FII REAL INV

RINV11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O RINV11 é um fundo híbrido que investe em Cotas de FIIs (81%), CRIs (11%) e Ações (7%). Em outubro, o fundo finalizou sua 5ª Oferta de Cotas, elevando o PL para próximo de R$ 400 milhões. A estratégia principal mantém alta concentração em FIIs de Recebíveis (52,5% do PL), baseada na tese de 'duplo desconto' ( nos juros e desconto patrimonial). A gestão realizou giros na carteira de CRIs (venda de FGR, compra de Frizzo) gerando ganho de capital e destravando inflação. Houve posicionamento contrário à reestruturação do fundo OUJP11.

Desempenho

O fundo registrou retorno patrimonial de -0,7% no mês, inferior ao (+0,1%). O resultado foi impactado negativamente pela performance da carteira de FIIs (-0,7%) e ações (-0,1%), enquanto a carteira de CRIs contribuiu positivamente (+0,1%). No acumulado desde o início, supera o IFIX (40,4% vs 22,5%).

Dividendos

Distribuição anunciada de R$ 1,05 por cota. O resultado gerado foi de R$ 1,13 por cota, permitindo aporte de R$ 0,08 nas reservas, que atingiram R$ 0,81 por cota. O Dividend anualizado é de 12,4%.

Indicadores

P/VP

1,01

DY Mensal

1,02%

DY Projetado 12M

12,4%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,13

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

57%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Resultado (R$ 1,13/cota) superior à distribuição, fortalecendo reservas (R$ 0,81/cota)
Conclusão da 5ª Oferta de Cotas com captação de R$ 66 milhões
Movimentação tática em CRIs (Venda de FGR e Compra de Frizzo) gerou ganho de capital
Amortização do CRI Franco Ribeiro gerou impacto positivo de R$ 0,07/cota

Desafios

Performance negativa da carteira de FIIs (-0,7%) em outubro de 2025
Descasamento de performance entre a estratégia de 'FIIs de Papel' e o IFIX recente
Conflito de interesse e governança envolvendo a reestruturação do fundo investido OUJP11

Riscos do Fundo

Concentração elevada em FIIs de Recebíveis (52,5% do PL), sujeitos a marcação a mercado e risco de crédito das carteiras subjacentes
Risco de governança em fundos investidos (ex: reestruturações desfavoráveis em FIIs da carteira)
Volatilidade decorrente da exposição a Ações (7% do PL)
Risco de crédito na carteira direta de CRIs (11% do PL)

Notas

Em 6 de novembro foi liquidado o montante do direito de preferência da 5ª Oferta.
Em 21 de novembro foram liquidadas as sobras da 5ª Oferta, totalizando R$ 66 milhões captados.

Observações do Mês

O RINV11 mantém uma gestão ativa e transparente, demonstrada pela rotação eficiente da carteira de CRIs para gerar ganhos extraordinários e pelo posicionamento firme em assembleias de fundos investidos (caso OUJP11). A geração de resultados recorrente (R$ 1,13) cobre confortavelmente os dividendos (R$ 1,05), aumentando o 'colchão' de reservas. Contudo, a alta exposição a FIIs de recebíveis (52,5% do PL) tem penalizado a no curto prazo frente a um puxado por 'tijolo'. A conclusão da 5ª emissão traz mais e tamanho, mas diluiu momentaneamente o VP.

CRIs

CRI Franco Ribeiro

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 67%・IPCA + 11,5% a.a.

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 11,5% a.a.

LTV

67%

Resumo

Primeiros repasses após entrega da primeira torre geraram receita de amortização e destravamento de correção monetária.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas da SPEAF da matrícula do empreendimentoCessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval dos sóciosfundo de reserva de 3 meses de juros

CRI Balneário Búzios

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 34%・IPCA + 13,0% a.a.

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 13,0% a.a.

LTV

34%

Resumo

Financiamento de obras de loteamento. TVO emitido em janeiro/25.

Garantias

Cessão Fiduciária dos recebíveisAlienação Fiduciária das Cotas da SPEFiança dos SóciosFundo de Reserva de 2 PMTs

CRI Uniq

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 39%・IPCA + 10,5% a.a.

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 10,5% a.a.

LTV

39%

Resumo

Financiamento de obras de empreendimento residencial.

Garantias

Alienação Fiduciária da matrícula do empreendimentoCessão Fiduciária de recebíveis das unidadesAlienação Fiduciária das Cotas da SPEFundos de Reservas e ObrasAval dos sócios

CRI Pinheiro de Sá

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 67%・IPCA + 12,5% a.a.

LTV Médio 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 12,5% a.a.

LTV

67%

Resumo

Financiamento de empreendimento residencial.

Garantias

Alienação Fiduciária da matrícula do empreendimentoAF das cotas da SPECessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval da Incorporadora e sóciosfundo de reserva de 3 meses de juros

CRI THL

Loteamento

Loteamento・LTV 71%・IPCA + 11,5% a.a.

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,5% a.a.

LTV

71%

Resumo

Antecipação de carteira de empreendimentos. Sol Nascente possui 79% de obras.

Garantias

Alienação Fiduciária estoquesAlienação Fiduciária cotas das SPEsCessão Fiduciária recebíveis

CRI Vanguarda

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 100%・INCC + 11,0% a.a.

LTV Alto 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

INCC + 11,0% a.a.

LTV

100%

Resumo

Financiamento de duas obras. Dom Severino com 75% de obras.

Garantias

Cessão Fiduciária de recebíveisAlienação Fiduciária das matrículas dos empreendimentosaval dos sócios

CRI Credlar

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 13%・IPCA + 13,0% a.a.

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 13,0% a.a.

LTV

13%

Resumo

Aceleração de obras do Residencial Chopin.

Garantias

Resultado da incorporadoraimóvel em Alienação FiduciáriaFundo de reserva

CRI Frizzo

Loteamento

Loteamento・LTV 75%・IPCA + 11,5% a.a.

LTV Médio 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,5% a.a.

LTV

75%

Resumo

Nova aquisição (1% do PL). Antecipação de carteira de 4 loteamentos (3 fechados, 1 aberto).

Garantias

cessão fiduciária dos recebíveisAlienação Fiduciária de 193 unidadesaval dos sócios

CRI Real Supermercados

Corporativo - Varejo

Corporativo - Varejo・LTV 48%・CDI + 5,0% a.a.

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo - Varejo

Taxa

CDI + 5,0% a.a.

LTV

48%

Resumo

Financiamento da 5ª loja da rede.

Garantias

Alienação Fiduciária da 4ª lojaCessão Fiduciária de recebíveisaval dos sócios

CRI Quaresmeira

Residencial Classe Média/Alta

Residencial Classe Média/Alta・LTV 25%・IPCA + 11,0% a.a.

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média/Alta

Taxa

IPCA + 11,0% a.a.

LTV

25%

Resumo

Antecipação de recebíveis.

Garantias

Cessão Fiduciária de 80% dos recebíveisAval dos sóciosAlienação Fiduciária das Cotas da SPE

FIIs

OUJP11

Outros Ativos

LOGG3

Ações・Brasil・Ativo

Tipo

Ações

Status

Ativo

Valor Contábil

Localização

Brasil

Origem

Mercado Secundário

Resumo

Log Commercial Properties. A empresa vendeu R$ 364 milhões em ativos (galpões) para reciclar portfólio. RINV11 mantém tese de investimento devido ao desconto e qualidade operacional.

Classes

FII

81%

CRI

11%

Ações

Caixa

Exposição por Índice

IPCA/INCC

11,2%

CDI

0,4%

Exposição por Segmento

FII Recebíveis Imobiliários

52,5%

FII Hedge Fund

15,7%

FII Lajes Comerciais

9,7%

CRI Financiamento de Obra

6,4%

CRI Antecipação de Carteira

4,1%

Ação Incorporação

3,8%

Ação Propriedades

2,2%

FII Fundo de Fundos

1,5%

FII Shopping/Varejo

1,5%

Ação Shoppings

1,1%

CRI Corporativo

1,1%

Resumo do Relatório Gerencial de RINV11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII REAL INV

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Outros Ativos

Classes

Exposição por Índice

Exposição por Segmento