Resumo do Relatório Gerencial de XPML11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII XP MALLS
XPML11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O XP Malls FII (XPML11) reportou os resultados de fevereiro de 2026, com foco na competência operacional de janeiro. O fundo manteve a distribuição de R$ 0,92 por cota, amparada por um expressivo resultado acumulado não distribuído de R$ 4,12/cota, blindando os rendimentos. A gestão destacou o início da 14ª emissão de cotas para captação de R$ 400 milhões, visando honrar transações recentes (Iguatemi e BBIG11). Operacionalmente, os indicadores apresentaram forte crescimento na comparação anual, embora tenham sofrido com a sazonalidade e retração macroeconômica no comparativo mensal, o que pressionou a .
Desempenho
Em janeiro, o Caixa/m² atingiu R$ 214 (+14,7% a.a.) e as chegaram a R$ 1.590 (+14,2% a.a.). Houve uma piora pontual nas métricas de saúde dos lojistas, com a aumentando para 3,6% (vs 3,0% no mês anterior) e a líquida saltando para 5,6% (vs -2,0% em dezembro). O resultado financeiro do mês (R$ 112,5 milhões) foi fortemente impactado de forma positiva pelo ganho de capital na conclusão da alienação de 9 participações para o Riza Malls.
Dividendos
O fundo declarou distribuição de R$ 0,92 por cota, com pagamento em 25/02/2026. A manutenção do valor está em linha com o guidance semestral divulgado pela gestão e é suportada por um saldo retido de R$ 4,12 por cota.
Indicadores
P/VP
1,02
DY Mensal
0,82%
DY Projetado 12M
10,3%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,92
Dividendo por Cota
R$ 0,92
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
724.542
Métricas
Taxa de Vacância
3,6%
Vendas/m²
R$ 1.590,00
NOI/m²
R$ 214,00
Portfólio
Número de Propriedades
24
Área Total (GLA)
253.658 m²
Destaques
- Crescimento de 14,7% no NOI Caixa/m² e de 14,2% em Vendas/m² na comparação anual
- Resultado acumulado retido atingiu o patamar de R$ 4,12/cota
- Início da 14ª Oferta de Cotas visando captação de R$ 400 milhões
- Ganho de capital registrado pela alienação de participações ao fundo Riza Malls
- Liquidez média diária elevada de R$ 23,2 milhões
Desafios
- Piora expressiva da inadimplência líquida em janeiro para 5,6%
- Aumento da vacância física para 3,6%
- Cenário macroeconômico de juros altos e retração real de 1,5% nas vendas do varejo nacional
Riscos do Fundo
- Exposição direta à saúde financeira dos lojistas em um momento de juros elevados, evidenciado pelo pico de inadimplência de 5,6%
- Concentração geográfica relevante com 70% da Área Bruta Locável na região Sudeste
- Risco de execução na captação de recursos da 14ª emissão frente à atual volatilidade do mercado de capitais
- Sensibilidade do varejo ao cenário macroeconômico desafiador de redução do consumo das famílias
Notas
- A 14ª oferta de cotas visa captar um montante base de R$ 400.000.016,00 ao preço unitário de R$ 108,16.
- O fundo detalhou um cronograma de obrigações de desembolsos futuros para aquisições que soma cerca de R$ 280 milhões entre 2026 e 2027.
Observações do Mês
O XPML11 demonstra resiliência ao entregar crescimento duplo-dígito de vendas e na base anual. No entanto, a sazonalidade de início de ano e o cenário de juros restritivos começaram a impactar o fôlego dos lojistas, o que se refletiu no salto atípico da (5,6%) e no aumento da . Apesar desses ventos contrários no curto prazo, a estrutura do fundo é formidável: a gigantesca reserva de lucros (R$ 4,12/cota) funciona como um colchão robusto para o guidance de distribuição, garantindo tranquilidade ao cotista. A 14ª emissão reflete um portfólio em expansão ativa sem excessiva.
Shoppings
Tietê Plaza Shopping
GLA 37.000 m²
45% 45%
Tietê Plaza Shopping
GLA 37.000 m²
GLA
37.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela SYN.
Natal Shopping
GLA 28.363 m²
45% 45%
Natal Shopping
GLA 28.363 m²
GLA
28.363 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Natal, RN. Administrado pela Ancar Ivanhoe.
Shopping Cidade São Paulo
GLA 16.906 m²
40% 40%
Shopping Cidade São Paulo
GLA 16.906 m²
GLA
16.906 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela SYN.
Shopping Estação BH
GLA 37.530 m²
40% 40%
Shopping Estação BH
GLA 37.530 m²
GLA
37.530 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Belo Horizonte, MG. Administrado pela Allos.
Uberlândia Shopping
GLA 53.490 m²
40% 40%
Uberlândia Shopping
GLA 53.490 m²
GLA
53.490 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Uberlândia, MG. Administrado pela Alqia.
Catarina Fashion Outlet
GLA 50.835 m²
39,99% 39,99%
Catarina Fashion Outlet
GLA 50.835 m²
GLA
50.835 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Roque, SP. Administrado pela JHSF.
Shopping Ponta Negra
GLA 36.837 m²
39,99% 39,99%
Shopping Ponta Negra
GLA 36.837 m²
GLA
36.837 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Manaus, AM. Administrado pela HBF.
Shopping Estação
GLA 27.663 m²
35% 35%
Shopping Estação
GLA 27.663 m²
GLA
27.663 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Curitiba, PR. Administrado pela Tacla.
Plaza Sul Shopping
GLA 24.039 m²
34,9% 34,9%
Plaza Sul Shopping
GLA 24.039 m²
GLA
24.039 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela Allos.
Grand Plaza Shopping
GLA 72.000 m²
31% 31%
Grand Plaza Shopping
GLA 72.000 m²
GLA
72.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Santo André, SP. Administrado pela SYN.
Shopping Metropolitano Barra
GLA 44.035 m²
30% 30%
Shopping Metropolitano Barra
GLA 44.035 m²
GLA
44.035 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela SYN.
Shops Jardins
GLA 4.499 m²
30% 30%
Shops Jardins
GLA 4.499 m²
GLA
4.499 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela JHSF.
JundiaíShopping
GLA 36.473 m²
25% 25%
JundiaíShopping
GLA 36.473 m²
GLA
36.473 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Jundiaí, SP. Administrado pela Multiplan.
Shopping Bela Vista
GLA 51.145 m²
24,99% 24,99%
Shopping Bela Vista
GLA 51.145 m²
GLA
51.145 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Salvador, BA. Administrado pela JHSF.
Praia de Belas Shopping Center
GLA 47.704 m²
23% 23%
Praia de Belas Shopping Center
GLA 47.704 m²
GLA
47.704 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Porto Alegre, RS. Administrado pela Iguatemi.
Carioca Shopping
GLA 33.918 m²
20% 20%
Carioca Shopping
GLA 33.918 m²
GLA
33.918 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela Allos.
Shopping da Bahia
GLA 70.509 m²
18,1% 18,1%
Shopping da Bahia
GLA 70.509 m²
GLA
70.509 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Salvador, BA. Administrado pela Allos.
Shopping Cidade Jardim
GLA 47.080 m²
16,99% 16,99%
Shopping Cidade Jardim
GLA 47.080 m²
GLA
47.080 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela JHSF.
Internacional Shopping
GLA 75.721 m²
15,09% 15,09%
Internacional Shopping
GLA 75.721 m²
GLA
75.721 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Guarulhos, SP. Administrado pela Gazit.
Shopping Metrô Boulevard Tatuapé
GLA 18.920 m²
15% 15%
Shopping Metrô Boulevard Tatuapé
GLA 18.920 m²
GLA
18.920 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela AD Shoppings.
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.992 m²
10,04% 10,04%
Shopping Pátio Higienópolis
GLA 34.992 m²
GLA
34.992 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela Iguatemi.
Shopping Tijuca
GLA 35.476 m²
10% 10%
Shopping Tijuca
GLA 35.476 m²
GLA
35.476 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela Allos.
Shopping Iguatemi Bosque
GLA 90.079 m²
5,5% 5,5%
Shopping Iguatemi Bosque
GLA 90.079 m²
GLA
90.079 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Fortaleza, CE. Administrado pela JCC.
Shopping Metrô Tatuapé
GLA 36.462 m²
4,53% 4,53%
Shopping Metrô Tatuapé
GLA 36.462 m²
GLA
36.462 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
São Paulo, SP. Administrado pela AD Shoppings.
Via Parque Shopping
GLA 57.000 m²
- -
Via Parque Shopping
GLA 57.000 m²
GLA
57.000 m²
Ocupação
Não informado
NOI/m²
Não informado
Vendas/m²
Não informado
Resumo
Rio de Janeiro, RJ. Administrado pela Alqia.
Revitalização
FL Shops (Em obras)
FL Shops (Em obras)
Resumo
Ativo em obras em São Paulo, com previsão para 2026. Participação de 32,5% na Torre e 21,47% no Shopping.
Regiões
Sudeste
Nordeste
Sul
Norte
Operadoras
SYN
Allos
JHSF
Alqia
Iguatemi
Ancar Ivanhoe
Gazit
Tacla
Multiplan
HBF
JCC
AD Shopping
Endividamento
Dívida Total
R$ 537.600.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
8,38%
CRI - Catarina
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
CRI - Catarina
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
Série
18J0797066
Emissão
10/2018
Vencimento
10/2033
Taxa de Juros
IPCA + 7,30 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 147.300.000,00
Resumo
Pagamento Mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Cidade Jardim
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
CRI - Cidade Jardim
IPCA + 7,30 % (a.a.)・Vence 10/2033
Série
18J0796632
Emissão
10/2018
Vencimento
10/2033
Taxa de Juros
IPCA + 7,30 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 157.500.000,00
Resumo
Pagamento Mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Shopping da Bahia
IPCA + 6,87 % (a.a.)・Vence 12/2036
CRI - Shopping da Bahia
IPCA + 6,87 % (a.a.)・Vence 12/2036
Série
21L0846634
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,87 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 176.900.000,00
Resumo
Pagamento Mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI - Shopping da Bahia
CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036
CRI - Shopping da Bahia
CDI + 2,75 % (a.a.)・Vence 12/2036
Série
21L0848239
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2036
Taxa de Juros
CDI + 2,75 % (a.a.)
Saldo Devedor
R$ 55.900.000,00
Resumo
Pagamento Mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos