FII RIOB VA

RBVA11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O RBVA11 encerrou dezembro de 2025 com foco na gestão ativa, destacando-se o recebimento de R$ 19 milhões referentes à devolução de agências pela Caixa Econômica Federal (CEF), gerando um lucro extraordinário. O fundo também anunciou a 6ª emissão de cotas com objetivo de captar R$ 80 milhões para aquisição de 3 novos ativos, incluindo entrada no segmento de Food Hall. A gestão divulgou o guidance para o primeiro semestre de 2026, mantendo a distribuição em R$ 0,09/cota, suportada por reservas de ganho de capital, visto que o resultado recorrente projetado é de R$ 0,076/cota. Houve redução da com nova locação na Av. Paulista e conclusão das obras do Portobello.

Desempenho

O fundo registrou um resultado robusto de R$ 0,158/cota em dezembro, impulsionado pelo recebimento de penalidades e lucros imobiliários (distrato CEF). A distribuição foi mantida linearizada em R$ 0,09/cota. A cota de mercado valorizou, fechando a R$ 10,37. A física fechou em 6,9%.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09 por cota, alinhada ao guidance. O Dividend anualizado atingiu 10,4%. Para o 1º semestre de 2026, a gestão projeta manter R$ 0,09/cota, utilizando o caixa acumulado com vendas de imóveis para complementar o resultado recorrente estimado de R$ 0,076/cota.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

0,86%

DY Projetado 12M

10,4%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,16

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

89.939

Métricas

Vacância Física

6,9%

Vacância Financeira

Não informado

Prazo Médio Restante

3,5 anos

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

289.183 m²

Destaques

Recebimento de R$ 19 milhões (lucro de R$ 17,7 milhões) referente à devolução de 3 agências da CEF.
Início da 6ª emissão de cotas (R$ 80 milhões) para aquisição de 3 ativos e diversificação.
Nova locação na Av. Paulista (antiga agência bancária) por 10 anos, reduzindo vacância futura.
Conclusão das obras do BTS Portobello (inauguração prevista para fev/2026).
Valorização da cota de mercado em 28,4% no ano de 2025.

Desafios

Resultado recorrente projetado para o 1º semestre de 2026 (R$ 0,076/cota) permanece abaixo da distribuição (R$ 0,09/cota), exigindo consumo de reservas.
Vacância física em 6,9% em dezembro de 2025, ainda pressionada por devoluções recentes.
Necessidade de realocação dos imóveis devolvidos pela CEF (Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista).

Riscos do Fundo

Concentração de receita em grandes inquilinos (Cogna 26,6% e Caixa 23,0%).
Risco de execução na comercialização dos imóveis devolvidos (ex-agências).
Dependência de geração de ganho de capital para sustentar o patamar atual de dividendos.
Exposição ao setor bancário, que passa por redução de agências físicas (embora a exposição tenha caído para 24% do ativo).

Notas

Distrato com CEF prevê recebimento de saldo restante de R$ 12,7 milhões em janeiro de 2026.
A 6ª emissão tem preço de subscrição de R$ 10,13 (com taxas) e objetivo de R$ 80 milhões.
Guidance para 1º semestre de 2026: Resultado recorrente R$ 0,076 e Distribuição R$ 0,090.
Obra Portobello 100% concluída do ponto de vista do fundo (estrutural), faltando apenas adequações do inquilino.

Observações do Mês

O RBVA11 demonstra uma gestão ativa eficaz, conseguindo destravar valor significativo através de movimentos de reciclagem e negociações contratuais (distratos lucrativos). O recebimento de R$ 19 milhões da CEF cria um 'colchão' de que permite manter a distribuição linearizada em R$ 0,09/cota, compensando um resultado recorrente operacional que ainda não cobre integralmente os proventos. A 6ª emissão sinaliza crescimento e busca por diversificação (Food Hall), o que é positivo para reduzir a concentração bancária. A conclusão do Portobello elimina risco de obra.

Propriedades

- Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.511 m²

Resumo

Imóvel vago.

Santander - Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

2.220 m²

GPA - Asa Sul - Brasilia/DF

Brasilia, DF・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.601 m²

Cogna - Turu - São Luis/MA

São Luis, MA・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

24.287 m²

Super Nosso - Centro - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Super Nosso

Inquilino

Super Nosso

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-34

GLA

4.193 m²

Cogna - Funcionários - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

5.940 m²

Cogna - Centro - Betim/MG

Betim, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

24.483 m²

Cogna - Jardim Europa - Cuiabá/MT

Cuiabá, MT・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

15.659 m²

GPA - Parnamirim - Recife/PE

Recife, PE・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

4.583 m²

- Santo Antônio - Recife/PE

Recife, PE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.357 m²

Resumo

Imóvel vago.

Corporativo Monsenhor Celso - Curitiba/PR

Curitiba, PR・Confialtiva

Inquilino

Confialtiva

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-30

GLA

1.312 m²

Loja Monsenhor Celso - Curitiba/PR

Curitiba, PR・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

871 m²

Resumo

Imóvel vago.

Pernambucanas - Curitiba - Paraná/PR

Paraná, PR・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.930 m²

Caixa - Rio do A - Campo Grande/RJ

Campo Grande, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-28

GLA

571 m²

Caixa - Centro - Nova Iguaçu/RJ

Nova Iguaçu, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

3.256 m²

Caixa - 14 bis - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.900 m²

Caixa - Ipanema - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

nov-32

GLA

510 m²

Caixa - Leme - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

697 m²

Caixa - Recreio dos Bandeirantes - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

919 m²

Caixa - Avenida Chile - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.140 m²

Caixa - Meier - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.484 m²

- Ouvidor - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.240 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Candelária - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.040 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Praça Pio X - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.964 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Centro - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.034 m²

Resumo

Imóvel vago.

Itaú - Leblon - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Itaú

Inquilino

Itaú

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

mai-29

GLA

917 m²

- Presidente Wilson - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

735 m²

Resumo

Imóvel vago.

Caixa - Bandeira - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.339 m²

Santander - Alcântara - São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

1.089 m²

Santander - Vila Santa Cecília - Volta Redonda/RJ

Volta Redonda, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-27

GLA

2.920 m²

- Centro Histórico - Porto Alegre/RS

Porto Alegre, RS・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel vago.

GPA - Vila Rossi e Borchi - Campinas/SP

Campinas, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

3.167 m²

Caixa - Cipo Guaçu - Embu Guaçu/SP

Embu Guaçu, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Prazo Indeterminado

GLA

667 m²

GPA - Centro - Guarujá/SP

Guarujá, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.780 m²

Assaí - Guarulhos - Guarulhos/SP

Guarulhos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

20.952 m²

Santander - Centro - Jundiaí/SP

Jundiaí, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

6.439 m²

Caixa - Mutinga - Osasco/SP

Osasco, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Aviso Prévio

GLA

804 m²

Resumo

Imóvel em aviso prévio.

Santander - Centro - Santo André/SP

Santo André, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

6.242 m²

Cogna - Santo André - Santo André/SP

Santo André, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-27

GLA

7.722 m²

Santander - Centro - Santos/SP

Santos, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

4.505 m²

GPA - Centro - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.365 m²

Plano&Plano - Centro - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・Plano&Plano

Inquilino

Plano&Plano

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

abr-27

GLA

1.524 m²

Cogna - São Bernardo do Campo - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-34

GLA

23.771 m²

Assaí - Jardim Apolo - São José dos Campos/SP

São José dos Campos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

34.749 m²

GPA - Brooklin - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

3.793 m²

Ânima - Consolação - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Ânima

Inquilino

Ânima

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-29

GLA

587 m²

Grupo Ultra - Berrini - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Grupo Ultra

Inquilino

Grupo Ultra

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-34

GLA

1.874 m²

- Ed. Olivetti Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Fan Food

Inquilino

Fan Food

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-35

GLA

1.010 m²

Caixa - Guarapiranga - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.312 m²

Caixa - Jardim da Saúde - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.833 m²

Caixa - Imperador - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Prazo Indeterminado

GLA

1.025 m²

- Duque de Caxias - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel vago.

Santander - Liberdade - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

5.002 m²

Centauro - Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Centauro

Inquilino

Centauro

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

jul-41

GLA

2.551 m²

- Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

GLA

2.857 m²

Resumo

Imóvel vago.

M3Storage - Nova Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・M3Storage

Inquilino

M3Storage

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

fev-27

GLA

693 m²

Caixa - Vila Mascote - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mai-30

GLA

500 m²

Caixa - Senador Queiroz - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.137 m²

Conveniência - Centro Histórico - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Conveniência

Inquilino

Conveniência

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

310 m²

Goodbe - Monções - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Goodbe

Inquilino

Goodbe

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-34

GLA

930 m²

Caixa - Parque Maria Helena - Suzano/SP

Suzano, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

581 m²

Pernambucanas - Assis - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-35

GLA

2.227 m²

Caixa - Taipas - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Prazo Indeterminado

GLA

1.335 m²

Caixa - Páteo do Colégio - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-29

GLA

676 m²

Caixa - Italianos - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Aviso Prévio

GLA

521 m²

Caixa - Pinheiros - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-30

GLA

910 m²

Caixa - Pedro Vicente - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-29

GLA

814 m²

Caixa - Via Anchieta - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.785 m²

GPA - Pinheiros - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

dez-29

GLA

2.935 m²

Pernambucanas - Franca - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-37

GLA

4.360 m²

Renner - Oscar Freire - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Renner

Inquilino

Renner

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

out-33

GLA

2.083 m²

GPA - Tatuapé - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

5.083 m²

Pernambucanas - Santa Fé do Sul - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.020 m²

Pernambucanas - Ipiranga - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.000 m²

Projetos em Desenvolvimento

BTS Portobello

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP・100% concluído

100%

Conclusão

100%

Localização

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP

Entrega Prevista

02/2026

Inquilino

Portobello

Resumo

Obra em fase final de adequação pela locatária. Inauguração prevista para fevereiro de 2026.

ABL Total

1.838 m²

Tipo de Contrato

Atípico (20 anos)

FIIs

LASC11

Regiões

São Paulo

61%

Rio de Janeiro

15%

Minas Gerais

10%

Maranhão

Mato Grosso

Paraná

Ceará

Pernambuco

Distrito Federal

Inquilinos

Cogna

26,6%

Caixa

23%

Santander

13,4%

Assaí

10,5%

GPA

8,1%

Centauro

5,6%

Renner

3,7%

Pernambucanas

3,6%

Outros

2,4%

Super Nosso

1,6%

Itaú

1,3%

Exposição por Segmento

Alimentício

23,9%

Educação

22,7%

Bancário

20,6%

Vago

11,4%

Vestuário

7,9%

Outros

7,6%

Esportivo

5,9%

Endividamento

Dívida Total

R$ 189.868.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

11,53%

CRI RBED Santo André

IPCA + 6,00% a.a.・Vence 07/2027

Série

Série 1 (108 meses) e Série 2 (180 meses)

Emissão

04/2021

Vencimento

07/2027

Taxa de Juros

IPCA + 6,00% a.a.

Saldo Devedor

R$ 7.890.000,00

Resumo

Aquisição imóvel Santo André.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

CRI RBED São Bernardo

IPCA + 4,48% a.a.・Vence 11/2027

Série

Série 1 e 2

Emissão

10/2022

Vencimento

11/2027

Taxa de Juros

IPCA + 4,48% a.a.

Saldo Devedor

R$ 15.630.000,00

Resumo

Aquisição imóvel São Bernardo do Campo.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

CRI RBVA

Série 1: IPCA + 5,30% / Série 2: IPCA + 5,60%・Vence

Série

Série 1 e 2

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

Série 1: IPCA + 5,30% / Série 2: IPCA + 5,60%

Saldo Devedor

R$ 166.348.000,00

Resumo

Aquisição imóveis Tatuapé, Guarulhos e São José dos Campos.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de RBVA11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII RIOB VA

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

Propriedades

Projetos em Desenvolvimento

FIIs

Regiões

Inquilinos

Exposição por Segmento

Endividamento