Resumo do Relatório Gerencial de ZAVC11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ZAVIT C
ZAVC11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Zavit Crédito Imobiliário (ZAVC11) é um fundo de papel focado em CRIs, com estratégia e operações majoritariamente no mercado primário. Em dezembro de 2025, o fundo manteve a distribuição estável em R$ 0,13 por cota, apesar da inflação baixa e do alto nível de caixa. O mês foi marcado pelo resgate antecipado do Almeida Jr (com prêmio) e amortizações extraordinárias em outros ativos. O fundo segue com desafios de alocação, possuindo 22% do PL em caixa.
Desempenho
O fundo gerou um resultado operacional de R$ 0,12 por cota, complementado por reservas para distribuir R$ 0,13. O desempenho foi impulsionado pelo prêmio de pré-pagamento do Almeida Jr (impacto de ~R$ 29 mil) e amortizações extraordinárias, compensando a correção monetária mais fraca devido ao baixo de outubro (0,09%).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,13 por cota, equivalente a um Dividend mensal de 1,41% (sobre a cota de mercado de R$ 9,16) e anualizado de 16,8% sobre a cota do IPO.
Indicadores
P/VP
0,90
DY Mensal
141%
DY Projetado 12M
1.680%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,12
Dividendo por Cota
R$ 0,13
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
586
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
49%
Prazo Médio
1,8 anos
Portfólio
Número de Operações
11
Destaques
- Resgate antecipado do CRI Almeida Jr com prêmio de R$ 29 mil
- Dividend Yield anualizado de 16,8%
- Amortizações extraordinárias nos CRIs Ariatam (R$ 318 mil) e Moov (R$ 106 mil)
- Carteira 100% adimplente e LTV médio controlado de 49%
- Pipeline de R$ 3,0 milhões (CRI JL 272) previsto para janeiro/26
Desafios
- Elevada posição de caixa (22,1% do PL) gerando custo de oportunidade em dezembro de 2025
- Baixo patrimônio líquido (R$ 36,3 milhões) dificultando a liquidez e diversificação
- Inflação baixa (IPCA de out/25 em 0,09%) impactando a correção monetária da parcela indexada (41% da carteira)
Riscos do Fundo
- Risco de liquidez acentuado devido ao baixo patrimônio líquido e base de cotistas
- Concentração excessiva em um único ativo (CRI Comporte representa 18,3% da carteira)
- Risco de reinvestimento (Cash Drag) com 22% do PL em caixa
- Sensibilidade à baixa inflação para a parcela indexada ao IPCA
Notas
- Almeida Jr foi resgatado antecipadamente, gerando resultado consolidado de aproximadamente R$ 29 mil
- Pipeline para janeiro/2026 indica alocação de R$ 3,0 milhões no JL 272 ( + 4,25%)
Observações do Mês
O ZAVC11 entrega um elevado e mantém a adimplência total da carteira, o que é positivo para um fundo . A gestão demonstrou capacidade de gerar valor com o giro da carteira (resgate Almeida Jr). No entanto, o fundo enfrenta desafios estruturais críticos: ser um 'micro-cap' (PL < R$ 40 mi) resulta em baixíssima e risco de concentração ( Comporte é 18,3% do PL). O aumento do caixa para 22% exige alocação rápida para não diluir o retorno futuro.
CRIs
CRI Comporte
Transporte
Transporte・LTV 54%・3,62%
LTV Baixo 18,3% 18,3%
CRI Comporte
Transporte
Transporte・LTV 54%・3,62%
Tipo
CRI
Segmento
Transporte
Taxa
3,62%
LTV
Resumo
CRI corporativo para a Viação Piracicaba. Garantia inclui imóveis avaliados em R$ 234 milhões.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Felicitá
Incorporação
Incorporação・LTV 51%・12,34%
LTV Baixo 11,2% 11,2%
CRI Felicitá
Incorporação
Incorporação・LTV 51%・12,34%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,34%
LTV
Resumo
Obra em estágio avançado na Pompeia, com previsão de término em fevereiro de 2026.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Ariatam
Incorporação
Incorporação・LTV 36%・12,98%
LTV Baixo 10,1% 10,1%
CRI Ariatam
Incorporação
Incorporação・LTV 36%・12,98%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,98%
LTV
Resumo
Obra concluída com habite-se emitido. Realizou amortização extraordinária de R$ 318 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Balaroti
Varejo
Varejo・LTV 32%・2,99%
LTV Baixo 8,4% 8,4%
CRI Balaroti
Varejo
Varejo・LTV 32%・2,99%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
2,99%
LTV
Resumo
CRI corporativo para rede de materiais de construção na região Sul. Amortização ordinária de R$ 67 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Moov
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・12,22%
LTV Médio 6,8% 6,8%
CRI Moov
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・12,22%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,22%
LTV
Resumo
Obra finalizada com habite-se. Amortização extraordinária de R$ 106 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Impegno
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・13,5%
LTV Médio 5,7% 5,7%
CRI Impegno
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Obra em estágio avançado, 100% vendido.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Miríade
Incorporação
Incorporação・LTV 38%・13,5%
LTV Baixo 3,8% 3,8%
CRI Miríade
Incorporação
Incorporação・LTV 38%・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Obra finalizada com habite-se emitido.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Garden Ville
Incorporação
Incorporação・LTV 53%・6,5%
LTV Baixo 3% 3%
CRI Garden Ville
Incorporação
Incorporação・LTV 53%・6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
6,5%
LTV
Resumo
Fase objeto do financiamento totalmente vendida.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 508
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
LTV Baixo 2,8% 2,8%
CRI Marca 508
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Loteamento performado. Amortização ordinária de R$ 107 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 397
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
LTV Baixo 1% 1%
CRI Marca 397
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Loteamento performado. Amortização ordinária de R$ 38 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 396
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
LTV Baixo 0,7% 0,7%
CRI Marca 396
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Loteamento performado. Amortização ordinária de R$ 28 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
Classes
Única
Exposição por Índice
CDI
IPCA
Exposição por Segmento
Incorporação
Transporte
Loteamento
Varejo