Resumo do Relatório Gerencial de ZAVC11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII ZAVIT C
ZAVC11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O Zavit Crédito Imobiliário (ZAVC11) é um fundo de papel focado em CRIs com estratégia , visando renda e ganho de capital majoritariamente no mercado primário. Em janeiro de 2026, o fundo distribuiu R$ 0,12 por cota, uma redução em relação aos meses anteriores, impactado pelo baixo de outubro (0,18%) e pela elevada posição de caixa. A gestão realizou a aquisição do JL 272 (R$ 3,0 milhões) para mitigar o cash drag, mas o fundo ainda mantém alta (CRIs representam 76% do PL).
Desempenho
O resultado operacional foi de R$ 0,10 por cota, abaixo da distribuição realizada de R$ 0,12 (o fundo utilizou reservas). O desempenho foi afetado pela baixa correção monetária da parcela indexada ao e pelo volume de recursos em caixa/LCI. Houve amortizações extraordinárias nos CRIs Ariatam e Moov.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,12 por cota, representando um Dividend mensal de aproximadamente 1,3% (sobre cota de mercado de R$ 9,13) e anualizado de 15,4%.
Indicadores
P/VP
0,90
DY Mensal
131%
DY Projetado 12M
1.540%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,10
Dividendo por Cota
R$ 0,12
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
662
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
50%
Prazo Médio
1,9 anos
Portfólio
Número de Operações
12
Destaques
- Aquisição do CRI JL 272 (R$ 3,0 milhões a CDI + 4,25%)
- Dividend Yield anualizado de 15,4%
- Amortização extraordinária no CRI Ariatam (R$ 821 mil) e CRI Moov (R$ 275 mil)
- Carteira 100% adimplente
- LTV médio controlado em 50%
Desafios
- Redução no valor do dividendo de R$ 0,13 para R$ 0,12 em janeiro de 2026
- Elevada posição de caixa e equivalentes (aproximadamente 24% do PL somando Caixa e LCI)
- Impacto negativo da inflação baixa (IPCA de 0,18% em out/25) na correção monetária
- Base de cotistas pequena (662) reduzindo a liquidez no mercado secundário
Riscos do Fundo
- Risco de liquidez severo devido ao Patrimônio Líquido baixo (< R$ 40MM) e base de cotistas reduzida
- Risco de reinvestimento (Cash Drag) com ~24% do patrimônio em instrumentos de caixa/liquidez
- Concentração em ativo único (CRI Comporte representa 18% da carteira)
- Sensibilidade à baixa inflação na parcela da carteira indexada ao IPCA (49% dos CRIs)
Notas
- O fundo possui R$ 2,26 milhões em LCI da Caixa Econômica Federal como gestão de
- A taxa de administração de 1,25% a.a. engloba a taxa de gestão
- Correção monetária das operações reflete defasagem de dois meses (IPCA de outubro/25)
Observações do Mês
O ZAVC11 enfrenta o desafio clássico de fundos 'micro-cap' com excesso de caixa relativo. A redução dos dividendos para R$ 0,12 reflete a dificuldade de alocar capital rapidamente (cash drag) combinada com um mês de inflação baixa que afetou a parcela (49% da carteira ). A aquisição do CRI JL 272 é positiva, mas a total ainda é muito alta (~24%), diluindo o retorno. A carteira de crédito em si permanece saudável (adimplente e 50%), mas a eficiência da alocação e a escala do fundo são pontos de atenção crítica.
CRIs
CRI Comporte
Transporte
Transporte・LTV 53%・3,62%
LTV Baixo 18% 18%
CRI Comporte
Transporte
Transporte・LTV 53%・3,62%
Tipo
CRI
Segmento
Transporte
Taxa
3,62%
LTV
Resumo
CRI corporativo para a Viação Piracicaba. Garantia inclui imóveis avaliados em R$ 234 milhões.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Felicitá
Incorporação
Incorporação・LTV 51%・12,34%
LTV Baixo 11,3% 11,3%
CRI Felicitá
Incorporação
Incorporação・LTV 51%・12,34%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,34%
LTV
Resumo
Obra em estágio avançado na Pompeia, com previsão de término em março de 2026.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Balaroti
Varejo
Varejo・LTV 32%・2,99%
LTV Baixo 8,2% 8,2%
CRI Balaroti
Varejo
Varejo・LTV 32%・2,99%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
2,99%
LTV
Resumo
CRI corporativo para rede de materiais de construção na região Sul. Amortização ordinária.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI JL 272
Construção
Construção・LTV 57%・4,25%
LTV Baixo 8,1% 8,1%
CRI JL 272
Construção
Construção・LTV 57%・4,25%
Tipo
CRI
Segmento
Construção
Taxa
4,25%
LTV
Resumo
Nova aquisição. Corporativo para a Construtora JL, 8ª maior construtora do Brasil.
Garantias
Inadimplência
N/A
CRI Ariatam
Incorporação
Incorporação・LTV 36%・12,98%
LTV Baixo 7,9% 7,9%
CRI Ariatam
Incorporação
Incorporação・LTV 36%・12,98%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,98%
LTV
Resumo
Obra concluída com habite-se. Amortização extraordinária de R$ 821 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Moov
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・12,22%
LTV Médio 6,1% 6,1%
CRI Moov
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・12,22%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12,22%
LTV
Resumo
Obra finalizada com habite-se. Amortização extraordinária de R$ 275 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Impegno
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・13,5%
LTV Médio 5,7% 5,7%
CRI Impegno
Incorporação
Incorporação・LTV 63%・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Obra em estágio avançado, 100% vendido.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Miríade
Incorporação
Incorporação・LTV 38%・13,5%
LTV Baixo 3,7% 3,7%
CRI Miríade
Incorporação
Incorporação・LTV 38%・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Obra finalizada com habite-se emitido.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Garden Ville
Incorporação
Incorporação・LTV 53%・6,5%
LTV Baixo 3% 3%
CRI Garden Ville
Incorporação
Incorporação・LTV 53%・6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
6,5%
LTV
Resumo
Fase objeto do financiamento totalmente vendida.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 508
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
LTV Baixo 2,6% 2,6%
CRI Marca 508
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Loteamento performado. Amortização ordinária de R$ 90 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 397
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
LTV Baixo 0,9% 0,9%
CRI Marca 397
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Loteamento performado. Amortização ordinária de R$ 28 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
CRI Marca 396
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
LTV Baixo 0,7% 0,7%
CRI Marca 396
Loteamento
Loteamento・LTV 49%・15,39%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
15,39%
LTV
Resumo
Loteamento performado. Amortização ordinária de R$ 20 mil.
Garantias
Inadimplência
Estável
Classes
Única
Exposição por Índice
CDI
IPCA
Exposição por Segmento
Incorporação
Construção
Transporte
Loteamento
Varejo