Resumo do Relatório Gerencial de RBVA11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII RIOB VA

RBVA11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

Em janeiro de 2026, o RBVA11 focou na gestão ativa com o recebimento da última parcela do distrato com a Caixa (lucro de R$ 7 milhões) e indenização do Santander. O fundo segue com a 6ª emissão de cotas para adquirir dois ativos (educacional e varejo) com médio de 12,3%. A gestão divulgou guidance para o 1º semestre de 2026 mantendo a distribuição em R$ 0,09/cota, suportada por resultados extraordinários, já que o recorrente projetado é de R$ 0,076/cota.

Desempenho

O resultado do mês foi robusto, atingindo R$ 0,135/cota, impulsionado por receitas extraordinárias (Caixa e Santander). A distribuição foi mantida em R$ 0,09/cota. A cota a mercado fechou a R$ 9,99 e a patrimonial em R$ 10,74.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09 por cota, gerando um Dividend anualizado de 10,8%. A gestão mantém a linearização dos rendimentos utilizando reservas de lucros para complementar o resultado recorrente.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

0,9%

DY Projetado 12M

10,8%

Rentabilidade YTD

-3,23%

Resultado por Cota

R$ 0,14

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

91.018

Métricas

Vacância Física

6,9%

Vacância Financeira

Não informado

Prazo Médio Restante

3,5 anos

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Propriedades

73

Área Total (GLA)

289.404 m²

Destaques

  • Recebimento de R$ 12,7 milhões (R$ 7,1 milhões de lucro) da última parcela do distrato Caixa.
  • Recebimento de R$ 1,75 milhão de indenização do Santander (imóvel Curitiba).
  • 6ª emissão de cotas em andamento para captar recursos para aquisição de 2 imóveis (R$ 86,4 milhões).
  • Obra do BTS Portobello em fase final, inauguração prevista para fevereiro.
  • Guidance de distribuição de R$ 0,09/cota para o 1º semestre de 2026.

Desafios

  • Resultado recorrente projetado (R$ 0,076/cota) permanece abaixo da distribuição linearizada (R$ 0,09/cota), dependendo de reservas.
  • Vacância física estagnada em 6,9% em janeiro de 2026.
  • Necessidade de alocação rápida dos recursos da 6ª emissão para evitar drag no rendimento.

Riscos do Fundo

  • Dependência de resultados não recorrentes para manutenção do patamar de dividendos.
  • Concentração de receita em inquilinos específicos (Cogna 27,3%, Caixa 22,2%).
  • Risco de execução na locação dos imóveis vagos (11 imóveis).
  • Exposição ao setor bancário que passa por reestruturação de agências físicas.

Observações do Mês

O RBVA11 demonstra uma gestão ativa eficiente ao gerar caixas extraordinários significativos (distrato Caixa e indenização Santander) que garantem a manutenção dos dividendos acima do resultado recorrente operacional. A estratégia de reciclagem e a nova emissão para adquirir ativos com cap rates elevados (12,3%) são movimentos positivos para elevar a renda futura e reduzir a dependência de ganhos de capital. A permanece controlada e a diversificação de inquilinos está melhorando.

