FII CAPI SEC
LivreCPTS11—Relatório de Abril de 2025
Resumo
O CPTS11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo 'Papel Híbrido', com gestão ativa da Capitânia Investimentos. Sua carteira é diversificada, composta por 54,6% em cotas de outros 73 FIIs (majoritariamente de tijolo) e 34,7% em 22 operações de (majoritariamente indexados ao ). A gestão destaca que o perfil de crédito da carteira de CRIs se mantém high grade e 100% adimplente. O portfólio de FIIs apresenta, na visão da gestão, um potencial de valorização de 14,7% em relação ao seu valor patrimonial. O cenário macroeconômico, com taxa em 14,75% a.a., é considerado desafiador e impactou a marcação a mercado da carteira de recebíveis.
Desempenho
Em abril, o fundo registrou um resultado de R$ 0,084 por cota, superando os R$ 0,077 do mês anterior. A rentabilidade patrimonial foi de 1,51%, enquanto a rentabilidade da cota a mercado foi de 7,18%, em um mês que o avançou 3,01%. A cota de mercado encerrou o período a R$ 7,63, com um desconto de 13,2% sobre a de R$ 8,79. O desempenho foi influenciado pelo fechamento da curva de juros, que afetou a marcação a mercado dos CRIs, enquanto a carteira de FIIs obteve um retorno de 2,66%.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,085 por cota, um valor ligeiramente acima do resultado gerado no mês (R$ 0,084/cota), utilizando parte do resultado acumulado. O pagamento foi realizado em 20/05/2025. Este rendimento equivale a 124% do (líquido de 15% de IR) e um Dividend anualizado de 14,22% sobre a cota de mercado de fechamento. A gestão projeta distribuições futuras na faixa de R$ 0,08 por cota.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
1,11%
DY Projetado 12M
14,22%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
354.816
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
66,33%
Prazo Médio
5,1 anos
Endividamento
18,2%
Portfólio
Número de Operações
22
Número de FIIs
73
Dívida Total
R$ 507.780.000,00
Destaques
- Distribuição de R$ 0,085 por cota, equivalente a 124% do CDI líquido.
- Manutenção da carteira de crédito 100% adimplente e com perfil de risco 'high grade'.
- Resultado por cota de R$ 0,084, superior ao do mês anterior (R$ 0,077).
- Portfólio de FIIs (54,6% dos ativos) composto por 89,2% de fundos de tijolo, com potencial de valorização.
- Redução de 53% na taxa de gestão em comparação ao mesmo período do ano anterior.
Desafios
- Cenário macroeconômico desafiador com taxa de juros elevada em 14,75% a.a.
- Impacto do fechamento da curva de juros na marcação a mercado do portfólio de CRIs.
- Desconto de 13,2% da cota de mercado em relação à cota patrimonial, indicando uma percepção de risco pelo mercado.
Riscos do Fundo
- Risco de mercado e de taxa de juros, que afetam a marcação a mercado das carteiras de CRI e FII.
- Risco de alavancagem devido ao uso de operações compromissadas (18,2% do PL), que pode amplificar perdas.
- Risco de crédito associado à carteira de CRI, embora atualmente seja de alta qualidade e 100% adimplente.
- Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.
- Concentração em FIIs geridos pelo próprio grupo Capitânia, embora o gestor afirme não haver dupla cobrança de taxa de gestão.
Notas
- Houve uma redução total de 53% na taxa de gestão em comparação ao mesmo período de 2024, representando uma economia de aproximadamente R$ 4,4 milhões.
- A média dos fundos da própria gestora (Capitânia) na carteira do CPTS foi de 18,4%, superando os benchmarks (15,2%), (12,0%) e IMA-B (7,8%).
Avaliação neutro
O CPTS11 demonstra uma gestão ativa e uma carteira robusta e diversificada entre CRIs e FIIs. Os fundamentos são sólidos, com uma carteira de crédito de alta qualidade e 100% adimplente, e um portfólio de FIIs de tijolo com potencial de ganho de capital. A distribuição de rendimentos é consistente, embora ligeiramente acima do resultado de caixa do mês. A de 18,2% do PL via operações compromissadas, a um custo de + 0,72%, é um ponto de atenção no atual cenário de juros altos. O elevado desconto em relação ao valor patrimonial pode representar uma oportunidade, mas também reflete as incertezas do mercado.
