Resumo do Relatório Gerencial de ZAVI11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII ZAVIT R
ZAVI11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O Zavit Real Estate Fund é um fundo híbrido de gestão ativa focado em ativos logísticos, industriais, lajes corporativas e renda urbana, priorizando contratos atípicos. Em janeiro de 2026, o fundo destacou o desinvestimento dos ativos SJC 1669 e 1679 com lucro relevante e a utilização de indenização de seguro para amortização extraordinária de dívida atrelada ao ativo Medabil.
Desempenho
O fundo registrou Receita Imobiliária de R$ 5,706 milhões e Resultado Líquido de R$ 1,238 milhão (R$ 0,11/cota), alinhado à distribuição. A base de cotistas apresentou crescimento pelo segundo mês consecutivo, atingindo 2.456 investidores.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,11 por cota, representando um Dividend mensal de 1,04% sobre a cota de mercado (R$ 10,53) e 0,80% sobre a . O pagamento foi totalmente coberto pelo resultado do mês.
Indicadores
P/VP
0,77
DY Mensal
1,04%
DY Projetado 12M
12,54%
Rentabilidade YTD
3,4%
Resultado por Cota
R$ 0,11
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
2.456
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
48%
Prazo Médio
9,4 anos
Endividamento
48%
Portfólio
Número de Imóveis
8
Número de Operações
3
Dívida Total
R$ 78.000.000,00
Destaques
- Venda dos ativos SJC 1669 e 1679 por R$ 5,3 milhões (TIR de 17,2% a.a.), gerando lucro estimado de R$ 1,23/cota
- Recebimento de R$ 3,7 milhões de seguro Medabil usado para amortização extraordinária de dívida (CRI)
- Crescimento da base de cotistas para 2.456 (+1,91% no mês)
- Vacância física reduzida a 0,5% com estabilidade operacional
- Resultado operacional cobre 100% da distribuição de dividendos
Desafios
- Alavancagem ainda representa parcela relevante do PL, demandando gestão de liquidez
- Vacância de 50% no ativo Santa Luzia (embora represente apenas 0,5% da ABL total do fundo)
- Necessidade de gestão do recebimento parcelado da venda dos ativos SJC (20 parcelas)
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira relevante (~48% do PL) com pagamentos mensais de amortização e juros
- Risco de crédito concentrado em poucos inquilinos (contratos atípicos)
- Liquidez das cotas no mercado secundário ainda reduzida
- Risco de execução no recebimento das parcelas da venda dos ativos SJC
Notas
- Recebimento de indenização residual de seguro no valor de R$ 3.698.200,00 referente ao ativo Medabil.
- O fundo possui reserva de lucro acumulada de R$ 0,49/cota.
- O lucro da venda dos ativos SJC é estimado em R$ 1,23 por cota, a ser reconhecido conforme recebimento das parcelas.
Observações do Mês
O ZAVI11 inicia 2026 com movimentos estratégicos positivos de reciclagem de portfólio e desalavancagem. A venda dos ativos SJC com lucro expressivo (43,8% de valorização) demonstra capacidade de gerar alfa, enquanto a amortização da dívida Medabil reduz o risco financeiro. O resultado voltou a cobrir os dividendos sem uso de reservas, revertendo a situação do mês anterior. Com de 0,77 e de dois dígitos, o fundo mostra boa relação risco-retorno.
CRIs
CRI Recebíveis
Securitização
Securitização・
27% 27%
CRI Recebíveis
Securitização
Securitização・
Tipo
CRI
Segmento
Securitização
Taxa
LTV
Resumo
Operação de securitização dos recebíveis do fundo (55% da alavancagem total de R$ 78 mi).
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Medabil
Industrial
Industrial・
15% 15%
CRI Medabil
Industrial
Industrial・
Tipo
CRI
Segmento
Industrial
Taxa
LTV
Resumo
Operação de securitização do ativo Medabil (30% da alavancagem total de R$ 78 mi), amortizada extraordinariamente.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Serra
Logístico
Logístico・
7% 7%
CRI Serra
Logístico
Logístico・
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
LTV
Resumo
Operação de securitização do ativo Serra (15% da alavancagem total de R$ 78 mi).
Garantias
Inadimplência
Nula
Propriedades
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
Vacância Baixa 24,6% 24,6%
Alvoar
Lagoa da Prata, MG・Classe Logístico
GLA
35.128 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico 100% locado com contrato atípico e prazo remanescente de 12,4 anos. Representa 24,6% da receita mensal.
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
Vacância Baixa 21,3% 21,3%
Medabil
Nova Bassano, RS・Classe Industrial
GLA
31.649 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
67,24%
Resumo
Imóvel industrial com contrato atípico e prazo remanescente de 10,9 anos. Recebimento de indenização de seguro utilizado para amortizar dívida vinculada.
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
Vacância Baixa 17,7% 17,7%
Copobrás
Guarulhos, SP・Classe Industrial
GLA
11.548 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel industrial em Guarulhos com contrato atípico e prazo remanescente de 4,3 anos.
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
Vacância Baixa 17,4% 17,4%
Nissei
Colombo, PR・Classe Logístico
GLA
15.993 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico com contrato atípico e prazo remanescente de 14,4 anos.
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Baixa 9,3% 9,3%
Tabapuã
São Paulo, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
7.032 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
41%
Resumo
Laje corporativa com contrato Turn-key (Típico e Atípico) e prazo médio remanescente de 3,3 anos.
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
Vacância Baixa 8,5% 8,5%
Serra
Serra, ES・Classe Logístico
GLA
7.749 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel logístico com contrato atípico e prazo remanescente de 9,9 anos.
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
Vacância Baixa 1,7% 1,7%
SJC 1&2
São José dos Campos, SP・Classe Renda Urbana
GLA
1.621 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo vendido com compromisso de compra e venda firmado. Recebimento parcelado em 20x. Lucro total estimado na transação: R$ 1,23/cota.
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
Vacância Alta 0,4% 0,4%
Santa Luzia
Taboão da Serra, SP・Classe Laje Corporativa
GLA
893 m²
Ocupação
50%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato de locação vigente para 50% do imóvel. O ativo possui 50% de vacância física, mas representa impacto mínimo na vacância global do fundo (0,5%).
Inadimplência
Nula
Vacância
Estabilizada em 50% do ativo (0,5% do fundo)
Classes
Atípico
Típico
Exposição por Índice
IPCA
IGPM
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Rio Grande do Sul
Paraná
Espírito Santo
Exposição por Segmento
Logístico
Industrial
Laje Corporativa
Renda Urbana
Endividamento
Dívida Total
R$ 78.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
48%
CRI Recebíveis
・Vence
CRI Recebíveis
・Vence
Série
55% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 42.900.000,00
Resumo
Operação de securitização dos recebíveis do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Medabil
・Vence
CRI Medabil
・Vence
Série
30% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 23.400.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Medabil, com amortização extraordinária recente.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Serra
・Vence
CRI Serra
・Vence
Série
15% da alavancagem
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Saldo Devedor
R$ 11.700.000,00
Resumo
Operação de securitização do ativo Serra.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado