Resumo do Relatório Gerencial de ZAVC11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ZAVIT C
ZAVC11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Zavit Crédito Imobiliário (ZAVC11) é um fundo de papel focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários ( ) com objetivo de renda e ganho de capital. Em outubro de 2025, o fundo manteve sua estratégia de alocação em operações com garantias robustas, operando com 100% da carteira de CRIs adimplente e realizando movimentações táticas de compra e amortizações. O fundo possui um patrimônio líquido de R$ 36 milhões e gestão ativa da Zavit Capital.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,13 por cota, representando um dividend anualizado de 16,8% (1,3% a.m.). O resultado operacional foi de R$ 0,12 por cota, sendo complementado por reservas para manter a distribuição estável. A carteira apresentou proteção contra a deflação do de agosto, graças a cláusulas de variação positiva na maioria dos ativos.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,13 por cota paga em 13/11, equivalente a um dividend de 1,3% no mês e 16,8% anualizado sobre a cota do IPO.
Indicadores
P/VP
0,96
DY Mensal
1,3%
DY Projetado 12M
16,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,12
Dividendo por Cota
R$ 0,13
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
521
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
49%
Prazo Médio
2,0 anos
Portfólio
Número de Operações
12
Destaques
- Dividend Yield anualizado de 16,8%
- LTV médio da carteira controlado em 49%
- Amortização extraordinária de R$ 750 mil no CRI Moov
- Carteira 100% adimplente sem ocorrência de default
- Aquisição de R$ 3,2 milhões em novas operações (CRI Impegno e Garden Ville)
Desafios
- Deflação do IPCA em agosto (-0,11%) impactando a correção monetária das operações indexadas em outubro de 2025
- Manutenção da distribuição acima do resultado operacional caixa (R$ 0,13 vs R$ -0,01) utilizando reservas e resultado contábil
- Volatilidade dos índices de inflação afetando a previsibilidade de curto prazo da parcela IPCA (44% da carteira)
Riscos do Fundo
- Concentração significativa em um único ativo (CRI Comporte representa 18,7% da carteira)
- Baixa liquidez das cotas no mercado secundário devido ao patrimônio líquido reduzido (R$ 36 milhões)
- Risco de crédito setorial com 53% da carteira exposta ao segmento de Incorporação
- Exposição à volatilidade dos índices de inflação (44% da carteira em IPCA)
Observações do Mês
O ZAVC11 demonstra uma gestão capaz de entregar retornos elevados (DY 16,8%) mantendo um perfil de risco de crédito controlado ( 49% e Duration 2 anos). A carteira é diversificada em segmentos, mas apresenta concentração relevante em um único devedor (Comporte, 18,7%). A é um ponto de atenção dado o tamanho reduzido do fundo (PL R$ 36MM). A estabilidade dos dividendos, mesmo em cenário de deflação pontual do indexador, reforça a qualidade da estruturação das operações (cláusulas de proteção).
CRIs
CRI Comporte
Transporte
Transporte・LTV 56%・3,62%
LTV Baixo 18,7% 18,7%
CRI Comporte
Transporte
Transporte・LTV 56%・3,62%
Tipo
CRI
Segmento
Transporte
Taxa
3,62%
LTV
Resumo
CRI corporativo para a Viação Piracicaba. Amortização ordinária seguiu normalmente.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Ariatam
Incorporação
Incorporação・LTV 39%・12,98%
LTV Baixo 11,4% 11,4%
CRI Ariatam
Incorporação
Incorporação・LTV 39%・12,98%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,98%
LTV
Resumo
Empreendimento concluído com habite-se emitido.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Felicitá
Incorporação
Incorporação・LTV 51%・12,34%
LTV Baixo 11,2% 11,2%
CRI Felicitá
Incorporação
Incorporação・LTV 51%・12,34%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,34%
LTV
Resumo
Obra em estágio avançado na Pompeia, previsão de término em dez/2025.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Balaroti
Varejo
Varejo・LTV 34%・2,99%
LTV Baixo 8,8% 8,8%
CRI Balaroti
Varejo
Varejo・LTV 34%・2,99%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
2,99%
LTV
Resumo
CRI corporativo. Seguiu com amortização ordinária.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Moov
Incorporação
Incorporação・LTV 68%・12,22%
LTV Médio 7,7% 7,7%
CRI Moov
Incorporação
Incorporação・LTV 68%・12,22%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,22%
LTV
Resumo
Apresentou amortização extraordinária de R$ 750 mil no mês. Obra finalizada com habite-se.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Impegno
Incorporação
Incorporação・LTV 61%・13,5%
LTV Médio 5,7% 5,7%
CRI Impegno
Incorporação
Incorporação・LTV 61%・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Nova aquisição. Obra em estágio avançado e quase totalmente vendido.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Almeida Jr
Shopping
Shopping・LTV 30%・1,3%
LTV Baixo 5,4% 5,4%
CRI Almeida Jr
Shopping
Shopping・LTV 30%・1,3%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
1,3%
LTV
Resumo
Lastreado no Norte Shopping.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Miríade
Incorporação
Incorporação・LTV 39%・13,5%
LTV Baixo 4,2% 4,2%
CRI Miríade
Incorporação
Incorporação・LTV 39%・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Obra finalizada com habite-se emitido.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 508
Loteamento
Loteamento・LTV 56%・15,39%
LTV Baixo 3,4% 3,4%
CRI Marca 508
Loteamento
Loteamento・LTV 56%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Seguiu com amortização ordinária. Loteamento performado.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Garden Ville
Incorporação
Incorporação・LTV 53%・6,5%
LTV Baixo 3% 3%
CRI Garden Ville
Incorporação
Incorporação・LTV 53%・6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
6,5%
LTV
Resumo
Nova aquisição. Fase 1 totalmente vendida.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 397
Loteamento
Loteamento・LTV 56%・15,39%
LTV Baixo 1,2% 1,2%
CRI Marca 397
Loteamento
Loteamento・LTV 56%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Seguiu com amortização ordinária.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 396
Loteamento
Loteamento・LTV 56%・15,39%
LTV Baixo 0,9% 0,9%
CRI Marca 396
Loteamento
Loteamento・LTV 56%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Seguiu com amortização ordinária.
Garantias
Inadimplência
Estável
Exposição por Índice
CDI
IPCA
Exposição por Segmento
Incorporação
Transporte
Loteamento
Varejo
Shopping