Participação ajustada após alienação parcial em Dez/25.
Shopping Metropolitano Barra
GLA 44.035 m²
30% 30%
Shopping Metropolitano Barra
GLA 44.035 m²
GLA
44.035 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela SYN. Detido via Neomall FII.
Shops Jardins
GLA 4.499 m²
30% 30%
Shops Jardins
GLA 4.499 m²
GLA
4.499 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela JHSF.
JundiaíShopping
GLA 36.473 m²
25% 25%
JundiaíShopping
GLA 36.473 m²
GLA
36.473 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Jundiaí, SP. Administrado pela Multiplan.
Shopping Bela Vista
GLA 51.145 m²
24,99% 24,99%
Shopping Bela Vista
GLA 51.145 m²
GLA
51.145 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Salvador, BA. Administrado pela JHSF.
Praia de Belas Shopping Center
GLA 47.704 m²
23% 23%
Praia de Belas Shopping Center
GLA 47.704 m²
GLA
47.704 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Porto Alegre, RS. Administrado pela Iguatemi. Inclui 10% via Omni FII.
Carioca Shopping
GLA 33.918 m²
20% 20%
Carioca Shopping
GLA 33.918 m²
GLA
33.918 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela Allos.
Shopping da Bahia
GLA 70.509 m²
18,1% 18,1%
Shopping da Bahia
GLA 70.509 m²
GLA
70.509 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Salvador, BA. Administrado pela Allos.
Shopping Cidade Jardim
GLA 47.080 m²
16,99% 16,99%
Shopping Cidade Jardim
GLA 47.080 m²
GLA
47.080 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela JHSF.
Internacional Shopping
GLA 75.721 m²
15,09% 15,09%
Internacional Shopping
GLA 75.721 m²
GLA
75.721 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Guarulhos, SP. Administrado pela Gazit. Detido via Omni FII.
Shopping Metrô Boulevard Tatuapé
GLA 18.920 m²
15% 15%
Shopping Metrô Boulevard Tatuapé
GLA 18.920 m²
GLA
18.920 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela AD Shoppings. Detido via Omni FII.
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.992 m²
10,04% 10,04%
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.992 m²
GLA
34.992 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela Iguatemi.
Shopping Tijuca
GLA 35.476 m²
10% 10%
Shopping Tijuca
GLA 35.476 m²
GLA
35.476 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela Allos. Sofreu incêndio em 02/01/26.
Shopping Iguatemi Bosque
GLA 90.079 m²
5,5% 5,5%
Shopping Iguatemi Bosque
GLA 90.079 m²
GLA
90.079 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Fortaleza, CE. Administrado pela JCC. Detido via Omni FII.
Shopping Metrô Tatuapé
GLA 36.462 m²
4,53% 4,53%
Shopping Metrô Tatuapé
GLA 36.462 m²
GLA
36.462 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela AD Shoppings. Detido via Omni FII.
Via Parque Shopping
GLA 57.000 m²
- -
Via Parque Shopping
GLA 57.000 m²
GLA
57.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela Alqia.
Revitalização
FL Shops
FL Shops
Resumo
Ativo em obras em São Paulo, SP, com previsão de inauguração em 2026. Participação de 32,5% na Torre e 21,47% no Shopping.
Regiões
Sudeste
Nordeste
Sul
Norte
Operadoras
SYN
Allos
JHSF
Alqia
Iguatemi
Ancar Ivanhoe
Gazit
Tacla
Multiplan
HBF
JCC
AD Shopping
Endividamento
Dívida Total
R$ 539.800.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
8,5%
CRI - Catarina
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
CRI - Catarina
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
Série
18J0797066
Emissão
10/2018
Vencimento
10/2033
Taxa de Juros
IPCA + 7,30 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 147.900.000,00
Resumo
Saldo devedor em R$ Mil. Indexador IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Cidade Jardim
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
CRI - Cidade Jardim
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
Série
18J0796632
Emissão
10/2018
Vencimento
10/2033
Taxa de Juros
IPCA + 7,30 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 158.100.000,00
Resumo
Saldo devedor em R$ Mil. Indexador IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Shopping da Bahia
IPCA + 6,87 % (a.a.)・Vence 12/2036
CRI - Shopping da Bahia
IPCA + 6,87 % (a.a.)・Vence 12/2036
Série
21L0846634
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,87 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 177.500.000,00
Resumo
Saldo devedor em R$ Mil. Indexador IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Shopping da Bahia
CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036
CRI - Shopping da Bahia
CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036
Série
21L0848239
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2036
Taxa de Juros
CDI + 2,75 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 56.300.000,00
Resumo
Saldo devedor em R$ Mil. Indexador CDI.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos