FII SAPI

SAPI11—Resumo de Fevereiro de 2026

Resumo

Em janeiro de 2026, o SAPI11 focou na gestão de caixa e alocação de recursos após a incorporação do SADI11, que elevou significativamente o número de cotistas para mais de 13 mil. O fundo manteve a distribuição de R$ 0,11/cota, alinhada com o guidance para o semestre, apesar do do mês (R$ 0,094) ter sido inferior à distribuição, demandando uso de reservas. Houve amortização parcial extraordinária nos CRIs Varginha, gerando prêmio. A gestão reporta pipeline ativo para alocar o caixa elevado (14% em compromissadas) e reduzir o gap entre resultado e distribuição.

Desempenho

O fundo apresentou resultado líquido de R$ 0,094 por cota, abaixo da distribuição de R$ 0,11. A valorizou para R$ 10,01 (+0,6% vs mês anterior) e a cota de mercado fechou em R$ 9,27 (+5,1% vs mês anterior), reduzindo o desconto patrimonial. A carteira permanece 100% adimplente.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,11 por cota, com pagamento em 13/02/2026. O Dividend anualizado é de 15,2% (base R$ 9,27). O fundo possui reservas de lucros acumulados de R$ 0,06/cota.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,18%

DY Projetado 12M

15,2%

Rentabilidade YTD

0,8%

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

13.115

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,5 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Incorporação do SADI11 concluída, elevando base de cotistas para 13.115
Amortização extraordinária de R$ 4,7 milhões nos CRIs Varginha com recebimento de prêmio
Aquisição de R$ 12 milhões adicionais no CRI Iguatemi Fortaleza
Valorização da cota patrimonial ultrapassando a barreira dos R$ 10,00
Carteira segue 100% adimplente

Desafios

Resultado gerado (R$ 0,094) inferior à distribuição (R$ 0,11) em janeiro de 2026, consumindo reservas
Elevada posição em caixa/compromissadas (14% do PL) gerando carrego negativo
Necessidade de alocação rápida dos recursos para retomar cobertura de dividendos via resultado operacional

Riscos do Fundo

Risco de reinvestimento (Carrego negativo do caixa elevado aguardando alocação)
Risco de crédito da carteira High Yield (taxas médias elevadas)
Risco de mercado atrelado à volatilidade dos índices IPCA e CDI
Volatilidade potencial no mercado secundário devido à entrada recente de grande base de cotistas

Notas

O fundo possui saldo acumulado de rendimento não distribuído de R$ 1.656.482,53 (R$ 0,06 por cota).
Correção monetária acumulada residual (acruada) de R$ 0,003/cota.
Guidance de distribuição entre R$ 0,10 e R$ 0,11 para o 1º semestre de 2026.
Eventos subsequentes: Alocação de R$ 10 milhões ( +8,2%) e R$ 20 milhões ( +1,8%).

Observações do Mês

O SAPI11 vive um momento de transição pós-fusão, com métricas de crédito saudáveis (0% ) e portfólio diversificado ( / ). A aumentou drasticamente com a entrada da base do SADI11. O ponto de atenção é a geração de caixa momentaneamente abaixo da distribuição devido ao excesso de liquidez (14% em compromissadas), o que pressiona o uso de reservas. A gestão já anunciou alocações subsequentes de R$ 30 milhões para mitigar esse efeito.

CRIs

SuperFrio

Logístico

Logístico・LTV 71,8%・11,9%

LTV Médio 8,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

11,9%

LTV

71,8%

Resumo

Logística frigorificada. LTV 71,8%. Taxa da operação IPCA+8,5%.

Garantias

Alienação fiduciária de dois galpões logísticosCessão fiduciária dos recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Sendas

Varejo

Varejo・LTV 80%・2,44%

LTV Médio 7,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

2,44%

LTV

80%

Resumo

Aluguéis Sendas (CDI). LTV 80%.

Garantias

Garantia dos imóveisFiança do Grupo Pão de Açúcar

Inadimplência

Adimplente

Fator Realty

Residencial

Residencial・LTV 60%・4,25%

LTV Médio 6,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,25%

LTV

60%

Resumo

Projeto Capri. LTV máximo de 60%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

Inadimplência

Adimplente

Iguatemi Fortaleza

Shopping

Shopping・LTV 25%・1,26%

LTV Baixo 5,6%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

1,26%

LTV

25%

Resumo

Aumento de exposição em R$ 12 milhões no mês. LTV < 25%.

Garantias

Alienação fiduciária da fração de 65% do imóvel

Inadimplência

Adimplente

Martini Meat

Logístico

Logístico・LTV 76,5%・9,48%

LTV Médio 5,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

9,48%

LTV

76,5%

Resumo

Empresa detém 4 galpões logísticos refrigerados. LTV 76,5%.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 galpõesCessão dos contratos

Inadimplência

Adimplente

Constroen

Residencial

Residencial・LTV 50%・11,84%

LTV Baixo 5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,84%

LTV

50%

Resumo

Nota comercial para reembolso de obras. LTV 50%.

Garantias

Alienação Fiduciaria de unidades residenciais performadasCessão de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Pedras Altas

Residencial

Residencial・3,75%

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Empreendimento residencial no Vale dos Guimarães.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotasAval dos sócios

Inadimplência

Adimplente

Casa Uvva

Residencial

Residencial・11,31%

4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,31%

LTV

Não informado

Resumo

Loteamento de alto padrão. IPCA+11,40%.

Garantias

Alienação Fiduciária dos lotesCessão de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Almeida Junior

Shopping

Shopping・LTV 65%・8,58%

LTV Médio 4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

8,58%

LTV

65%

Resumo

Grupo dominante em SC. LTV máximo de 65%.

Garantias

Alienação fiduciária de 72,5% do Norte ShoppingCessão fiduciária dos recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Varginha

Logístico

Logístico・LTV 55%・7,5%

LTV Baixo 3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,5%

LTV

55%

Resumo

Condomínio logístico HDEL11. Amortização parcial extraordinária no mês.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

Eleva

Residencial

Residencial・4,25%

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Projeto Cidade Jardim da Galli Investimentos.

Garantias

Alienação fiduciária das ações da SPE

Inadimplência

Adimplente

RZK Energia

Energia

Energia・9,5%

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

9,5%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de 13 usinas solares.

Garantias

Cessão fiduciária de 100% dos contratosAF de cotas da SPE

Inadimplência

Adimplente

PGE

Energia

Energia・8%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Debênture da SPE Paulista Geradora de Energia Cascata.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas da SPEAval

Inadimplência

Adimplente

MRV Flex

Pulverizado

Pulverizado・LTV 50%・10,28%

LTV Baixo 3%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,28%

LTV

50%

Resumo

Direitos Creditórios Imobiliários (CCI) com MRV Engenharia.

Garantias

Coobrigação da MRVAlienação fiduciária de imóvel futuro

Inadimplência

Adimplente

São Benedito

Corporativo

Corporativo・3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo São Benedito.

Garantias

Alienação Fiduciária de dois imóveis

Inadimplência

Adimplente

Latam (Bradesco)

Corporativo

Corporativo・13,86%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

13,86%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato Built to Suit com Latam Airlines.

Garantias

Carta Fiança do Banco Bradesco

Inadimplência

Adimplente

Amora

Pulverizado

Pulverizado・8,8%

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

8,8%

LTV

Não informado

Resumo

Contratos de compra e venda de imóveis residenciais performados.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCessão de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Mega Moda

Shopping

Shopping・LTV 58%・8,22%

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

8,22%

LTV

58%

Resumo

Shopping atacadista. LTV 58%. Rating AA.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

Sendas (GIC)

Varejo

Varejo・7%

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

17 contratos de locação com grupo Assaí.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas do FII BarzelCessão de aluguéis

Inadimplência

Adimplente

Varginha II

Logístico

Logístico・7,55%

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,55%

LTV

Não informado

Resumo

Série relacionada ao ativo logístico Varginha.

Inadimplência

Adimplente

Villa XP

Corporativo

Corporativo・8,21%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

8,21%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos.

Garantias

Garantia o terreno e futuro imóvel

Inadimplência

Adimplente

ONS

Corporativo

Corporativo・9,44%

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

9,44%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato BTS com ONS.

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

FIIs

KNIP11

Exposição por Índice

IPCA

61%

CDI

38%

IGP-M

Exposição por Segmento

Residencial

31,8%

Logístico

24,8%

Shopping

14,9%

Varejo

11,5%

Corporativo

8,8%

Energia

8,2%

Pulverizado

6,1%

Resumo do Relatório Gerencial de SAPI11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII SAPI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento