Resumo do Relatório Gerencial de VILG11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI LG
VILG11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo de tijolo com foco em galpões logísticos. O mês de novembro de 2025 foi marcado por um evento transformacional: a venda de 4 ativos (Fernão Dias, CD Privalia, Porto Canoa Log e Parque Logístico Osasco) por R$ 709,6 milhões, gerando um ganho de capital expressivo de R$ 6,22/cota. O pagamento será majoritariamente em cotas do fundo HGLG11. A gestão revisou o guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2026 para a faixa de R$ 0,80 a R$ 0,87/cota.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado total de R$ 10,82 milhões (R$ 0,72/cota), alinhado com a distribuição realizada. A rentabilidade total no mês foi de 4,7%, impulsionada pela valorização da cota e rendimentos. Operacionalmente, houve uma leve piora nos indicadores de e em comparação ao mês anterior, mas o foco principal recai sobre a transação de venda de ativos.
Dividendos
A distribuição foi mantida em R$ 0,72 por cota, com um dividend anualizado projetado atrativo. Com a venda dos ativos, a gestão projeta um aumento significativo nos rendimentos para o primeiro semestre de 2026 (R$ 0,80 a R$ 0,87/cota). O fundo possui uma reserva de resultados de R$ 0,22/cota.
Indicadores
P/VP
0,84
DY Mensal
0,76%
DY Projetado 12M
9,16%
Rentabilidade YTD
39,5%
Resultado por Cota
R$ 0,72
Dividendo por Cota
R$ 0,72
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
143.008
Métricas
Taxa de Vacância
3,1%
Prazo Médio Restante
3,8 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 22,80
Vacância Física
Não informado
Vacância Financeira
3,1%
Taxa de Inadimplência
1,6%
Portfólio
Número de Propriedades
11
Área Total (GLA)
390.000 m²
Destaques
- Venda de 4 ativos (Fernão Dias, CD Privalia, Porto Canoa, Osasco) por R$ 709,6 milhões (Cap Rate 9,17%).
- Transação realizada 4,8% acima do laudo de avaliação.
- Ganho de capital gerado de R$ 93,2 milhões (R$ 6,22/cota).
- Recebimento de R$ 582,2 milhões em cotas do fundo Pátria Log (HGLG11).
- Novo guidance de rendimentos entre R$ 0,80 e R$ 0,87 para o 1S2026.
- Amortização extraordinária parcial de R$ 35,0 milhões no CRI Alianza Park programada.
Desafios
- Aumento da inadimplência líquida para 1,6% em novembro de 2025, revertendo a recuperação vista em outubro.
- Aumento da vacância financeira para 3,1% (ocupação caiu para 96,9%) em novembro, interrompendo a tendência de melhora.
- Gestão da liquidez das cotas do HGLG11 recebidas como pagamento para realização do ganho de capital em caixa.
Riscos do Fundo
- Risco de liquidez na venda das cotas de HGLG11 para realização do ganho de capital financeiro.
- Risco de vacância nos ativos remanescentes, especialmente nos ativos Airport Town.
- Volatilidade de mercado impactando o valor das cotas de HGLG11 recebidas.
- Concentração de vencimentos de contratos em 2028+ (positivo para estabilidade, risco se houver revisional negativa).
Notas
- O fundo recebeu R$ 582,2 milhões em cotas do HGLG11 (Pátria Log) como parte do pagamento da venda dos 4 ativos.
- Haverá amortização extraordinária de R$ 35 milhões no Alianza Park.
- O fundo encerrou novembro com 11 imóveis diretos após a conclusão da venda.
Observações do Mês
O VILG11 realizou um movimento estratégico robusto com a venda de 4 ativos com sobre o laudo, destravando valor significativo (R$ 6,22/cota de ganho de capital) e melhorando a qualidade do portfólio remanescente. O recebimento em cotas de HGLG11 oferece e qualidade. Apesar da leve piora operacional pontual ( e ), a perspectiva de aumento de dividendos para 2026 e a redução da transformam o case de investimento positivamente.
Propriedades
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
GLA
76.600 m²
Ocupação
98%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principais locatários: Transmagna, Arco Foods, MN Tecidos. Gestão: Fulwood.
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
Vacância Baixa
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
GLA
70.222 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Locatários: CT Botelho e Supporte. Gestão: Proxy.
Extrema Business Park I
Extrema, MG
Vacância Baixa
Extrema Business Park I
Extrema, MG
GLA
66.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal locatário: Tok&Stok. Gestão: Fulwood.
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
Vacância Baixa
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
GLA
61.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
80%
Resumo
Locatário: Caedu e outros. Gestão: Fulwood.
Alianza Park Belém
Benevides, PA
Vacância Baixa
Alianza Park Belém
Benevides, PA
GLA
48.860 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principais locatários: Mercado Livre, DHL, Extrafarma e outros. Gestão: Athayde.
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
Vacância Baixa
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
GLA
36.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal locatário: Grupo FEMSA. Gestão: Salvadori. Contrato Atípico.
Airport Town Guarulhos I
Guarulhos, SP
Vacância Média
Airport Town Guarulhos I
Guarulhos, SP
GLA
18.923 m²
Ocupação
86%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatários Diversos. Gestão: Airport Town.
CD Cariacica
Cariacica, ES
Vacância Baixa
CD Cariacica
Cariacica, ES
GLA
16.502 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário: Ambev. Gestão: Proxy. Contrato Atípico.
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
Vacância Baixa
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
GLA
16.219 m²
Ocupação
92%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário: Movvi e outros. Gestão: Airport Town.
CD Eldorado do Sul
Eldorado do Sul, RS
Vacância Baixa
CD Eldorado do Sul
Eldorado do Sul, RS
GLA
15.512 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário: Ambev. Gestão: Salvadori. Contrato Atípico.
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
Vacância Baixa
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
GLA
13.899 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário: Cremer. Gestão: Proxy. Contrato Atípico.
FIIs
HGLG11
Leia mais →Regiões
Minas Gerais
Espírito Santo
São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Pará
Pernambuco
Inquilinos
HGLG
Tok&Stok
Ambev S.A.
Solistica (Grupo FEMSA)
Sierra Log
Supporte
Caedu
Movvi
Cremer
Mastercargas
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 251.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
14,7%
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
11/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,5%
Saldo Devedor
R$ 149.600.000,00
Resumo
Fundo realizará amortização extraordinária de R$ 35 milhões a partir de dez/25.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2031
Taxa de Juros
IPCA+ 7,4%
Saldo Devedor
R$ 101.500.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos