Resumo do Relatório Gerencial de ZAVI11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII ZAVIT R
ZAVI11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O Zavit Real Estate Fund (ZAVI11) é um FII que visa a aquisição de ativos logísticos, industriais, comerciais e de renda urbana, com foco em contratos atípicos para geração de renda. Em julho de 2025, a gestão destacou o compromisso de venda dos ativos SJC1669 e SJC1679, uma operação de reciclagem de portfólio que gerará um lucro estimado de R$ 1,23 por cota. Além disso, o aluguel do inquilino Nissei foi reajustado pelo , conforme previsto em contrato, e o fundo anunciou a distribuição de R$ 1,10 por cota.
Desempenho
O desempenho do mês foi marcado pela gestão ativa do portfólio, com o desinvestimento estratégico dos ativos SJC1669 e SJC1679 por R$ 5,3 milhões, representando uma valorização de 43,8% sobre o custo de aquisição e uma Taxa Interna de Retorno ( ) de 17,2% a.a. O fundo manteve sua performance operacional com alta taxa de ocupação e distribuiu R$ 1,10 por cota, em linha com sua geração de caixa, que foi de R$ 1,22 por cota no período.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 1,10 por cota, o que corresponde a um dividend mensal de 1,24% sobre o valor da cota de mercado de R$ 88,80 em 31/07/2025. Este valor representa 0,81% sobre o valor da (R$ 135,68). O resultado gerado no mês foi de R$ 1,22 por cota, indicando que a distribuição foi totalmente coberta pelo lucro líquido do período.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
1,24%
DY Projetado 12M
14,86%
Rentabilidade YTD
19,48%
Resultado por Cota
R$ 1,22
Dividendo por Cota
R$ 1,10
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
2.751
Métricas
Vacância Física
0,9%
Vacância Financeira
0,9%
WALT
9,9 anos
Inadimplência
Não informado
Endividamento
52%
Portfólio
Número de Imóveis
8
Dívida Total
R$ 83.000.000,00
Destaques
- Distribuição de R$ 1,10 por cota, representando um dividend yield de 1,24% a.m. sobre o preço de fechamento.
- Compromisso de venda dos ativos SJC1669 e SJC1679 por R$ 5,3 milhões, gerando um lucro estimado de R$ 1,23 por cota e uma TIR de 17,2% a.a.
- Reajuste do aluguel do ativo Nissei pelo IPCA, conforme previsto em contrato.
- Manutenção da ocupação física e financeira em 99,1%.
Riscos do Fundo
- Risco de mercado associado à variação do preço das cotas, que atualmente são negociadas com um desconto significativo em relação ao valor patrimonial.
- Risco de alavancagem, com um endividamento total de R$ 83 milhões, correspondente a aproximadamente 52% do Patrimônio Líquido.
- Risco de concentração de receita no inquilino Alvoar, que representa 25,5% da receita mensal do fundo.
- Risco de vacância no imóvel Santa Luzia, que se encontra 100% vago, embora não gere impacto na receita atual.
Notas
- A venda dos ativos SJC1669 e SJC1679 foi detalhada em Fato Relevante, com pagamento a ser recebido em 20 parcelas.
Observações do Mês
O ZAVI11 demonstrou uma gestão ativa e eficaz em julho, com a venda dos ativos SJC que resultou em um ganho de capital significativo. O portfólio é robusto, com 92% de contratos atípicos, um prazo médio de vencimento ( ) de 9,9 anos e uma ocupação quase total, o que garante previsibilidade de receita. A de R$ 83 milhões (52% do PL) é um ponto de atenção, mas está estruturada com amortizações mensais e atrelada a ativos geradores de caixa. O fundo negocia com um forte desconto, com um de 0,65, o que pode representar uma oportunidade de investimento, considerando a qualidade operacional e a capacidade da gestão de gerar valor através da reciclagem de ativos.
Propriedades
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
Vacância Baixa 25,5% 25,5%
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
GLA
35.128 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico com prazo remanescente de 12,9 anos.
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
Vacância Baixa 20,1% 20,1%
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
GLA
31.649 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
67,24%
Resumo
Ativo industrial com contrato atípico e prazo remanescente de 11,4 anos.
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
Vacância Baixa 18,1% 18,1%
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
GLA
15.993 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo logístico com contrato atípico e prazo remanescente de 14,9 anos. O aluguel foi corrigido pelo IPCA em julho de 2025.
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
Vacância Baixa 17% 17%
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
GLA
11.548 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo industrial com contrato atípico e prazo remanescente de 2,6 anos.
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Baixa 8,9% 8,9%
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
7.032 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
41%
Resumo
Laje corporativa com contrato típico e atípico (Turn-key) e prazo médio remanescente de 2,7 anos.
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
Vacância Baixa 8,4% 8,4%
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
GLA
7.749 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo logístico com contrato atípico e prazo remanescente de 10,4 anos.
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
Vacância Baixa 1,7% 1,7%
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
GLA
1.621 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo de renda urbana com contrato típico. O fundo comprometeu a venda deste ativo em julho de 2025, com lucro projetado de R$1,23 por cota.
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Alta 0% 0%
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
893 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Laje corporativa com 100% de vacância. Não contribui para a receita mensal.
Regiões
Minas Gerais
Rio Grande do Sul
São Paulo
Paraná
Espírito Santo
Exposição por Segmento
Logístico
Industrial
Laje Corporativa
Renda Urbana
Endividamento
Dívida Total
R$ 83.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
52%
CRI Recebíveis
・Vence
CRI Recebíveis
・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 45.650.000,00
Resumo
Operação de securitização de recebíveis do fundo, representando 55% da alavancagem total.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Medabil
・Vence
CRI Medabil
・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 25.730.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Medabil, representando 31% da alavancagem total do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Serra
・Vence
CRI Serra
・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 11.620.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Serra, representando 14% da alavancagem total do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado