Resumo do Relatório Gerencial de RBVA11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII RIOB VA

RBVA11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O RBVA11 é um fundo de varejo com foco em renda imobiliária e gestão ativa. Em novembro, o fundo destacou o distrato com a Caixa Econômica Federal (CEF) referente a 3 agências bancárias, gerando uma entrada de caixa de R$ 19 milhões e um lucro contábil significativo. Houve renovação do contrato do imóvel Paes Leme com a CEF por 5 anos. A obra do Portobello atingiu 99,5% de conclusão.

Desempenho

O resultado imobiliário do mês foi impactado por despesas financeiras extraordinárias referentes à aquisição do portfólio Pernambucanas. O resultado por cota foi de R$ 0,077, abaixo da distribuição de R$ 0,09, que foi mantida linearizada com uso de reservas e lucros acumulados. A cota a mercado fechou em R$ 9,82.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09 por cota, mantendo o guidance para o semestre. O Dividend anualizado ficou em 11,0%. A gestão segue linearizando a distribuição apesar da volatilidade do resultado mensal.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

0,91%

DY Projetado 12M

11%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

87.514

Métricas

Vacância Física

6,7%

Vacância Financeira

Não informado

Prazo Médio Restante

5,8 anos

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Propriedades

77

Área Total (GLA)

296.384 m²

Destaques

  • Distrato com a CEF de 3 agências (Guaianases, Pirituba, Planalto Paulista) gerando recebimento de R$ 19 milhões e lucro de R$ 17,7 milhões.
  • Renovação do contrato do imóvel Paes Leme com a CEF até setembro de 2030.
  • Obra do BTS Portobello atingiu 99,5% de conclusão.
  • Dividend Yield anualizado de 11,0%.

Desafios

  • Resultado operacional recorrente (R$ 0,077) abaixo da distribuição (R$ 0,09) em novembro de 2025.
  • Impacto negativo de R$ 1,7 milhão no resultado financeiro devido à atualização monetária da aquisição Pernambucanas.
  • Aumento da vacância física para 6,7% comparado ao mês anterior.
  • Necessidade de reposicionamento dos ativos devolvidos (ex-agências).

Riscos do Fundo

  • Concentração de receita em inquilinos do setor bancário e educacional (Cogna e Caixa somam ~52%).
  • Risco de vacância em imóveis monousuários ou agências devolvidas.
  • Dependência de resultados não recorrentes para manutenção do patamar de dividendos atual.
  • Riscos de execução e custos em obras de revitalização e desenvolvimento.

Notas

  • Recebimento de R$ 19 milhões referentes à devolução de 3 agências bancárias (Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista) à CEF.
  • Despesa de R$ 1,7 milhão referente à atualização monetária da última parcela da aquisição de imóveis Pernambucanas.

Observações do Mês

O fundo segue executando uma gestão ativa intensa, resolvendo pendências de portfólio (distrato de agências com problemas documentais gerando caixa) e avançando em desenvolvimentos ( Portobello quase entregue). Financeiramente, o mês foi pressionado por despesas não recorrentes da aquisição Pernambucanas, levando o resultado recorrente a ficar abaixo da distribuição. A subiu levemente, exigindo atenção comercial. A gestão mantém a distribuição estável via linearização, suportada pelos ganhos de capital e caixa gerado nas movimentações recentes.

Propriedades

- Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.511 m²

Resumo

Imóvel vago.

Santander - Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

2.220 m²

GPA - Asa Sul - Brasilia/DF

Brasilia, DF・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.601 m²

Cogna - Turu - São Luis/MA

São Luis, MA・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

24.287 m²

Super Nosso - Centro - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Super Nosso

Inquilino

Super Nosso

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-34

GLA

4.193 m²

Cogna - Funcionários - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

5.940 m²

Cogna - Centro - Betim/MG

Betim, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

24.483 m²

Cogna - Jardim Europa - Cuiabá/MT

Cuiabá, MT・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

15.659 m²

GPA - Parnamirim - Recife/PE

Recife, PE・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

4.583 m²

- Santo Antônio - Recife/PE

Recife, PE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.357 m²

Resumo

Imóvel vago.

Corporativo Monsenhor Celso - Curitiba/PR

Curitiba, PR・Confialtiva

Inquilino

Confialtiva

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-30

GLA

1.312 m²

Loja Monsenhor Celso - Curitiba/PR

Curitiba, PR・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

871 m²

Resumo

Imóvel vago.

Pernambucanas - Curitiba - Paraná/PR

Paraná, PR・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.930 m²

Caixa - Rio do A - Campo Grande/RJ

Campo Grande, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-28

GLA

571 m²

Caixa - Centro - Nova Iguaçu/RJ

Nova Iguaçu, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

3.256 m²

Caixa - 14 bis - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.900 m²

Caixa - Ipanema - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

nov-32

GLA

510 m²

Caixa - Leme - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

697 m²

Caixa - Recreio dos Bandeirantes - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

919 m²

Caixa - Avenida Chile - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.140 m²

Caixa - Meier - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.484 m²

- Ouvidor - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.240 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Candelária - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.040 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Praça Pio X - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.964 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Centro - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.034 m²

Resumo

Imóvel vago.

Itaú - Leblon - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Itaú

Inquilino

Itaú

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

mai-29

GLA

917 m²

- Presidente Wilson - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

735 m²

Resumo

Imóvel vago.

Caixa - Bandeira - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.339 m²

Santander - Alcântara - São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

1.089 m²

Santander - Vila Santa Cecília - Volta Redonda/RJ

Volta Redonda, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-27

GLA

2.920 m²

- Centro Histórico - Porto Alegre/RS

Porto Alegre, RS・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel vago.

GPA - Vila Rossi e Borchi - Campinas/SP

Campinas, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

3.167 m²

Caixa - Cipo Guaçu - Embu Guaçu/SP

Embu Guaçu, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Prazo Indeterminado

GLA

667 m²

GPA - Centro - Guarujá/SP

Guarujá, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.780 m²

Assaí - Guarulhos - Guarulhos/SP

Guarulhos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

20.952 m²

Santander - Centro - Jundiaí/SP

Jundiaí, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

6.439 m²

Caixa - Mutinga - Osasco/SP

Osasco, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Aviso Prévio

GLA

804 m²

Resumo

Imóvel em aviso prévio.

Santander - Centro - Santo André/SP

Santo André, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

6.242 m²

Cogna - Santo André - Santo André/SP

Santo André, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-27

GLA

7.722 m²

Projetos em Desenvolvimento

BTS Portobello

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, 1227, Pinheiros, São Paulo - SP・99,5% concluído

99,5%

Conclusão

99,5%

Localização

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, 1227, Pinheiros, São Paulo - SP

Entrega Prevista

11/2025

Inquilino

Portobello

Resumo

Obra em estágio final (99,5% concluída). Instalações internas, esquadrias e urbanização sendo finalizadas. Imóvel será entregue no segundo semestre de 2025 e passará por reforma pela locatária.

ABL Total

1.838 m²

Tipo de Contrato

Atípico (20 anos)

FIIs

LASC11

Leia mais →

SHPH11

Leia mais →

Regiões

São Paulo

61%

Rio de Janeiro

15%

Minas Gerais

10%

Maranhão

5%

Mato Grosso

4%

Paraná

2%

Ceará

1%

Pernambuco

1%

Distrito Federal

1%

Inquilinos

Cogna

27%

Caixa

24,8%

Santander

13,6%

Assaí

10,5%

GPA

8,1%

Centauro

5,9%

Renner

3,7%

Pernambucanas

3,6%

Outros

3%

Super Nosso

1,6%

Itaú

1,3%

Exposição por Segmento

Alimentício

25%

Educação

22,4%

Bancário

20,3%

Vago

11,2%

Vestuário

7,8%

Outros

7,4%

Esportivo

5,9%

Endividamento

Dívida Total

R$ 245.230.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

10,87%

CRI RBED Santo André

IPCA + 6,00% a.a.・Vence 07/2027

Série

Não informado

Emissão

04/2021

Vencimento

07/2027

Taxa de Juros

IPCA + 6,00% a.a.

Saldo Devedor

R$ 12.560.000,00

Resumo

Aquisição imóveis Tatuapé, Guarulhos e São José dos Campos, Imóvel Santo André e São Bernardo do Campo.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBED São Bernardo

IPCA + 4,48% a.a.・Vence 11/2027

Série

Não informado

Emissão

10/2022

Vencimento

11/2027

Taxa de Juros

IPCA + 4,48% a.a.

Saldo Devedor

R$ 22.670.000,00

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBVA

Série 1: IPCA + 5,30% a.a.; Série 2: IPCA + 5,60% a.a.・Vence Série 1 (9 anos) / Série 2 (15 anos)

Série

Série 1 e Série 2

Emissão

Vencimento

Série 1 (9 anos) / Série 2 (15 anos)

Taxa de Juros

Série 1: IPCA + 5,30% a.a.; Série 2: IPCA + 5,60% a.a.

Saldo Devedor

R$ 174.297.000,00

Resumo

Saldo Devedor Atualizado total da operação.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

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