Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII GUARDIAN
GARE11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O GARE11 inicia o ciclo de 2026 com patrimônio líquido de R$ 2,75 bilhões e uma estrutura de capital robusta, apresentando líquida negativa (caixa superior à dívida). O fundo concluiu a 7ª emissão de cotas e a aquisição de novos ativos (Logístico Confins, Sede MRV e Lojas Desco). A Assembleia Geral aprovou a autorização para recompra de cotas e aumento do capital autorizado. A gestão manteve o guidance de dividendos entre R$ 0,083 e R$ 0,090 para 2026.
Desempenho
Em janeiro, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota ( anualizado de 11,3%). O resultado por cota foi de R$ 0,084. O portfólio mantém 0% de física e financeira e 0% de . O Valor Patrimonial da cota subiu para R$ 9,52 (+2,1% vs Dez/25).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,083 por cota, paga no 5º dia útil de fevereiro. O dividend anualizado é de 11,3% sobre a cota de mercado de R$ 8,79. O guidance de R$ 0,083 a R$ 0,090/cota foi renovado para os próximos 12 meses.
Indicadores
P/VP
0,92
DY Mensal
0,94%
DY Projetado 12M
11,3%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
456.500
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
10,4 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
-12%
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
33
ABL Total
464 mil m²
Dívida Total
R$ 834.000.000,00
Destaques
- Valor Patrimonial da cota cresceu de R$ 9,32 (Dez/25) para R$ 9,52 (Jan/26)
- Aprovação de programa de recompra de cotas em Assembleia
- Alavancagem líquida negativa de -12% (caixa supera dívida)
- Guidance de dividendos mantido para 2026
- Portfólio com 100% de contratos atípicos e 0% de vacância
- Base de investidores superou 456 mil cotistas
Desafios
- Alocação eficiente do alto volume de caixa (Cash Drag) ao longo de 2026
- Incorporação contábil integral das receitas dos novos ativos (Confins e MRV) apenas a partir de fevereiro
- Manutenção da rentabilidade real em cenário de juros (Selic) ainda elevados
Riscos do Fundo
- Risco de alocação de capital (cash drag) dado o volume expressivo de caixa
- Concentração de receita no inquilino Carrefour (38%)
- Risco de crédito dos inquilinos, mitigado por ratings altos (AAA/AA)
- Sensibilidade à curva de juros (NTN-B) impactando a marcação a mercado e valuation
Notas
- Aprovação em AGE da possibilidade de recompra de cotas pelo próprio fundo.
- Fundo possui R$ 1,123 bilhão em disponibilidades totais (caixa + TVMs) contra dívida de R$ 848 milhões.
- As receitas de locação do Parque Logístico Confins e do imóvel MRV serão contabilizadas integralmente a partir de fevereiro.
- O fundo possui aproximadamente R$ 290 milhões alocados em TVMs (CRIs e FIIs) como estratégia de rentabilizada.
Observações do Mês
O GARE11 consolida sua transformação para um fundo híbrido de grande porte (PL > R$ 2,7 bi) com balanço extremamente saudável ( líquida negativa). A gestão entregou crescimento de VP (recuperando a diluição da emissão de dez/25) e manteve a estabilidade dos proventos. A diversificação melhorou com a entrada de Escritórios (MRV) e novos ativos logísticos, reduzindo a dependência relativa do varejo. O desconto de 0,92 oferece margem de segurança, e a aprovação da recompra de cotas demonstra alinhamento e confiança da gestão.
Propriedades
BAT SOUZA CRUZ
Cachoeirinha, RS
Vacância Baixa 21,2% 21,2%
BAT SOUZA CRUZ
Cachoeirinha, RS
GLA
79.984 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Complexo logístico locado para BAT Souza Cruz, contrato atípico até Set/2027.
MRV
Belo Horizonte, MG
Vacância Baixa 8,1% 8,1%
MRV
Belo Horizonte, MG
GLA
20.863 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Edifício corporativo sede da MRV, contrato atípico de 15 anos.
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
Cuiabá, MT
Vacância Baixa 3,7% 3,7%
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
Cuiabá, MT
GLA
30.935 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
MATEUS - ANTARES
Maceió, AL
Vacância Baixa 3,2% 3,2%
MATEUS - ANTARES
Maceió, AL
GLA
11.637 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Mateus, contrato atípico até Ago/2048.
MATEUS - ITABUNA
Itabuna, BA
Vacância Baixa 3,2% 3,2%
MATEUS - ITABUNA
Itabuna, BA
GLA
7.316 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Mateus, contrato atípico até Jun/2048.
ATC - ATIBAIA
Atibaia, SP
Vacância Baixa 3,1% 3,1%
ATC - ATIBAIA
Atibaia, SP
GLA
13.028 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Abr/2037.
ATC - CARAGUATATUBA
Caraguatatuba, SP
Vacância Baixa 3,1% 3,1%
ATC - CARAGUATATUBA
Caraguatatuba, SP
GLA
13.958 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
Campo Grande, MS
Vacância Baixa 3,1% 3,1%
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
Campo Grande, MS
GLA
13.693 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
Lucas do Rio Verde, MT
Vacância Baixa 2,8% 2,8%
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
Lucas do Rio Verde, MT
GLA
15.400 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
GPA - ANGÉLICA
São Paulo, SP
Vacância Baixa 2,7% 2,7%
GPA - ANGÉLICA
São Paulo, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar, contrato atípico até Jul/2041.
GPA - ABILIO SOARES
São Paulo, SP
Vacância Baixa 2,6% 2,6%
GPA - ABILIO SOARES
São Paulo, SP
GLA
3.540 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar, contrato atípico até Jul/2038.
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
Presidente Prudente, SP
Vacância Baixa 2,6% 2,6%
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
Presidente Prudente, SP
GLA
13.719 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
ATC - TRÊS LAGOAS
Três Lagoas, MS
Vacância Baixa 2,6% 2,6%
ATC - TRÊS LAGOAS
Três Lagoas, MS
GLA
13.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
ALMANARA
Jandira, SP
Vacância Baixa 2,5% 2,5%
ALMANARA
Jandira, SP
GLA
5.409 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Sede administrativa e CD, contrato atípico até Dez/2037.
ATC - MARINGÁ
Maringá, PR
Vacância Baixa 2,4% 2,4%
ATC - MARINGÁ
Maringá, PR
GLA
11.525 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
ATC - BOA VISTA
Boa Vista, RR
Vacância Baixa 2,4% 2,4%
ATC - BOA VISTA
Boa Vista, RR
GLA
27.278 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
GPA - N. SRA. SABARA
São Paulo, SP
Vacância Baixa 2,3% 2,3%
GPA - N. SRA. SABARA
São Paulo, SP
GLA
7.252 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar, contrato atípico até Jul/2038.
ATC - ARARAQUARA
Araraquara, SP
Vacância Baixa 2,3% 2,3%
ATC - ARARAQUARA
Araraquara, SP
GLA
14.836 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Abr/2037.
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
Eusébio, CE
Vacância Baixa 2,2% 2,2%
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
Eusébio, CE
GLA
12.546 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
ATC - BARRETOS
Barretos, SP
Vacância Baixa 2% 2%
ATC - BARRETOS
Barretos, SP
GLA
13.748 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Set/2037.
ATC - SANTA BÁRBARA D'OESTE
Santa Bárbara D'Oeste, SP
Vacância Baixa 2% 2%
ATC - SANTA BÁRBARA D'OESTE
Santa Bárbara D'Oeste, SP
GLA
12.238 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
VALE
Belo Horizonte, MG
Vacância Baixa 2% 2%
VALE
Belo Horizonte, MG
GLA
24.625 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Inquilino no Parque Logístico Confins, contrato atípico.
