Resumo do Relatório Gerencial de ZAVI11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ZAVIT R
ZAVI11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Zavit Real Estate Fund é um fundo híbrido de gestão ativa focado em contratos atípicos de longo prazo nos segmentos logístico, industrial, lajes corporativas e renda urbana. Em dezembro de 2025, o fundo celebrou um novo contrato de locação para 50% do imóvel Santa Luzia, reduzindo drasticamente a física do portfólio para 0,5%. A gestão mantém a distribuição de dividendos estável, utilizando reservas de lucro acumuladas para complementar o do mês, impactado pelo desconto regressivo concedido no acordo da Medabil.
Desempenho
O fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,09 por cota, inferior à distribuição realizada de R$ 0,11 por cota, utilizando reservas de lucros anteriores. A encerrou em R$ 13,57 e a cota de mercado em R$ 10,29, apresentando um desconto de aproximadamente 24% em relação ao valor patrimonial.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,11 por cota, representando um Dividend mensal de 1,07% (12,83% anualizado). O pagamento utilizou reservas de lucros, já que o resultado do mês (R$ 0,09) foi inferior ao distribuído.
Indicadores
P/VP
0,76
DY Mensal
1,07%
DY Projetado 12M
12,83%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
2.410
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
52%
Prazo Médio
9,5 anos
Endividamento
52%
Portfólio
Número de Imóveis
8
Dívida Total
R$ 83.000.000,00
Destaques
- Locação de 50% do Edifício Santa Luzia, reduzindo a vacância física do fundo para 0,5%
- Manutenção do dividendo em R$ 0,11 por cota (pós-split), equivalente a DY anualizado de 12,83%
- Portfólio com contratos de longo prazo (WAULT de 9,5 anos)
- Crescimento da base de cotistas para 2.410 investidores (vs 2.338 no mês anterior)
Desafios
- Resultado operacional (R$ 0,09/cota) abaixo da distribuição (R$ 0,11/cota) em dezembro de 2025
- Concessão de desconto de 72% no aluguel da Medabil (vigente de Nov/25 a Out/26) impactando a receita
- Alavancagem elevada representando cerca de 52% do Patrimônio Líquido
Riscos do Fundo
- Alavancagem elevada (~52% do PL) com serviço da dívida consumindo fluxo de caixa
- Concentração de receita no inquilino Alvoar (25,2% da receita)
- Impacto financeiro do desconto regressivo no aluguel da Medabil até 2029
- Liquidez das cotas ainda em patamar baixo comparado aos pares
Notas
- O fundo realizou um split de cotas na proporção 1:10 recentemente (novembro/dezembro 2025).
- A venda dos ativos SJC 1669 e 1679 segue com recebimento parcelado e correção pelo .
- O fundo possui reserva de lucro de R$ 0,49/cota acumulada de semestres anteriores.
Observações do Mês
O ZAVI11 encerra o ano com avanços operacionais significativos, resolvendo a crônica do Santa Luzia e estabilizando a relação com a Medabil (apesar do impacto financeiro de curto prazo devido aos descontos). O portfólio apresenta métricas robustas de ocupação (99,5%) e prazo médio de contratos (9,5 anos). A alta exige atenção, consumindo parte relevante da receita, e o resultado atual abaixo da distribuição indica dependência de reservas ou eventos não recorrentes no curto prazo. O desconto patrimonial ( 0,76) oferece margem de segurança.
Propriedades
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
Vacância Baixa 25,2% 25,2%
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
GLA
35.128 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 12,5 anos.
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
Vacância Baixa 19,9% 19,9%
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
GLA
31.649 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
67,24%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 11,0 anos. Aplicação de desconto regressivo no aluguel.
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
Vacância Baixa 17,9% 17,9%
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
GLA
15.993 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 14,5 anos.
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
Vacância Baixa 17,7% 17,7%
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
GLA
11.548 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 2,2 anos.
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Baixa 9,4% 9,4%
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
7.032 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
41%
Resumo
Contrato Típico e Atípico (Turn-key) com prazo médio remanescente de 3,3 anos.
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
Vacância Baixa 8,3% 8,3%
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
GLA
7.749 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 10,0 anos.
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
Vacância Baixa 1,7% 1,7%
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
GLA
1.621 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em processo de venda. Contrato Típico com prazo remanescente de 1,9 anos.
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Alta 0,4% 0,4%
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
893 m²
Ocupação
50%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Novo contrato de locação para 50% do imóvel (anteriormente 100% vago). Vacância física de 50%, mas relatório cita que vacância global do fundo tende a zero.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Redução significativa da vacância física de 100% para 50% no ativo.
Classes
Atípico
Típico
Exposição por Índice
IPCA
IGPM
Regiões
Minas Gerais
Rio Grande do Sul
Paraná
São Paulo
Espírito Santo
Exposição por Segmento
Logístico
Industrial
Laje Corporativa
Renda Urbana
Endividamento
Dívida Total
R$ 83.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
52%
CRI Recebíveis
・Vence
CRI Recebíveis
・Vence
Série
53% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 43.990.000,00
Resumo
Operação de securitização dos recebíveis do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Medabil
・Vence
CRI Medabil
・Vence
Série
33% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 27.390.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Medabil.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Serra
・Vence
CRI Serra
・Vence
Série
14% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 11.620.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Serra.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado