FII CAPI SEC

Livre

CPTS11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O CPTS11 é um fundo imobiliário híbrido com gestão ativa, alocando seus recursos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros FIIs. Em julho, o fundo foi impactado pelo cenário macroeconômico adverso, com a abertura da curva de juros afetando a marcação a mercado da carteira de CRIs. A cota de mercado fechou em R$ 7,28, com um desconto de 17,9% sobre o valor patrimonial de R$ 8,87. A gestão comentou sobre a exposição a CRIs da Virgo Securitizadora, afirmando que os fundos de reserva estão em veículos de baixo risco e que tomará medidas para mitigar riscos, como a retirada de um dos fundos de reserva. A carteira de CRIs permanece 100% adimplente.

Desempenho

O fundo apresentou uma rentabilidade de mercado negativa de -1,39%, em linha com o (-1,36%), enquanto a rentabilidade patrimonial foi positiva em 0,48%. O resultado gerado no mês foi de R$ 0,084 por cota, ligeiramente abaixo da distribuição, fazendo com que o resultado acumulado caísse para R$ 0,001 por cota. A carteira de CRIs foi impactada negativamente pela marcação a mercado, enquanto a carteira de FIIs teve um desempenho positivo de 0,31%.

Dividendos

A distribuição referente a julho foi de R$ 0,086 por cota, paga em 19/08/2025. O valor representa um dividend anualizado de 15,13% sobre a cota de mercado e equivale a 109% do líquido. A gestão projeta distribuições futuras na faixa de R$ 0,085/cota (cenário base), com um piso de R$ 0,075 e um teto de R$ 0,095.

Indicadores

P/VP

0,82

DY Mensal

1,18%

DY Projetado 12M

15,13%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

356.073

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

62,17%

Prazo Médio

4,9 anos

Endividamento

21,3%

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Manutenção da carteira de crédito 100% adimplente e com perfil high-grade.
Carteira de FIIs apresentou rentabilidade positiva de 0,31%, descolando do IFIX (-1,36%).
Dividendo distribuído de R$ 0,086/cota, mantendo um yield anualizado de 15,13%.
Gestão ativa no acompanhamento do 'Caso Virgo', comunicando as medidas mitigatórias.
Upside potencial de 11,4% na carteira de FIIs, que negocia a 0,92x seu valor patrimonial.

Desafios

Exposição a 3 CRIs emitidos pela Virgo Securitizadora, que foi alvo de denúncia grave em julho, exigindo monitoramento constante pela gestão.
Aumento do desconto da cota de mercado para 17,9% sobre o valor patrimonial, o maior dos últimos 4 meses.
A distribuição de R$ 0,086/cota superou o resultado gerado de R$ 0,084/cota, consumindo R$ 0,002 do resultado acumulado.
Rentabilidade de mercado negativa (-1,39%) impactada pela abertura da curva de juros.

Riscos do Fundo

Risco de crédito relacionado à Virgo Securitizadora, apesar das mitigações informadas pela gestão.
Risco crítico de conflito de interesse devido à alta concentração de investimentos em FIIs geridos pela própria Capitânia, onde o CPTS11 detém participações significativas (ex: 95,1% do CPLG; 71,6% do CPOF).
Risco de alavancagem de 21,3% do PL via operações compromissadas, que pode amplificar perdas em cenários adversos.
Risco de mercado e de taxa de juros, que afetam a marcação a mercado das carteiras de CRI e FII.

Avaliação negativo

O desempenho do CPTS11 em julho foi negativo, marcado por uma desvalorização da cota de mercado e um aumento do desconto para 17,9%. O principal evento do mês foi a crise envolvendo a Virgo Securitizadora, à qual o fundo tem exposição, gerando incerteza apesar das ações mitigadoras da gestão. A distribuição de dividendos, embora elevada, não foi totalmente coberta pelo resultado do mês. O risco estrutural de conflito de interesse, devido à alta concentração em FIIs da própria gestora, continua sendo o principal ponto de atenção para o investidor, o que, somado aos desafios conjunturais, justifica a avaliação negativa para o período.

CRIs

CRI Truesec General Shopping

Shopping

Shopping・LTV 20%・IPCA + 8,36%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,36%

LTV

20%

Resumo

A operação financia a construção do Outlet Premium Imigrantes e a expansão do Outlet Premium São Paulo, tendo como devedor a General Shopping.

Garantias

Debêntures emitidas por subsidiárias da General ShoppingAF e CF de 100% do Auto Shopping34% do Outlet Premium Grande São Paulo50% do Outlet Premium Imigrantes e 50% da expansão do Outlet Premium São Paulo

CRI Truesec GSFI

Shopping

Shopping・LTV 43%・IPCA + 5,00%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

43%

Resumo

A operação é lastreada em um portfólio de shoppings administrados pela General Shopping, incluindo Parque Shopping Barueri e Sulacap.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Truesec Gazit

Shopping

Shopping・IPCA + 5,89%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,89%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreada nos recebíveis de locação dos shoppings do portfólio da Gazit no Brasil, como Prado Boulevard e Morumbi Town.

Garantias

Recebíveis de locação dos shoppings do portfólioCessão dos proventos de outros ativos

CRI Habitasec Jequitibá Plaza Shopping

Shopping

Shopping・LTV 47,9%・IPCA + 6,50%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

47,9%

Resumo

Refinanciamento de uma emissão antiga do Jequitibá Plaza Shopping com taxa mais baixa.

Garantias

AF do shoppingCF dos recebíveis

CRI São Carlos Truesec

Comercial

Comercial・IPCA + 7,38%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 7,38%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Clean com risco corporativo do Grupo São Carlos.

CRI Virgo Evolution

Comercial

Comercial・LTV 83,7%・IPCA + 5,80%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 5,80%

LTV

83,7%

Resumo

Operação para alavancar a compra de 3 lajes AAA pelo FII V2 Properties. O fundo devedor apresenta alta vacância com perspectiva de redução.

Garantias

Garantia compartilhada entre as 4 séries de CRIs

CRI GPA TRX Bari

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 65,2%・IPCA + 5,00%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

65,2%

Resumo

Destinado à alavancagem da compra de 6 lojas do Grupo Pão de Açúcar, em um contrato de sale and lease back com o FII TRXF11.

Garantias

Garantia das próprias lojas (alienação fiduciária)Fluxo de aluguel atípico

CRI Bari GPA TRX

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 91,9%・IPCA + 5,00%

LTV Alto

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

91,9%

Resumo

Destinado à alavancagem da compra de 11 lojas do Grupo Pão de Açúcar (sale and lease back), com o FII TRXF11 como comprador.

Garantias

Alienação fiduciária das lojas

CRI Habitasec HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 57,8%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

57,8%

Resumo

Operação com garantia na alienação fiduciária de imóveis avaliados em R$ 230 milhões, além de outras garantias da HBR Realty (HBRE3).

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis objeto das locaçõesAlienação fiduciária de ações das SPEs detentoras dos imóveisCessão fiduciária dos contratos de aluguelAval da HBR Realty

CRI Habitasec HBR ComVem

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 83,7%・IPCA + 5,00%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

83,7%

Resumo

Operação garantida por 11 imóveis de varejo urbano e pelo HBR Concept Tower, detidos pela HBR Realty (HBRE3).

Garantias

Garantia por 11 imóveis 'ComVem' de varejo urbanoHBR Concept Tower

CRI Truesec GPA RBVA

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 78,2%・IPCA + 5,60%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,60%

LTV

78,2%

Resumo

Lastreada em contratos de locações atípicos de duas lojas do Grupo GPA (bandeiras Pão de Açúcar e Extra).

Garantias

AF e CF de ambos os imóveis

CRI Bari Assaí TRXF

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 41,2%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

41,2%

Resumo

Financiamento da compra de duas lojas locadas ao Assaí. O devedor original (TRXF) vendeu os ativos para o CPUR, que se tornou o novo devedor.

Garantias

AF e CF dos recebíveis destes imóveis

CRI Bari Assaí CPUR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 87,4%・IPCA + 5,10%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,10%

LTV

87,4%

Resumo

Garantido por 3 lojas Assaí adquiridas pelo FII TRXF11, que posteriormente vendeu os ativos ao CPUR11, tornando-o o novo cedente.

Garantias

AF de 3 lojas da bandeira Assaí

CRI Opea Unisa Guarulhos

Educacional

Educacional・LTV 84%・IPCA + 8,00%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

84%

Resumo

Financiamento para aquisição da Unisa Guarulhos. A Unisa é um grupo consolidado, com forte geração de caixa e sem alavancagem financeira.

Garantias

Garantia de um complexo comercial de 9 edifícios

CRI Truesec Extrema II

Logístico/Industrial

Logístico/Industrial・LTV 77,8%・IPCA + 8,50%

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Logístico/Industrial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

77,8%

Resumo

Alavancagem para a construção do Projeto Business Park Extrema AAA, o 3º maior condomínio logístico do Brasil. A Fase 2 está em andamento.

CRI Virgo Wimo IV

Residencial

Residencial・LTV 20,5%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

20,5%

Resumo

Cessão de Direitos Creditórios do FIDC Wimo, com base pulverizada de mais de 93 devedores e estrutura de subordinação para maior segurança.

Garantias

Cessão de direitos creditórios do FIDC Wimo

CRI Virgo Wimo

Residencial

Residencial・LTV 16,4%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

16,4%

Resumo

Cessão de Direitos Creditórios do FIDC Wimo, com base pulverizada de mais de 93 devedores e estrutura de subordinação para maior segurança.

Garantias

Cessão de direitos creditórios do FIDC Wimo

FIIs

CPOP11

Leia mais →

6,3%

CPOF11

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6,3%

CPLG11

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4,9%

TRXF11

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4,8%

CPUR11

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4,7%

GSFI11

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3,8%

VXXV11

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VVMR11

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2,8%

LASC11

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2,6%

CPSH11

Leia mais →

2,4%

Exposição por Índice

IPCA

100%

Exposição por Segmento

Shopping

38,4%

Renda Urbana

31,3%

Comercial

18,5%

Logístico/Industrial

7,5%

Educacional

3,5%

Residencial

0,8%

Endividamento

Dívida Total

Alavancagem (Dívida/PL)

21,3%

Operações Compromissadas

CDI + 0,80%・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

CDI + 0,80%

Saldo Devedor

Resumo

No final de julho o CPTS possuía 21,3% do PL em compromissadas a um custo de CDI + 0,80%. O resultado da estratégia ainda continua sendo positivo em aproximadamente 0,32% (cerca de 6,5 milhões de reais).

Garantia

Não informado

Rating

Não informado