GPA - BÚZIOS
Búzios, RJ
Vacância Baixa 1,96% 1,96%
GPA - BÚZIOS
Búzios, RJ
GLA
2.786 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar, contrato atípico até Jul/2041.
GPA - GOIÂNIA
Goiânia, GO
Vacância Baixa 1,9% 1,9%
GPA - GOIÂNIA
Goiânia, GO
GLA
6.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar, contrato atípico até Jul/2038.
MATEUS - TABULEIRO
Maceió, AL
Vacância Baixa 1,9% 1,9%
MATEUS - TABULEIRO
Maceió, AL
GLA
14.794 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Mateus, contrato atípico até Jun/2048.
ATC - ANÁPOLIS
Anápolis, GO
Vacância Baixa 1,9% 1,9%
ATC - ANÁPOLIS
Anápolis, GO
GLA
13.837 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
3 CORAÇÕES
Belo Horizonte, MG
Vacância Baixa 1,6% 1,6%
3 CORAÇÕES
Belo Horizonte, MG
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Inquilino no Parque Logístico Confins, contrato atípico até Mar/2029.
GPA - CAMPINAS
Campinas, SP
Vacância Baixa 1,4% 1,4%
GPA - CAMPINAS
Campinas, SP
GLA
2.895 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar, contrato atípico até Jul/2038.
ATC - BARRA DOS GARÇAS
Barra dos Garças, MT
Vacância Baixa 1,4% 1,4%
ATC - BARRA DOS GARÇAS
Barra dos Garças, MT
GLA
14.330 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Atacadão, contrato atípico até Jan/2037.
AIR LIQUIDE SJC
São José dos Campos, SP
Vacância Baixa 1,4% 1,4%
AIR LIQUIDE SJC
São José dos Campos, SP
GLA
17.800 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico, contrato atípico até Abr/2031.
MERCADO LIVRE
Belo Horizonte, MG
Vacância Baixa 1,1% 1,1%
MERCADO LIVRE
Belo Horizonte, MG
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Inquilino no Parque Logístico Confins, contrato típico.
DESCO - CHARQUEADAS
Charqueadas, RS
Vacância Baixa 1,1% 1,1%
DESCO - CHARQUEADAS
Charqueadas, RS
GLA
4.704 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Desco, contrato atípico até Nov/2034.
GPA - STO ANDRE
Santo André, SP
Vacância Baixa 0,8% 0,8%
GPA - STO ANDRE
Santo André, SP
GLA
2.141 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar, contrato atípico até Jul/2038.
DESCO - ALVORADA
Alvorada, RS
Vacância Baixa 0,8% 0,8%
DESCO - ALVORADA
Alvorada, RS
GLA
7.342 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Desco, contrato atípico até Set/2037.
AIR LIQUIDE CANOAS
Canoas, RS
Vacância Baixa 0,5% 0,5%
AIR LIQUIDE CANOAS
Canoas, RS
GLA
7.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico, contrato atípico até Abr/2031.
FIIs
Inquilinos
CARREFOUR
BAT
GPA
MATEUS MIX
MRV
ALMANARA
DESCO
AIR LIQUIDE
3 CORAÇÕES
VALE
MERCADO LIVRE
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Minas Gerais
Mato Grosso
Mato Grosso do Sul
Outros
Endividamento
Dívida Total
R$ 834.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-12%
CRIs Casados
Indexador do contrato + Spread・Vence 12/2043
CRIs Casados
Indexador do contrato + Spread・Vence 12/2043
Série
Diversas
Emissão
Vencimento
12/2043
Taxa de Juros
Indexador do contrato + Spread
Saldo Devedor
R$ 834.000.000,00
Resumo
Obrigações financeiras atreladas aos contratos de locação atípicos, totalmente cobertas pelo caixa (alavancagem líquida negativa).
Garantia
Contratos de Locação
Rating
Não informado