Propriedades

Assaí - Jardim Apolo

São José dos Campos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

34.749 m²

Cogna - Centro - Betim

Betim, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

24.483 m²

Cogna - Turu

São Luis, MA・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

24.287 m²

Cogna - São Bernardo do Campo

São Bernardo do Campo, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-34

GLA

23.771 m²

Assaí - Guarulhos

Guarulhos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

20.952 m²

Cogna - Jardim Europa

Cuiabá, MT・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-29

GLA

15.659 m²

Cogna - Santo André

Santo André, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-27

GLA

7.722 m²

Santander - Centro - Jundiaí

Jundiaí, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

6.439 m²

Santander - Centro - Santo André

Santo André, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

6.242 m²

Cogna - Funcionários

Belo Horizonte, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

5.940 m²

GPA - Tatuapé

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

5.083 m²

Santander - Liberdade

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

5.002 m²

GPA - Parnamirim

Recife, PE・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

4.583 m²

Santander - Centro - Santos

Santos, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

4.505 m²

Pernambucanas - Franca

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-37

GLA

4.360 m²

Super Nosso - Centro

Belo Horizonte, MG・Super Nosso

Inquilino

Super Nosso

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mar-34

GLA

4.193 m²

GPA - Brooklin

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

3.793 m²

Caixa - Centro - Nova Iguaçu

Nova Iguaçu, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

3.256 m²

GPA - Vila Rossi e Borchi

Campinas, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

3.167 m²

GPA - Pinheiros

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

dez-29

GLA

2.935 m²

Santander - Vila Santa Cecília

Volta Redonda, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-27

GLA

2.920 m²

- Paulista

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

GLA

2.857 m²

Resumo

Imóvel vago.

GPA - Centro - Guarujá

Guarujá, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.780 m²

GPA - Asa Sul

Brasilia, DF・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.601 m²

Centauro - Paulista

São Paulo, SP・Centauro

Inquilino

Centauro

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

jul-41

GLA

2.551 m²

- Centro - Fortaleza

Fortaleza, CE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.511 m²

Resumo

Imóvel vago.

GPA - Centro - São Bernardo do Campo

São Bernardo do Campo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

2.365 m²

- Santo Antônio

Recife, PE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.357 m²

Resumo

Imóvel vago.

Pernambucanas - Assis

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-35

GLA

2.227 m²

Santander - Centro - Fortaleza

Fortaleza, CE・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

jun-33

GLA

2.220 m²

- Duque de Caxias

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Centro Histórico - Porto Alegre

Porto Alegre, RS・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel vago.

Renner - Oscar Freire

São Paulo, SP・Renner

Inquilino

Renner

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

out-33

GLA

2.083 m²

Santander - São Mateus

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

2.059 m²

- Centro - Rio de Janeiro

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

2.034 m²

Resumo

Imóvel vago.

- Praça Pio X

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.964 m²

Resumo

Imóvel vago.

Pernambucanas - Curitiba

Paraná, PR・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.930 m²

Caixa - 14 bis

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.900 m²

Grupo Ultra - Berrini

São Paulo, SP・Grupo Ultra

Inquilino

Grupo Ultra

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-34

GLA

1.874 m²

Caixa - Jardim da Saúde

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.833 m²

Caixa - Via Anchieta

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.785 m²

Plano&Plano - Centro

São Bernardo do Campo, SP・Plano&Plano

Inquilino

Plano&Plano

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

abr-27

GLA

1.524 m²

Caixa - Meier

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.484 m²

Caixa - Bandeira

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.339 m²

Caixa - Taipas

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Prazo Indeterminado

GLA

1.335 m²

Caixa - Guarapiranga

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-27

GLA

1.312 m²

Corporativo Monsenhor Celso

Curitiba, PR・Confialtiva

Inquilino

Confialtiva

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-30

GLA

1.312 m²

- Ouvidor

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.240 m²

Resumo

Imóvel vago.

Caixa - Avenida Chile

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.140 m²

Caixa - Senador Queiroz

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

1.137 m²

Santander - Alcântara

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-32

GLA

1.089 m²

- Candelária

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

1.040 m²

Resumo

Imóvel vago.

Caixa - Imperador

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Prazo Indeterminado

GLA

1.025 m²

Pernambucanas - Santa Fé do Sul

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.020 m²

- Ed. Olivetti Paulista

São Paulo, SP・Fan Food

Inquilino

Fan Food

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-35

GLA

1.010 m²

Pernambucanas - Ipiranga

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-31

GLA

1.000 m²

Goodbe - Monções

São Paulo, SP・Goodbe

Inquilino

Goodbe

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-34

GLA

930 m²

Caixa - Recreio dos Bandeirantes

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

919 m²

Itaú - Leblon

Rio de Janeiro, RJ・Itaú

Inquilino

Itaú

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

mai-29

GLA

917 m²

Caixa - Pinheiros

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

set-30

GLA

910 m²

Loja Monsenhor Celso

Curitiba, PR・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

871 m²

Resumo

Imóvel vago.

Caixa - Pedro Vicente

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-29

GLA

814 m²

Caixa - Mutinga

Osasco, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Aviso Prévio

GLA

804 m²

Resumo

Imóvel em aviso prévio.

- Presidente Wilson

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

GLA

735 m²

Resumo

Imóvel vago.

Caixa - Leme

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-32

GLA

697 m²

M3Storage - Nova Paulista

São Paulo, SP・M3Storage

Inquilino

M3Storage

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

fev-27

GLA

693 m²

Caixa - Páteo do Colégio

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-29

GLA

676 m²

Caixa - Cipo Guaçu

Embu Guaçu, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Prazo Indeterminado

GLA

667 m²

Ânima - Consolação

São Paulo, SP・Ânima

Inquilino

Ânima

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

out-29

GLA

587 m²

Caixa - Parque Maria Helena

Suzano, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

581 m²

Caixa - Rio do A

Campo Grande, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

nov-28

GLA

571 m²

Caixa - Italianos

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

Aviso Prévio

GLA

521 m²

Caixa - Ipanema

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo Triple A

Vencimento

nov-32

GLA

510 m²

Caixa - Vila Mascote

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

mai-30

GLA

500 m²

Conveniência - Centro Histórico

São Paulo, SP・Conveniência

Inquilino

Conveniência

Tipo de Contrato

Imóvel Varejo

Vencimento

dez-29

GLA

310 m²

Projetos em Desenvolvimento

BTS Portobello

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP・100% concluído

100%

Conclusão

100%

Localização

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP

Entrega Prevista

02/2026

Inquilino

Portobello

Resumo

Obra em fase final. O imóvel passa por adequações realizadas pela própria Portobello para viabilizar a inauguração, e a construtora retornará ao fim para concluir os itens remanescentes. Expectativa de inauguração da loja em fevereiro.

ABL Total

1.838 m²

Tipo de Contrato

Atípico (20 anos)

FIIs

LASC11

Leia mais →

SHPH11

Leia mais →

Regiões

São Paulo

61%

Rio de Janeiro

15%

Minas Gerais

11%

Maranhão

5%

Mato Grosso

4%

Paraná

1%

Ceará

1%

Distrito Federal

1%

Pernambuco

1%

Inquilinos

Cogna

27,3%

Caixa

22,2%

Santander

13,5%

Assaí

10,5%

GPA

8,1%

Centauro

5,9%

Renner

3,7%

Pernambucanas

3,6%

Outros

2,4%

Super Nosso

1,6%

Itaú

1,3%

Exposição por Segmento

Educação

23,7%

Alimentício

23%

Bancário

20,6%

Vago

11,1%

Esportivo

9%

Outros

8,1%

Vestuário

7,7%

Endividamento

Dívida Total

R$ 189.868.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

11,14%

CRI RBVA

IPCA + 5,30% / 5,60%・Vence

Série

Série 1 e 2

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 5,30% / 5,60%

Saldo Devedor

R$ 166.348.000,00

Resumo

Saldo Devedor Atualizado total da operação.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBED Santo André

IPCA + 6,00% a.a.・Vence 07/2027

Série

Série 1 e 2

Emissão

04/2021

Vencimento

07/2027

Taxa de Juros

IPCA + 6,00% a.a.

Saldo Devedor

R$ 7.890.000,00

Resumo

Aquisição imóvel Santo André.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBED São Bernardo

IPCA + 4,48% a.a.・Vence 11/2027

Série

Série 1 e 2

Emissão

10/2022

Vencimento

11/2027

Taxa de Juros

IPCA + 4,48% a.a.

Saldo Devedor

R$ 15.630.000,00

Resumo

Aquisição imóvel São Bernardo do Campo.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

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