Resumo do Relatório Gerencial de KNIP11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial

FII KINEA IP

KNIP11—Resumo de Junho de 2025

Resumo

O Kinea Índice de Preços (KNIP11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel, focado em alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de baixo risco, predominantemente indexados à inflação ( ). Em junho de 2025, o fundo realizou investimentos de R$ 58,6 milhões em duas novas operações ( Creditas e CRI Tenda), reforçando sua estratégia de gestão ativa. A gestão reporta que a carteira de crédito permanece saudável, sem eventos negativos. O fundo opera com uma de 8,2% do seu patrimônio líquido através de operações compromissadas reversas, permitindo uma alocação total de 108,2% em ativos alvo. O resultado do mês foi impactado por índices de inflação mais baixos nos meses anteriores, base para o cálculo dos rendimentos.

Desempenho

Em junho, o fundo gerou um resultado de R$ 0,80 por cota e distribuiu o mesmo valor, demonstrando uma performance alinhada à sua capacidade de geração de caixa no período. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 90,99, com um leve de 1,3% em relação à de R$ 92,18 ( de 0,99). A carteira de CRIs apresentou uma taxa média de remuneração (MTM) atrativa de + 10,17% a.a., com uma duration de 3,9 anos. A diária média foi robusta, atingindo R$ 5,73 milhões.

Dividendos

O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,80 por cota referente ao resultado de junho, com pagamento agendado para 14 de julho de 2025. Este valor corresponde a 71% da taxa DI do período e está em linha com o resultado líquido apurado no mês, indicando uma distribuição sustentável e sem consumo de reservas.

Indicadores

P/VP

0,99

DY Mensal

-

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,80

Dividendo por Cota

R$ 0,80

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

72.779

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

6,5 anos

Portfólio

Número de Operações

117

Número de FIIs

1

Destaques

  • Alocação de R$ 58,6 milhões em duas novas operações de CRI (Creditas e Tenda) com taxas de IPCA + 8,67% e IPCA + 9,90%, respectivamente.
  • Manutenção da saúde da carteira, sem registro de eventos negativos de crédito durante o mês.
  • Resultado por cota (R$ 0,80) foi totalmente coberto pela geração de caixa do período, com distribuição de R$ 0,80 por cota.
  • Taxa média da carteira (MTM) permanece em um patamar elevado de IPCA + 10,17% a.a.

Desafios

  • A distribuição de rendimentos em junho foi diretamente impactada por índices de inflação (IPCA) mais baixos nos meses de abril (0,43%) e maio (0,26%), que são a base de cálculo para o resultado dos CRIs.
  • O cenário macroeconômico de incertezas fiscais e expectativas de inflação desancoradas pode gerar volatilidade na marcação a mercado dos ativos do fundo.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito inerente aos devedores das 117 operações de CRI que compõem a carteira.
  • Risco de mercado relacionado à flutuação da inflação e das taxas de juros, que impacta o valor dos ativos de renda fixa.
  • Risco de alavancagem, pois o uso de operações compromissadas (8,2% do PL) pode potencializar perdas em cenários adversos.
  • Concentração setorial em Shoppings (29,6%) e Escritórios (28,6%), tornando o fundo mais sensível a mudanças nesses mercados.

Notas

  • A alocação total do fundo é de 109,3% do patrimônio líquido, indicando o uso de .
  • A exposição a operações compromissadas reversas, que constitui o passivo financeiro do fundo, é de aproximadamente 8,2% do Patrimônio Líquido.

Observações do Mês

O KNIP11 apresenta uma gestão ativa e um portfólio de CRIs diversificado e de boa qualidade creditícia. A capacidade de gerar resultado suficiente para cobrir os dividendos, mesmo em um cenário de inflação menor, é um ponto positivo. A de 8,2% é moderada e utilizada para otimizar a alocação. Com uma taxa média de carteira robusta e um leve desconto em seu valor patrimonial ( 0,99), o fundo se posiciona como uma opção sólida para investidores que buscam proteção contra a inflação com risco de crédito controlado.

CRIs

Desenvolvimento Escritório AAA

Escritórios

LTV Baixo 6,4%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 12.21%

LTV

55%

Resumo

CRI baseado em um desenvolvimento de Edifício Corporativo AAA, contando com robusto pacote de garantias e mecanismos de controle.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Gazit Malls

Shoppings Centers

LTV Baixo 4,9%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 9.21%

LTV

40%

Resumo

Operação baseada na atividade de cinco shoppings localizados no estado de São Paulo e detidos pelo FII Gazit Malls.

Garantias

Cessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

Partage - Lajes Faria Lima

Escritórios

LTV Médio 4,7%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 9.90%

LTV

60%

Resumo

CRI baseado em Edifícios no Itaim, detidos por uma empresa patrimonialista de primeira linha e bastante capitalizada.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

JHSF Malls

Shoppings Centers

LTV Baixo 4,3%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 9.53%

LTV

52%

Resumo

CRI baseado em shoppings estabilizados e com baixo LTV, detidos pela JHSF Malls.

Garantias

Covenants financeiros e imobiliários

Galpão Cajamar

Galpões Logísticos

LTV Médio 3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 10.69%

LTV

70%

Resumo

CRI baseado em um Galpão Logistico 100% locado para o Mercado Livre, detido por um investidor de primeira linha. Possui um LTV adequado e mecanismos de controle.

Garantias

Alienação Fiduciária do ativoCessão Fiduciária de recebíveis

HGLG - CDs Embu, Barueri e Cajamar

Galpões Logísticos

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 8.84%

LTV

Não informado

Shp. Balneário

Shoppings Centers

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 11.67%

LTV

Não informado

HSML - Shopping Uberaba

Shoppings Centers

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 9.49%

LTV

49%

Resumo

Operação é baseada na aquisição do Shopping Uberaba, ativo de excelente desempenho operacional que foi adquirido pelo HSI Malls.

Garantias

Alienação Fiduciária do ShoppingCessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

VGRI - Escritórios SP

Escritórios

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 9.69%

LTV

59%

Resumo

Financiamento da aquisição de um portfólio de cinco edifícios corporativos em São Paulo. Operação conta com um Loan-to-Value (LTV) confortável.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisCessão Fiduciária de recebíveisFundo de Reserva

Partage - Shp. Cosmopolitano

Shoppings Centers

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 9.79%

LTV

68%

Resumo

Operação baseada na conclusão do desenvolvimento do Shopping Cosmopolitano na cidade de São Paulo - SP.

Garantias

Alienação Fiduciária do ativoAlienação Fiduciária de participação em edifícios corporativos

XPML - Shopping Bahia

Shoppings Centers

2%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 9.53%

LTV

Não informado

Ed. EZ Tower

Escritórios

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 12.31%

LTV

70%

Resumo

CRI baseado em Edifício Corporativo AAA adquirido por um investidor de primeira linha. O ativo possui alta ocupação, sendo a sede de importantes empresas de saúde e seguros.

Garantias

Covenants imobiliários

VISC - Portfólio Ancar

Shoppings Centers

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 8.52%

LTV

Não informado

Green ai - CD Cabreúva

Galpões Logísticos

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 10.73%

LTV

Não informado

Ed. Lead

Escritórios

LTV Médio 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 9.86%

LTV

70%

Resumo

CRI baseado em um Edifício Corporativo AAA, localizado na Av Faria Lima, 100% ocupado. Possui LTV adequado.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

Blue Macaw Log CD Extrema

Galpões Logísticos

LTV Médio 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 9.62%

LTV

65%

Resumo

Operação baseada em um galpão logístico localizado na cidade de Extrema - MG, plenamente ocupado e com contrato atípico.

Garantias

Alienação Fiduciária do galpãoCessão Fiduciária de recebíveis

XPML - Shopping Cidade Jardim

Shoppings Centers

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 10.13%

LTV

43%

Resumo

Operação para financiar a aquisição de cotas do FII Shopping Cidade Jardim. O ativo possui excepcional desempenho operacional.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas do FIICessão Fiduciária dos rendimentosFundo de Reserva

BLOG-CDs Nordeste

Galpões Logísticos

LTV Médio 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 10.07%

LTV

65%

Resumo

Financiamento da aquisição de quatro galpões logísticos plenamente ocupados. O CRI foi estruturado com um Loan-to-Value (LTV) saudável.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisAlienação Fiduciária de cotas da SPECessão Fiduciária de recebíveis

XPML - Catarina Outlet

Shoppings Centers

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 10.13%

LTV

Não informado

HSML - Shopping Paralela II

Shoppings Centers

LTV Baixo 1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 9.59%

LTV

41%

Resumo

Operação é baseada na aquisição do Shopping Paralela, localizado na Bahia, por um fundo de investimento imobiliário.

Garantias

Alienação Fiduciária de Fração do shoppingCessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

VILG-CD Alianza Park

Galpões Logísticos

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 9.85%

LTV

Não informado

CD Via Varejo

Galpões Logísticos

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 12.06%

LTV

60%

Resumo

CRI baseado em um centro de distribuição localizado Campo Grande - RJ, atualmente locado para Via Varejo sob contrato atípico.

Garantias

Garantia do ativo logísticoFundo de Reserva

Ed. Eldorado

Escritórios

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 12.25%

LTV

65%

Resumo

CRI baseado em Edifícios Corporativos AAA localizados na Marginal Pinheiros e na Avenida Paulista. A operação conta com covenants imobiliários e mecanismos de controle.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

Rede D'or

Outros

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação baseada na cessão de fração dos créditos de quatro contratos atípicos de hospitais locados pela empresa Rede D'or.

Garantias

Alienações fiduciárias de hospitais

JFL - Ed. Vila Olímpia

Residencial

LTV Médio 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10.13%

LTV

70%

Resumo

CRI baseado em um edifício residencial de alto-padrão localizado no bairro da Vila Olímpia.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveisFundo de reservaAval dos acionistas

HSLG - CD Manaus – Bemol

Galpões Logísticos

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 9.00%

LTV

Não informado

Hotel Hilton Copacabana

Outros

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.25%

LTV

50%

Resumo

Financiamento para a aquisição do Hotel Hilton Copacabana. A operação conta com garantias robustas.

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvelAlienação Fiduciária das Cotas da SPECessão fiduciária da exploração econômicaFundo de Reserva

VIUR - Ânima

Outros

LTV Médio 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.44%

LTV

60%

Resumo

Operação baseada na aquisição de dois ativos imobiliários locados para a empresa de educação Ânima, em um contrato atípico do tipo SLB ('Sale Lease Back') de 10 anos.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveis

TRXF-GPA

Outros

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 10.02%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é baseado em um contrato de venda e arrendamento da companhia de lojas de supermercados.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis e de SPEsFundo de reservaFundo de despesasPromessa de cessão fiduciária de novas locações

BRCR- Torre Almirante

Escritórios

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 10.12%

LTV

55%

Resumo

A operação é baseada na aquisição de participação no Ed. Torre Almirante, localizado na cidade do Rio de Janeiro, por um fundo de investimento imobiliário.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas de um FIICessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

JHSF BV Estates

Residencial

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9.94%

LTV

50%

Resumo

A operação é baseada no projeto Boa Vista Estates da JHSF, o qual contempla estâncias, lotes e residências. O CRI conta com covenants financeiros e imobiliários.

Garantias

Alienação Fiduciária dos lotesAlienação Fiduciária das Cotas da SPECessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

BROF - Ed. E-Tower

Escritórios

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 10.63%

LTV

60%

Resumo

CRI para financiar a aquisição de cotas de um fundo imobiliário que detém lajes corporativas no Ed. E-Tower. O ativo tem uma tipologia AAA.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas do FIICessão Fiduciária dos dividendosCessão Fiduciária de contratos de locação

Portfólio Ed. Corporativos I

Escritórios

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 12.13%

LTV

80%

Resumo

Operação de financiamento para a aquisição de portfólio de Edifícios localizados em São Paulo e Rio de Janeiro. O CRI conta com robusta estrutura de garantias.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisCessão Fiduciária dos recebíveisFundo de Reserva

Pátio Cianê Shopping

Shoppings Centers

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 9.92%

LTV

32%

Resumo

Operação baseada na alavancagem do Shopping Pátio Cianê localizado em Sorocaba - SP. O CRI conta com um LTV inferior a 50%.

Garantias

Alienação Fiduciária do ativoCessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

Suno Logística

Galpões Logísticos

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 9.04%

LTV

Não informado

Brookfield - CD Guarulhos

Galpões Logísticos

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 10.12%

LTV

45%

Resumo

CRI baseado em Galpão Logístico com boa ocupação e baixo LTV, localizado em Guarulhos-SP, adquirido por um investidor canadense.

Garantias

Alienação Fiduciária de CotasCessão Fiduciária

Ed. Eldorado

Escritórios

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 10.39%

LTV

65%

Resumo

CRI baseado em Edifícios Corporativos AAA localizados na Marginal Pinheiros e na Avenida Paulista. A operação conta com covenants imobiliários e mecanismos de controle.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

JFL - Ed. JML 747

Residencial

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10.20%

LTV

65%

Resumo

CRI baseado na exploração de unidades residenciais do Edifício JML 747, localizado na cidade de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveisFundo de reservaAval dos acionistas

BRF-CD Pernambuco

Galpões Logísticos

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 8.84%

LTV

Não informado

Shopping Leblon

Shoppings Centers

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings Centers

Taxa

IPCA + 8.95%

LTV

Não informado

Projeto Francisco Dias Velho

Residencial

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 13.94%

LTV

Não informado

Resumo

Operação baseada no desenvolvimento do projeto residencial 'Francisco Dias Velho', na cidade de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária dos terrenosAlienação fiduciária de cotas de SPEsCessão fiduciária de recebíveis

FIIs

ERCR11

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0,1%

Exposição por Índice

IPCA

98,8%

CDI

0,7%

SELIC

0,3%

IGPM

0,2%

Exposição por Segmento

Shoppings

29,6%

Escritórios

28,6%

Logístico

23,1%

Residencial

7,4%

Outros

6%

Residencial Pulverizado

5,3%

Endividamento

Dívida Total

R$ 605.160.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

8,2%

Operações Compromissadas Reversas

・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

Saldo Devedor

R$ 605.160.000,00

Resumo

O fundo utiliza operações compromissadas reversas lastreadas em CRI para alavancagem, permitindo maior flexibilidade e dinamismo na alocação de recursos. A exposição atual é considerada adequada pela gestão.

Garantia

Lastreadas em CRI

Rating

Não informado

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