FII CAPI SEC

Livre

CPTS11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O CPTS11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo 'Papel Híbrido', com gestão ativa da Capitânia Investimentos. Sua carteira é diversificada, composta por 57,4% em cotas de 81 FIIs (87,2% de tijolo) e 33,1% em 23 operações de (high-grade, 99,4% indexado ao ). A gestão destaca o potencial de valorização na carteira de FIIs e a qualidade da carteira de crédito, que se mantém 100% adimplente. O mês foi marcado por uma queda da cota a mercado de -2,04%, aumentando o desconto para 16,9% sobre a , que por sua vez valorizou 2,20%. A via operações compromissadas aumentou para 21,2% do PL.

Desempenho

Em maio, o fundo apresentou desempenho negativo a mercado, com rentabilidade de -2,04%, descolando do que avançou 1,44%. Em contrapartida, a rentabilidade patrimonial foi positiva em 2,20%, impulsionada principalmente pela carteira de FIIs que rendeu 1,93%. O resultado gerado no mês foi de R$ 0,090 por cota, superior à distribuição, o que permitiu um aumento no resultado acumulado do fundo.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,087 por cota, um aumento em relação aos R$ 0,085 do mês anterior. O pagamento, realizado em 18/06/2025, foi integralmente coberto pelo resultado do mês (R$ 0,090/cota). Este rendimento equivale a 122% do (líquido de IR) e representa um Dividend anualizado de 15,08% sobre a cota de fechamento. A gestão projeta distribuições futuras na faixa entre R$ 0,075 e R$ 0,095 por cota, com uma base de R$ 0,085.

Indicadores

P/VP

0,83

DY Mensal

1,18%

DY Projetado 12M

15,08%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

355.297

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

65,98%

Prazo Médio

4,9 anos

Endividamento

21,2%

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Dívida Total

R$ 619.040.000,00

Destaques

Resultado gerado de R$ 0,090 por cota, superando a distribuição e aumentando o resultado acumulado.
Aumento da distribuição de dividendos para R$ 0,087 por cota.
Manutenção da carteira de crédito com 100% de adimplência e perfil high-grade.
Valorização da cota patrimonial em 2,20% no mês.
Potencial de valorização (upside) de 9,5% na carteira de FIIs em relação ao seu valor patrimonial.

Desafios

Desvalorização de 2,04% da cota no mercado secundário.
Aumento significativo do desconto da cota de mercado em relação à patrimonial, que atingiu 16,9%.
Aumento do nível de alavancagem (operações compromissadas) para 21,2% do Patrimônio Líquido.

Riscos do Fundo

Risco de mercado e de taxa de juros, que afetam a marcação a mercado das carteiras de CRI e FII.
Risco de alavancagem devido ao uso de operações compromissadas (21,2% do PL), que pode amplificar perdas.
Risco de crédito associado à carteira de CRI, embora atualmente seja de alta qualidade e 100% adimplente.
Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.
Concentração em FIIs geridos pelo próprio grupo Capitânia, embora o gestor afirme não haver dupla cobrança de taxa de gestão.

Notas

A média dos fundos da própria gestora (Capitânia) na carteira do CPTS foi de 19,5% desde o início, superando os benchmarks (15,7%), (12,3%) e IMA-B (9,3%).

Avaliação neutro

O fundo mantém fundamentos sólidos, com carteiras de e FIIs de boa qualidade e 100% de adimplência. O desempenho patrimonial foi positivo, mas o mercado penalizou a cota, aumentando o desconto para quase 17%, o que pode representar uma oportunidade de compra mas também sinaliza aversão ao risco. O aumento da para 21,2% do PL é um ponto de atenção, embora a gestão afirme que a estratégia permanece rentável. A distribuição de rendimentos é saudável, crescente e coberta pelo resultado gerado no período, indicando sustentabilidade.

CRIs

CRI Truesec General Shopping

Shopping

Shopping・LTV 20,4%・8,36%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

8,36%

LTV

20,4%

Resumo

Lastreado em debêntures da General Shopping para financiar construção e expansão de outlets.

Garantias

AF e CF de 100% do Auto Shopping34% do Outlet Premium Grande São Paulo50% do Outlet Premium Imigrantes50% da expansão do Outlet Premium São Paulo

CRI Truesec GSFI

Shopping

Shopping・LTV 43,2%・5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

43,2%

Resumo

Lastreado em 7 shoppings administrados pela General Shopping (Parque Shopping Barueri, Sulacap, etc.).

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Truesec Gazit

Shopping

Shopping・5,89%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

5,89%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado nos recebíveis de locação de shoppings do portfólio da Gazit no Brasil.

Garantias

Cessão dos proventos dos shoppings Prado Boulevard, Morumbi Town, Shopping Light e outros

CRI Habitasec Jequitibá Plaza Shopping

Shopping

Shopping・LTV 41,1%・6,5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

6,5%

LTV

41,1%

Resumo

Refinanciamento da antiga emissão do Jequitibá Plaza Shopping a uma taxa mais baixa.

Garantias

AF do shoppingCF dos recebíveis

CRI São Carlos Truesec

Comercial

Comercial・7,38%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

7,38%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Clean com risco corporativo do Grupo São Carlos.

CRI Virgo Evolution

Comercial

Comercial・LTV 78,5%・5,8%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

5,8%

LTV

78,5%

Resumo

Operação para alavancar a compra de 3 lajes AAA pelo FII V2 Properties, que apresenta alta vacância mas com perspectiva de melhora.

CRI GPA TRX Bari

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 79,9%・5,75%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

5,75%

LTV

79,9%

Resumo

CRI para financiar a aquisição de 7 lojas locadas para o Grupo GPA (bandeiras Extra e Assaí) pelo FII TRX Real Estate.

Garantias

Garantia das lojasContrato de locação atípico de 15 anos

CRI Bari GPA (SLB)

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 29,3%・5,75%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

5,75%

LTV

29,3%

Resumo

Operação de Sale and Leaseback (SLB) de 16 ativos maduros do GPA (Pão de Açúcar, Extra, Assaí). O devedor do CRI é o FII TRXF11.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% de 16 lojas

CRI Habitasec HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 58,3%・6%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

58,3%

Resumo

Garantida por imóveis avaliados em R$ 230MM e outras garantias corporativas da HBR Realty (HBRE3).

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisAlienação fiduciária de ações das SPEsCessão fiduciária dos contratos de aluguelAval da HBR Realty

CRI Habitasec HBR ComVem

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 83,9%・5%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

83,9%

Resumo

Garantida por 11 imóveis 'ComVem' de varejo urbano e o HBR Concept Tower detidos pela HBR Realty (HBRE3).

CRI Opea Pernambucanas

Renda Urbana

Renda Urbana・2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

2,5%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Clean com risco corporativo do Grupo Pernambucanas.

CRI Truesec GPA RBVA

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 77,8%・5,6%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

5,6%

LTV

77,8%

Resumo

Lastreada em contratos de locações atípicos de duas lojas do Grupo GPA (Pão de Açúcar e Extra).

Garantias

AF e CF de ambos os imóveis

CRI Bari Assaí TRXF

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 81,3%・6%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

81,3%

Resumo

Financia a compra de duas lojas locadas ao Assaí. O devedor original (TRXF) vendeu os ativos para o CPUR, que se tornou o novo devedor.

Garantias

AF e CF dos recebíveis destes imóveis

CRI Opea GPA CPUR Tito

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 66,7%・5%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

66,7%

Resumo

Garantido por uma loja do GPA bandeira Pão de Açúcar.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão Fiduciária dos recebíveis de locação

CRI Bari Assaí CPUR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 86,8%・5,1%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

5,1%

LTV

86,8%

Resumo

Garantido pela AF de 3 lojas Assaí. O devedor original (TRXF11) vendeu os ativos para o CPUR11, que se tornou o novo cedente.

Garantias

AF de 3 lojas da bandeira Assaí

CRI Opea Unisa Guarulhos

Educacional

Educacional・LTV 83,8%・8%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

LTV

83,8%

Resumo

Financia a aquisição da Unisa Guarulhos. A Unisa é um grupo consolidado com forte geração de caixa e sem alavancagem financeira.

Garantias

Garantia de um complexo comercial de 9 edifícios

CRI Truesec Extrema II

Logístico/Industrial

Logístico/Industrial・LTV 76%・8,5%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Logístico/Industrial

Taxa

8,5%

LTV

76%

Resumo

Alavancagem para a construção do Projeto Business Park Extrema AAA, 3º maior condomínio logístico do Brasil.

CRI Virgo Wimo

Residencial

Residencial・LTV 19,85%・7,5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,5%

LTV

19,85%

Resumo

Cessão de DCs do FIDC Wimo, com uma base pulverizada de mais de 93 devedores, bom nível de diversificação e estrutura de subordinação.

FIIs

CPUR11

Leia mais →

7,2%

CPOP11

Leia mais →

5,7%

CPLG11

Leia mais →

4,8%

CPOF11

Leia mais →

4,7%

GSFI11

Leia mais →

CPSH11

Leia mais →

3,8%

VXXV11

Leia mais →

LASC11

Leia mais →

2,8%

HSRE11

Leia mais →

2,8%

VVMR11

Leia mais →

2,8%

Exposição por Índice

IPCA

99,4%

CDI

0,6%

Exposição por Segmento

Shopping

36,5%

Renda Urbana

34,3%

Comercial

18,9%

Educacional

5,7%

Logístico/Industrial

3,8%

Residencial

0,9%

Endividamento

Dívida Total

R$ 619.040.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

21,2%

Operações Compromissadas

CDI + 0,78%・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

CDI + 0,78%

Saldo Devedor

R$ 619.040.000,00

Resumo

Alavancagem para compra de CRIs. O resultado da estratégia ainda continua sendo positivo em aproximadamente 0,41% (cerca de 9,3 milhões de reais).

Garantia

Não informado

Rating

Não informado