Resumo do Relatório Gerencial de RBVA11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII RIOB VA

RBVA11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) é um fundo de gestão ativa focado na geração de renda a longo prazo através da locação de imóveis de varejo. Em outubro, o fundo avançou significativamente em sua estratégia de reciclagem de portfólio, com a venda de quatro imóveis por R$ 27,6 milhões, gerando um lucro de R$ 6,7 milhões. Esta movimentação reduziu a exposição do fundo ao setor de agências bancárias para menos de 25% do ativo investido. Adicionalmente, o fundo anunciou duas novas locações: uma para um escritório de contabilidade em Curitiba (PR) e outra para um restaurante temático na Avenida Paulista (SP), diversificando sua base de inquilinos. O projeto de desenvolvimento ( ) para a Portobello atingiu 97,9% de conclusão, aproximando-se da fase de entrega.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,084 por cota, ligeiramente abaixo da distribuição de R$ 0,09, que foi sustentada pelo expressivo resultado não recorrente da venda de ativos. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 9,69, enquanto a estava em R$ 10,57, resultando em um de 0,92. A física apresentou melhora, caindo para 6,4%. O dividend anualizado foi de 11,1%, refletindo a forte valorização da cota no período. O desempenho do mês foi marcado pela bem-sucedida execução da estratégia de vendas e pela redução da vacância.

Dividendos

A distribuição foi mantida em R$ 0,09 por cota, conforme a política de linearização de resultados do semestre. O resultado operacional recorrente de R$ 0,084 por cota foi amplamente coberto pelo lucro extraordinário de R$ 6,7 milhões (aproximadamente R$ 0,043 por cota) apurado com a venda dos quatro imóveis, garantindo a sustentabilidade da distribuição e fortalecendo o resultado acumulado do fundo.

Indicadores

P/VP

0,92

DY Mensal

0,93%

DY Projetado 12M

11,1%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

87.514

Métricas

Vacância Física

6,4%

Vacância Financeira

Não informado

Prazo Médio Restante

6,0 anos

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Propriedades

78

Área Total (GLA)

297.772 m²

Destaques

  • Alienação de quatro imóveis (locados à CEF e Santander) por R$ 27,6 milhões, gerando um lucro de R$ 6,7 milhões.
  • TIRs atrativas nas vendas, variando de 9,8% a.a. a 21,2% a.a.
  • Redução da exposição ao setor de agências bancárias para menos de 25% do ativo investido.
  • Duas novas locações: um escritório em Curitiba (PR) e um restaurante temático em São Paulo (SP), melhorando a diversificação de inquilinos.
  • A obra do BTS Portobello atingiu 97,9% de conclusão, entrando na fase final antes da entrega.

Desafios

  • O resultado operacional recorrente de R$ 0,084 por cota ainda se encontra abaixo do patamar de distribuição de R$ 0,09 por cota, mantendo a dependência de ganhos de capital.
  • A vacância de 6,4% ainda representa um desafio para a gestão na recomposição da receita recorrente.

Riscos do Fundo

  • Concentração de receita em poucos inquilinos, com Cogna, Caixa e Santander ainda representando uma parcela significativa da receita total.
  • Dependência de resultados não recorrentes, como a venda de ativos, para sustentar o nível de distribuição de R$ 0,09/cota, visto que a receita recorrente ainda não cobre totalmente os proventos.
  • Risco setorial associado ao varejo em geral e à contínua reestruturação do setor bancário, que pode levar a novas desocupações de agências.
  • Risco de comercialização dos imóveis que permanecem vagos no portfólio.

Observações do Mês

O fundo demonstra uma execução exemplar de sua tese de investimento, com a gestão capitalizando oportunidades para reciclar o portfólio de forma muito rentável. As vendas realizadas em outubro não apenas geraram um lucro substancial, mas também avançaram na estratégia de reduzir a dependência do problemático setor bancário. As novas locações, especialmente em segmentos distintos como corporativo e restaurantes, são um sinal positivo de que a gestão está conseguindo reposicionar os ativos vagos. Com o projeto Portobello praticamente finalizado, uma fonte de receita de alta qualidade e longo prazo está prestes a ser adicionada. Embora a geração de caixa recorrente ainda precise de ajustes para cobrir a distribuição, a gestão está criando valor de forma consistente e proativa. O de 0,92, acima dos meses anteriores, reflete o reconhecimento do mercado sobre esses avanços.

Propriedades

Assaí - Jardim Apolo - São José dos Campos/SP

São José dos Campos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

34.749 m²

Cogna - Turu - São Luis/MA

São Luis, MA・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

24.287 m²

Cogna - Centro - Betim/MG

Betim, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

24.483 m²

Cogna - São Bernardo do Campo - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-34

GLA

23.771 m²

Assaí - Guarulhos - Guarulhos/SP

Guarulhos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

20.952 m²

Cogna - Jardim Europa - Cuiabá/MT

Cuiabá, MT・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

15.659 m²

Cogna - Santo André - Santo André/SP

Santo André, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-27

GLA

7.722 m²

Santander - Centro - Jundiaí/SP

Jundiaí, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

6.439 m²

Santander - Centro - Santo André/SP

Santo André, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

6.242 m²

Cogna - Funcionários - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

5.940 m²

GPA - Tatuapé - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

5.083 m²

Santander - Liberdade - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

5.002 m²

Santander - Centro - Santos/SP

Santos, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

4.505 m²

GPA - Parnamirim - Recife/PE

Recife, PE・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

4.583 m²

Pernambucanas - Franca - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-37

GLA

4.360 m²

Super Nosso - Centro - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Super Nosso

Inquilino

Super Nosso

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-34

GLA

4.193 m²

GPA - Brooklin - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

3.793 m²

Caixa - Centro - Nova Iguaçu/RJ

Nova Iguaçu, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

3.256 m²

GPA - Vila Rossi e Borchi - Campinas/SP

Campinas, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

3.167 m²

Santander - Vila Santa Cecília - Volta Redonda/RJ

Volta Redonda, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-27

GLA

2.920 m²

GPA - Pinheiros - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

dez-29

GLA

2.935 m²

GPA - Centro - Guarujá/SP

Guarujá, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.780 m²

GPA - Asa Sul - Brasilia/DF

Brasilia, DF・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.601 m²

Centauro - Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Centauro

Inquilino

Centauro

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

jul-41

GLA

2.551 m²

- Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.511 m²

Caixa - Guaianases - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

2.475 m²

GPA - Centro - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.365 m²

- Santo Antônio - Recife/PE

Recife, PE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.357 m²

Pernambucanas - Assis - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-35

GLA

2.227 m²

Santander - Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

2.220 m²

Corporativo - Monsenhor Celso - Curitiba/PR

Curitiba, PR・Confialtiva

Inquilino

Confialtiva

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-30

GLA

2.183 m²

Resumo

Nova locação anunciada em outubro para um escritório de contabilidade.

- Centro Histórico - Porto Alegre/RS

Porto Alegre, RS・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.107 m²

- Duque de Caxias - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.107 m²

Renner - Oscar Freire - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Renner

Inquilino

Renner

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

out-33

GLA

2.083 m²

Santander - São Mateus - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

2.059 m²

- Centro - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.034 m²

- Praça Pio X - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.964 m²

Pernambucanas - Curitiba - Paraná/PR

Paraná, PR・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.930 m²

Caixa - 14 bis - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.900 m²

Grupo Ultra - Berrini - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Grupo Ultra

Inquilino

Grupo Ultra

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-34

GLA

1.874 m²

Caixa - Jardim da Saúde - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.833 m²

Caixa - Via Anchieta - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.785 m²

Plano&Plano - Centro - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・Plano&Plano

Inquilino

Plano&Plano

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

abr-27

GLA

1.524 m²

Caixa - Meier - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.484 m²

Caixa - Pirituba - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.368 m²

Caixa - Taipas - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Indeterminado

GLA

1.335 m²

Caixa - Bandeira - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.339 m²

Caixa - Guarapiranga - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.312 m²

Caixa - Planalto Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.299 m²

- Ouvidor - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.240 m²

Caixa - Avenida Chile - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.140 m²

Caixa - Senador Queiroz - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.137 m²

Resumo

Ocupado pela Caixa e por uma Operação de Conveniência.

Santander - Alcântara - São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

1.089 m²

- Candelária - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.040 m²

Caixa - Imperador - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-25

GLA

1.025 m²

Pernambucanas - Santa Fé do Sul - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.020 m²

- Ed. Olivetti Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Fan Foods

Inquilino

Fan Foods

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-35

GLA

1.010 m²

Resumo

Nova locação anunciada em outubro para um restaurante temático.

Pernambucanas - Ipiranga - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.000 m²

Goodbe - Monções - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Goodbe

Inquilino

Goodbe

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-34

GLA

930 m²

Caixa - Recreio dos Bandeirantes - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

919 m²

Itaú - Leblon - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Itaú

Inquilino

Itaú

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

mai-29

GLA

917 m²

Caixa - Pinheiros - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-25

GLA

910 m²

Caixa - Pedro Vicente - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-29

GLA

814 m²

Caixa - Mutinga - Osasco/SP

Osasco, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jul-30

GLA

804 m²

- Presidente Wilson - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

735 m²

Caixa - Leme - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

697 m²

M3Storage - Nova Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・M3Storage

Inquilino

M3Storage

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

fev-27

GLA

693 m²

Caixa - Páteo do Colégio - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-29

GLA

676 m²

Caixa - Cipo Guaçu - Embu Guaçu/SP

Embu Guaçu, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

ago-25

GLA

667 m²

Ânima - Consolação - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Ânima

Inquilino

Ânima

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-29

GLA

587 m²

Caixa - Parque Maria Helena - Suzano/SP

Suzano, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

581 m²

Caixa - Rio do A - Campo Grande/RJ

Campo Grande, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-28

GLA

571 m²

Caixa - Italianos - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-25

GLA

521 m²

Caixa - Ipanema - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

nov-32

GLA

510 m²

Caixa - Vila Mascote - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mai-30

GLA

500 m²

Conveniência - Centro Histórico - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Conveniência

Inquilino

Conveniência

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

310 m²

Projetos em Desenvolvimento

BTS Portobello

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP・97,9% concluído

97,9%

Conclusão

97,9%

Localização

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP

Entrega Prevista

1º Semestre/2026

Inquilino

Portobello

Resumo

A obra atingiu 97,9% de conclusão, entrando em sua fase final com instalações internas, esquadrias e revestimentos sendo finalizados. Após a entrega do imóvel (prevista para o segundo semestre de 2025), a Portobello iniciará uma reforma interna para adequação da loja, com inauguração efetiva prevista para o primeiro semestre de 2026.

ABL Total

1.838 m²

Tipo de Contrato

Atípico (20 anos)

FIIs

LASC11

Leia mais →

SHPH11

Leia mais →

Regiões

São Paulo

61%

Rio de Janeiro

15%

Minas Gerais

10%

Maranhão

5%

Mato Grosso

4%

Paraná

2%

Ceará

1%

Pernambuco

1%

Distrito Federal

1%

Inquilinos

Cogna

26,9%

Caixa

25,2%

Santander

13,5%

Assaí

10,4%

GPA

8%

Centauro

5,8%

Renner

3,7%

Pernambucanas

3,6%

Outros

3%

Super Nosso

1,6%

Itaú

1,3%

Exposição por Segmento

Alimentício

25,3%

Educação

22,4%

Bancário

20,3%

Vago

10,9%

Vestuário

7,8%

Outros

7,4%

Esportivo

5,9%

Endividamento

Dívida Total

R$ 209.527.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

10,87%

CRI RBVA

Série 1 - IPCA + 5,30% a.a.; Série 2 - IPCA + 5,60% a.a.・Vence Série 1: 9 anos; Série 2: 15 anos

Série

Em 2 séries

Emissão

Vencimento

Série 1: 9 anos; Série 2: 15 anos

Taxa de Juros

Série 1 - IPCA + 5,30% a.a.; Série 2 - IPCA + 5,60% a.a.

Saldo Devedor

R$ 174.297.000,00

Resumo

Aquisição imóveis Tatuapé, Guarulhos e São José dos Campos.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBED Santo André

IPCA + 6,00% a.a.・Vence 07/2027

Série

Não informado

Emissão

04/2021

Vencimento

07/2027

Taxa de Juros

IPCA + 6,00% a.a.

Saldo Devedor

R$ 12.560.000,00

Resumo

Aquisição imóvel Santo André.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBED SBC

IPCA + 4,48% a.a.・Vence 11/2027

Série

Não informado

Emissão

10/2022

Vencimento

11/2027

Taxa de Juros

IPCA + 4,48% a.a.

Saldo Devedor

R$ 22.670.000,00

Resumo

Aquisição imóvel São Bernardo do Campo.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

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