CRIs
CRI Bari 1E 98S Assaí TRXF
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 81,3%・6%
LTV Médio 7,9%
CRI Bari 1E 98S Assaí TRXF
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 81,3%・6%
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
6%
LTV
Resumo
Financia a compra de duas lojas locadas ao Assaí pelo TRXF (posteriormente vendidas ao CPUR). Devedor original era o TRXF, que vendeu os ativos para o CPUR.
Garantias
CRI Virgo 4E 264S Evolution
Comercial
Comercial・LTV 78,5%・5,8%
LTV Médio 6%
CRI Virgo 4E 264S Evolution
Comercial
Comercial・LTV 78,5%・5,8%
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
5,8%
LTV
Resumo
Alavancagem para compra de 3 lajes AAA pelo FII V2 Properties. O fundo devedor apresenta alta vacância, mas com tendência de redução.
CRI Truesec 1E 236S GSFI
Shopping
Shopping・LTV 43,2%・5%
LTV Baixo 5,8%
CRI Truesec 1E 236S GSFI
Shopping
Shopping・LTV 43,2%・5%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
5%
LTV
Resumo
Lastreada em 7 shoppings administrados pela General Shopping.
Garantias
CRI Habitasec 1E 148S HBR
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 58,3%・6%
LTV Baixo 3,7%
CRI Habitasec 1E 148S HBR
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 58,3%・6%
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
6%
LTV
Resumo
Garantida por imóveis avaliados em R$ 230MM e outras garantias corporativas da HBR Realty.
Garantias
CRI Truesec 1E 340S Gazit
Shopping
Shopping・5,89%
3,3%
CRI Truesec 1E 340S Gazit
Shopping
Shopping・5,89%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
5,89%
LTV
Resumo
Lastreada nos recebíveis de locação de shoppings do portfólio da Gazit Brasil.
Garantias
CRI Habitasec 1E 259S Jequitibá Plaza Shopping
Shopping
Shopping・LTV 48%・6,5%
LTV Baixo 1,7%
CRI Habitasec 1E 259S Jequitibá Plaza Shopping
Shopping
Shopping・LTV 48%・6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
6,5%
LTV
Resumo
Refinanciamento da antiga emissão do Jequitibá Plaza Shopping a uma taxa mais baixa.
Garantias
CRI Opea 368E 1S Unisa Guarulhos
Educacional
Educacional・LTV 33%・8%
LTV Baixo 1,6%
CRI Opea 368E 1S Unisa Guarulhos
Educacional
Educacional・LTV 33%・8%
Tipo
CRI
Segmento
Educacional
Taxa
8%
LTV
Resumo
Financia a aquisição da Unisa Guarulhos. Devedor com forte geração de caixa e sem alavancagem.
Garantias
CRI Bari 45E 1S BRF PE II
Logístico/Industrial
Logístico/Industrial・LTV 63%・7,5%
LTV Médio 1,3%
CRI Bari 45E 1S BRF PE II
Logístico/Industrial
Logístico/Industrial・LTV 63%・7,5%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico/Industrial
Taxa
7,5%
LTV
Resumo
Operação de sale-lease-back de um galpão. Risco do devedor é BRF (rating AAA), com fiança bancária.
Garantias
FIIs
CPUR11
Leia mais →CPLG11
Leia mais →CPOP11
Leia mais →CPOF11
Leia mais →CPSH11
Leia mais →GSFI11
Leia mais →HSRE11
Leia mais →LASC11
Leia mais →VVMR11
Leia mais →VXXV11
Leia mais →MALL11
Leia mais →VVCO11
Leia mais →NEWL11
Leia mais →MCLO11
Leia mais →Exposição por Índice
IPCA
CDI
Exposição por Segmento
Renda Urbana
Shopping
Comercial
Logístico/Industrial
Educacional
Residencial
Endividamento
Dívida Total
R$ 507.780.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
18,2%
Operações Compromissadas
CDI + 0,72%・Vence
Operações Compromissadas
CDI + 0,72%・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
CDI + 0,72%
Saldo Devedor
R$ 507.780.000,00
Resumo
Alavancagem utilizada para aquisição de CRIs. A estratégia de alavancagem gerou um resultado positivo acumulado de aproximadamente R$ 9,6 milhões desde o início.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado