FII CAPI SEC

Livre

CPTS11—Relatório de Junho de 2025

Resumo

O CPTS11 é um fundo de investimento imobiliário híbrido com gestão ativa da Capitânia Investimentos. Sua estratégia consiste em alocar capital em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros FIIs. Em junho, o fundo apresentou uma rentabilidade de mercado de 2,30% e patrimonial de 1,77%. A gestão destaca a alta qualidade (high grade) e a adimplência de 100% da carteira de CRIs, além do potencial de valorização de 9,0% na carteira de FIIs. A via operações compromissadas foi reduzida para 19,2% do Patrimônio Líquido.

Desempenho

O fundo teve um desempenho positivo em junho, com a cota de mercado valorizando 2,30% e a 1,77%, ambas superando o (0,63%). O resultado do mês foi de R$ 0,084 por cota, enquanto a distribuição foi de R$ 0,088 por cota, utilizando uma pequena parcela do resultado acumulado para complementar o pagamento. A carteira de CRIs apresentou rentabilidade de + 8,32%, enquanto a carteira de FIIs rendeu 0,76%.

Dividendos

A distribuição de dividendos referente a junho foi de R$ 0,088 por cota, com pagamento previsto para 17/07/2025. Este valor representa um dividend anualizado de 15,09% sobre a cota de mercado do fechamento e equivale a 126% do líquido. A gestão projeta distribuições futuras na faixa entre R$ 0,075 (cenário pessimista) e R$ 0,095 (cenário otimista) por cota.

Indicadores

P/VP

0,84

DY Mensal

1,18%

DY Projetado 12M

15,09%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

357.039

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

63,53%

Prazo Médio

5,0 anos

Endividamento

19,2%

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Rentabilidade de mercado de 2,30% e patrimonial de 1,77%, ambas acima do IFIX (0,63%).
Manutenção da carteira de crédito 100% adimplente e com perfil high-grade.
Redução da alavancagem via operações compromissadas para 19,2% do PL.
Aumento da distribuição de dividendos para R$ 0,088 por cota.
Carteira de FIIs apresenta um potencial de valorização (upside) de 9,0% em relação ao seu valor patrimonial.

Desafios

A distribuição de R$ 0,088/cota foi ligeiramente superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,084/cota), consumindo R$ 0,004/cota do resultado acumulado.
Persistência de um desconto relevante (16,2%) da cota de mercado em relação à cota patrimonial.

Riscos do Fundo

Risco crítico de conflito de interesse devido à alta concentração de investimentos em FIIs geridos pela própria Capitânia, onde o CPTS11 detém participações significativas, chegando a quase controle em alguns casos (ex: 95,1% do CPLG). Isso gera preocupações sobre a independência nas decisões de alocação e potencial risco de liquidez.
Risco de investimentos circulares, onde fundos da mesma gestora investem uns nos outros, o que pode mascarar o desempenho real e criar estruturas de taxas complexas, apesar da afirmação da gestora de que não há dupla cobrança.
Risco de alavancagem (19,2% do PL via operações compromissadas), que pode amplificar perdas em cenários adversos.
Risco de mercado e de taxa de juros, que afetam a marcação a mercado das carteiras de CRI e FII.

Notas

A média dos fundos da própria gestora (Capitânia) na carteira do CPTS foi de 18,0% desde o início, superando os benchmarks (14,7%), (12,4%) e IMA-B (9,8%).
A gestora destaca que não há dupla cobrança de taxa de gestão nos investimentos realizados em fundos geridos pela Capitânia.

Avaliação neutro

O CPTS11 apresentou um desempenho sólido em junho, com valorização das cotas de mercado e patrimonial, superando o . A gestão mantém uma carteira de crédito de alta qualidade, 100% adimplente, e um portfólio de FIIs com potencial de valorização. A distribuição de rendimentos é robusta e majoritariamente coberta pelo resultado. Contudo, um ponto crítico de atenção é a elevada concentração de investimentos em FIIs geridos pela própria Capitânia, criando um potencial conflito de interesse estrutural, apesar da gestora afirmar que não há dupla cobrança de taxas. A foi reduzida, mas o desconto continua elevado, refletindo a percepção de risco do mercado.

CRIs

CRI Truesec General Shopping

Shopping

Shopping・LTV 20%・8,36%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

8,36%

LTV

20%

Resumo

Financiamento da construção do Outlet Premium Imigrantes e expansão do Outlet Premium São Paulo.

Garantias

Debêntures emitidas por subsidiárias da General ShoppingAF e CF de 100% do Auto Shopping34% do Outlet Premium Grande São Paulo50% do Outlet Premium Imigrantes

CRI Truesec GSFI

Shopping

Shopping・LTV 43%・5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

43%

Resumo

Lastreado nos Shoppings: Parque Shopping Barueri, Parque Shopping Sulacap, Outlet Premium SP, Salvador, Brasília e Rio, Shopping Bonsucesso e Unimart Shopping Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Truesec Gazit

Shopping

Shopping・5,89%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

5,89%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado nos recebíveis de locação dos shoppings Prado Boulevard, Morumbi Town e Shopping Light. Operação conta com o CF dos fluxos do portfólio de shoppings da Gazit no Brasil.

Garantias

Recebíveis de locação dos Shoppings do portfólio da GazitCessão dos proventos de outros ativos

CRI Habitasec Jequitibá Plaza Shopping

Shopping

Shopping・LTV 47,9%・6,5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

6,5%

LTV

47,9%

Resumo

Refinanciamento de emissão anterior do Jequitibá Plaza Shopping com taxa mais baixa.

Garantias

AF do shoppingCF dos recebíveis

CRI São Carlos Truesec

Comercial

Comercial・7,38%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

7,38%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Clean com risco corporativo do Grupo São Carlos.

CRI Virgo Evolution

Comercial

Comercial・LTV 83,7%・5,8%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

5,8%

LTV

83,7%

Resumo

Alavancagem para a compra de 3 lajes AAA pelo FII V2 Properties. O fundo devedor apresenta alta vacância com perspectiva de melhora.

Garantias

Garantia compartilhada entre as 4 séries do CRI

CRI Bari GPA TRX

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 91,9%・5%

LTV Alto

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

91,9%

Resumo

Alavancagem da compra de 11 lojas do Grupo Pão de Açúcar, com sale and lease back. O tomador de recursos é o TRXF11.

Garantias

Alienação fiduciária das lojasContrato atípico de 15 anos

CRI Habitasec HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 57,8%・6%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

57,8%

Resumo

Garantido pela alienação de imóveis avaliados em R$ 230MM e outras garantias corporativas da HBR Realty (HBRE3).

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisAlienação fiduciária de ações das SPEsCessão fiduciária dos contratos de aluguelAval da HBR Realty

CRI Habitasec HBR ComVem

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 83,7%・5%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

83,7%

Resumo

Operação garantida por 11 imóveis 'ComVem' de varejo urbano e o HBR Concept Tower, detidos pela HBR Realty (HBRE3).

Garantias

11 imóveis 'ComVem'HBR Concept Tower

CRI Truesec GPA RBVA

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 78,2%・5,6%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

5,6%

LTV

78,2%

Resumo

Lastreado em contratos de locação atípicos de duas lojas do Grupo GPA (Pão de Açúcar e Extra).

Garantias

AF e CF de ambos os imóveis

CRI Bari Assaí TRXF

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 41,2%・6%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

41,2%

Resumo

Financiamento da compra de duas lojas locadas ao Assaí. O devedor original (TRXF) vendeu os ativos para o CPUR, que se tornou o novo devedor.

Garantias

AF e CF dos recebíveis dos imóveis

CRI Bari Assaí CPUR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 87,4%・5,1%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

5,1%

LTV

87,4%

Resumo

Garantido por 3 lojas Assaí adquiridas pelo FII TRXF11, que posteriormente vendeu os ativos ao CPUR11, tornando-o o novo cedente.

Garantias

AF de 3 lojas da bandeira Assaí

CRI Opea Unisa Guarulhos

Educacional

Educacional・LTV 84%・8%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

LTV

84%

Resumo

Financiamento para aquisição da Unisa Guarulhos. A Unisa é um grupo consolidado, com forte geração de caixa e sem alavancagem financeira.

Garantias

Garantia de um complexo comercial de 9 edifícios

CRI Truesec Extrema II

Logístico/Industrial

Logístico/Industrial・LTV 77,8%・8,5%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Logístico/Industrial

Taxa

8,5%

LTV

77,8%

Resumo

Alavancagem para a construção do Projeto Business Park Extrema AAA, o 3º maior condomínio logístico do Brasil. A Fase 2 está em andamento.

CRI Virgo Wimo IV

Residencial

Residencial・LTV 20,5%・7,5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,5%

LTV

20,5%

Resumo

Cessão dos DCs do FIDC Wimo, com base pulverizada de mais de 93 devedores, bom nível de diversificação e estrutura de subordinação.

Garantias

Cessão de direitos creditórios de um FIDC

CRI Virgo Wimo

Residencial

Residencial・LTV 16,4%・7,5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,5%

LTV

16,4%

Resumo

Cessão dos DCs do FIDC Wimo, com base pulverizada de mais de 93 devedores, bom nível de diversificação e estrutura de subordinação.

Garantias

Cessão de direitos creditórios de um FIDC

FIIs

CPOF11

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6,3%

CPOP11

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5,6%

CPLG11

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5,2%

TRXF11

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4,5%

CPUR11

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3,5%

CPSH11

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3,3%

GSFI11

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3,2%

VXXV11

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LASC11

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2,8%

VVMR11

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2,8%

Exposição por Índice

IPCA

100%

Exposição por Segmento

Shopping

39,2%

Renda Urbana

31,5%

Comercial

18,7%

Logístico/Industrial

6,3%

Educacional

3,5%

Residencial

0,8%

Endividamento

Dívida Total

Alavancagem (Dívida/PL)

19,2%

Operações Compromissadas

CDI + 0,77%・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

CDI + 0,77%

Saldo Devedor

Resumo

Alavancagem para compra de CRIs. O resultado da estratégia ainda continua sendo positivo em aproximadamente 0,35% (cerca de 7,6 milhões de reais).

Garantia

Não informado

Rating

Não informado