Resumo do Relatório Gerencial de ZAVI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ZAVIT R
ZAVI11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Zavit Real Estate Fund é um fundo híbrido com gestão ativa focado em ativos de tijolo (Logística, Industrial, Laje Corporativa e Renda Urbana), buscando contratos atípicos. Em novembro de 2025, o destaque principal foi a aprovação do desdobramento (split) de cotas na proporção de 1:10 e a locação de 50% do imóvel Santa Luzia (anteriormente 100% vago), eliminando o principal foco de do fundo.
Desempenho
O fundo entregou um resultado líquido de R$ 0,11 por cota (pós-split), alinhado com a distribuição de dividendos. A cota de mercado encerrou a R$ 9,51 e a patrimonial a R$ 13,51, refletindo o desdobramento. A gestão segue focada na reciclagem de portfólio (venda de ativos SJC) e redução de .
Dividendos
Distribuição de R$ 0,11 por cota (base pós-split), representando um Dividend mensal de 1,16% sobre a cota de mercado e 0,81% sobre a . O pagamento foi 100% coberto pelo resultado do mês (payout de ~100%).
Indicadores
P/VP
0,70
DY Mensal
1,16%
DY Projetado 12M
13,88%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,11
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
2.338
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
52%
Prazo Médio
9,6 anos
Endividamento
52%
Portfólio
Número de Imóveis
8
Dívida Total
R$ 83.000.000,00
Destaques
- Aprovação e implementação do split de cotas na razão de 1:10
- Assinatura de contrato de locação para 50% do Ed. Santa Luzia, zerando a vacância prática projetada para dezembro
- Dividend Yield anualizado de 13,88%
- Portfólio com 99,1% de ocupação física em novembro
Desafios
- Queda contínua no número de cotistas (2.338 em nov/25 vs 2.382 em out/25)
- Alavancagem elevada representando cerca de 52% do Patrimônio Líquido
- Liquidez ainda reduzida no mercado secundário (volume médio diário baixo)
Riscos do Fundo
- Alavancagem elevada (~52% do PL) que consome parte relevante da geração de caixa com serviço da dívida
- Concentração de receita no inquilino Alvoar (25,3% da receita)
- Baixa liquidez das cotas e base de investidores pequena e em contração
- Risco de execução no recebimento parcelado da venda dos ativos SJC
Notas
- O split de cotas entrou em vigor oficialmente em 10 de dezembro de 2025, mas os dados do relatório de novembro (R$ 9,51/cota) já refletem a base ajustada.
- A nova locação no Ed. Santa Luzia tem prazo de 60 meses com empresa do setor educacional.
- O fundo possui R$ 0,49/cota (base pós-split) em reservas de lucro acumuladas.
Observações do Mês
O ZAVI11 demonstra uma gestão proativa ao resolver o problema crônico de do Ed. Santa Luzia e implementar o split de cotas para fomentar a . O portfólio é robusto, majoritariamente ancorado em contratos atípicos de longo prazo ( 9,6 anos). A alta exige monitoramento, mas é estruturada em ativos com boa capacidade de geração de caixa. A venda dos ativos SJC e a resolução do caso Medabil (mês anterior) reforçam a qualidade da gestão.
Propriedades
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
Vacância Baixa 25,3% 25,3%
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
GLA
35.128 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 12,6 anos. Representa 25,3% da receita mensal.
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
Vacância Baixa 20% 20%
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
GLA
31.649 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
67,24%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 11,1 anos.
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
Vacância Baixa 17,9% 17,9%
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
GLA
15.993 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 14,6 anos.
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
Vacância Baixa 17,7% 17,7%
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
GLA
11.548 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 4,3 anos.
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Baixa 9,5% 9,5%
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
7.032 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
41%
Resumo
Contrato Típico e Atípico (Turn-key) com prazo médio remanescente de 3,4 anos.
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
Vacância Baixa 8,3% 8,3%
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
GLA
7.749 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 10,1 anos.
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
Vacância Baixa 1,7% 1,7%
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
GLA
1.621 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em processo de venda parcelada. Contrato Típico com prazo remanescente de 2,0 anos.
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Alta 0% 0%
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
893 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Novo contrato de locação celebrado em 02/12 para 50% do imóvel por 60 meses. Vacância física reportada em novembro ainda 100%, mas cairá para ~50% em dezembro.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Redução projetada significativa para dezembro
Exposição por Índice
IPCA
IGPM
Regiões
Minas Gerais
Rio Grande do Sul
Paraná
São Paulo
Espírito Santo
Exposição por Segmento
Logístico
Industrial
Laje Corporativa
Renda Urbana
Endividamento
Dívida Total
R$ 83.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
52%
CRI Recebíveis
・Vence
CRI Recebíveis
・Vence
Série
53% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 43.990.000,00
Resumo
Operação de securitização dos recebíveis do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Medabil
・Vence
CRI Medabil
・Vence
Série
33% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 27.390.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Medabil.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Serra
・Vence
CRI Serra
・Vence
Série
14% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 11.620.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Serra.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado