Resumo do Relatório Gerencial de PATL11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII PATL VBI
PATL11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
Em novembro de 2025, o destaque absoluto foi a convocação de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para aprovar a venda da totalidade dos imóveis do PATL11 para o HGLG11 e a subsequente liquidação do fundo. A gestão argumenta que a operação destravará valor para o cotista (proposta 22,3% acima do valor de mercado). Operacionalmente, a manteve-se estável, e o resultado financeiro superou a distribuição devido ao recebimento de multa rescisória, apesar de despesas de manutenção mais elevadas.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado robusto de R$ 0,63/cota, impulsionado pelo recebimento não recorrente da segunda parcela da multa da SEB (R$ 0,14/cota), que compensou despesas de manutenção predial acima da média (R$ 0,10/cota). A distribuição foi mantida em R$ 0,57/cota. A cota de mercado reagiu positivamente às notícias, fechando a R$ 62,80.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,57 por cota, paga em 08 de dezembro de 2025. O valor permaneceu estável em relação aos meses anteriores. Desta vez, o pagamento foi integralmente coberto pelo resultado do mês (R$ 0,63/cota), permitindo um pequeno aporte nas reservas, revertendo a tendência de queima de caixa observada no mês anterior.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
0,9%
DY Projetado 12M
10,9%
Rentabilidade YTD
45,2%
Resultado por Cota
R$ 0,63
Dividendo por Cota
R$ 0,57
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
26.100
Métricas
Taxa de Vacância
2,7%
Prazo Médio Restante
4,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 25,53
Vacância Física
2,7%
Vacância Financeira
6,5%
Portfólio
Número de Propriedades
4
Área Total (GLA)
151.130 m²
Destaques
- Convocação de AGE para aprovar a venda do portfólio para o HGLG11 e liquidação do fundo.
- Recebimento de R$ 0,14/cota referente à multa de rescisão da locatária SEB.
- Resultado do mês (R$ 0,63) superou a distribuição (R$ 0,57), gerando reserva.
- Cota de mercado valorizou-se para R$ 62,80, reduzindo o desconto patrimonial.
Desafios
- Despesas imobiliárias elevadas no mês (R$ 0,10/cota) referentes à manutenção de ativos.
- Negociações lentas para a locação da área vaga (4.104 m²) em Ribeirão das Neves.
- Risco iminente de aumento de vacância em 2026 com as saídas já notificadas da SEB e Postall.
- Necessidade de aprovação assemblear para a consolidação com o HGLG11.
Riscos do Fundo
- Risco de execução da transação com o HGLG (aprovação em assembleia e condições de fechamento).
- Risco de vacância futura elevado em 2026 (saídas confirmadas de SEB e Postall).
- Concentração geográfica (49% da receita no RJ) e em poucos inquilinos.
- Conflito de interesse potencial na transação com HGLG (mesma gestora/grupo econômico após aquisição da CSHG pelo Pátria) e investimento em VILG11.
Observações do Mês
O mês foi transformacional devido à proposta de aquisição pelo HGLG11. Operacionalmente, o fundo segue estável com baixa (2,7%), mas enfrenta riscos relevantes de vacância futura (2026) e concentração. O resultado financeiro foi forte devido a não recorrentes.
Propriedades
Itatiaia
Itatiaia, RJ・Classe A
Vacância Baixa 46% 46%
Itatiaia
Itatiaia, RJ・Classe A
GLA
105.579 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Gestão segue prospectando empresas para a área que será desocupada pela SEB no próximo ano.
Ribeirão das Neves
Ribeirão das Neves, MG・Classe A
Vacância Média 41% 41%
Ribeirão das Neves
Ribeirão das Neves, MG・Classe A
GLA
26.614 m²
Ocupação
84,6%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Tratativas técnicas em andamento com duas empresas interessadas em locar parte das áreas vagas (4.104 m²).
Jundiaí 1
Jundiaí, SP・Classe A
Vacância Baixa 6% 6%
Jundiaí 1
Jundiaí, SP・Classe A
GLA
9.760 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Iniciadas tratativas comerciais para ocupação do espaço que vagará com a saída da Postall.
Jundiaí 2
Jundiaí, SP・Classe A
Vacância Baixa 6% 6%
Jundiaí 2
Jundiaí, SP・Classe A
GLA
9.177 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado.
FIIs
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Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.