Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O VIUR11 passou por uma transformação radical em dezembro de 2025 com a conclusão da venda de 6 de seus 7 ativos imobiliários para o fundo TRXF11. O fundo agora possui apenas o imóvel FACAMP e uma grande posição em cotas do TRXF11. Foi aprovada uma amortização parcial (entrega de cotas do TRXF11 aos cotistas). A gestão revisou as estimativas e projeta suspensão de dividendos mensais até dezembro de 2026 devido ao impacto negativo de caixa da transação.
Desempenho
O resultado do mês foi de R$ 0,054/cota. O fundo distribuiu R$ 0,089/cota utilizando reservas acumuladas. No entanto, o evento principal foi a venda do portfólio, que gerou um valor a receber em cotas do TRXF11 e assunção de dívidas. O valor patrimonial ajustado encerrou em R$ 8,08.
Dividendos
Distribuiu R$ 0,089/cota em dezembro. A gestão anunciou que NÃO haverá distribuição de rendimentos mensais até dezembro/2026 devido ao descasamento de caixa da transação (ganho de capital vs fluxo financeiro).
Indicadores
P/VP
0,75
DY Mensal
1,46%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
20,1%
Resultado por Cota
R$ 0,05
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
43.783
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
7,5 anos
Endividamento
1%
Portfólio
Número de Imóveis
1
Número de FIIs
1
Dívida Total
R$ 2.264.000,00
Destaques
- Venda de 6 ativos (83,2% do portfólio) por R$ 269,2 milhões concluída.
- Aprovação de amortização parcial para entregar cotas do TRXF11 aos acionistas.
- Inadimplência de aluguel do ativo FACAMP em dezembro (coberta por seguro).
- Valor Patrimonial fechou em R$ 8,08/cota.
Desafios
- Inadimplência do inquilino FACAMP no aluguel de dezembro de 2025 (acionado seguro fiança).
- Projeção de suspensão total de dividendos mensais até dezembro de 2026.
- Prejuízo de caixa estimado em R$ 43 milhões (-R$ 1,60/cota) devido à estrutura da transação.
- Redução drástica da diversificação, restando apenas 1 imóvel próprio.
Riscos do Fundo
- Risco de concentração extrema (Monoativo: FACAMP).
- Risco de liquidez e volatilidade das cotas do TRXF11 a serem recebidas.
- Risco de crédito do único inquilino restante (FACAMP já apresentou inadimplência).
- Ausência de fluxo de caixa mensal para o investidor (risco de renda).
- Risco de execução da amortização e questões tributárias envolvidas.
Notas
- O fundo aprovou amortização parcial estimada inicialmente em R$ 120,3 milhões.
- O preço da venda dos ativos (R$ 269,2 milhões) representou 98,3% do valor patrimonial dos imóveis.
- A da FACAMP está coberta por seguro fiança equivalente a 12 aluguéis.
Observações do Mês
O VIUR11 deixa de ser um fundo de renda urbana diversificado para se tornar um veículo de transição. A venda de 6 ativos para o TRXF11 altera completamente a tese de investimento. O valor será devolvido via amortização de cotas (TRXF11), mas o 'carry' negativo da transação forçou a suspensão dos dividendos mensais por um longo período (até 2026). O único ativo restante, FACAMP, apresentou no mês, adicionando risco pontual, embora coberto por seguro.
Propriedades
FACAMP
Campinas, SP
Vacância Baixa 22% 22%
FACAMP
Campinas, SP
GLA
12.088 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Único imóvel remanescente. Locado para FACAMP. Apresentou inadimplência no aluguel de vencimento em dez/2025; seguro acionado.
Inadimplência
Inadimplência verificada no mês.
Vacância
Estável em 0%.
FIIs
TRXF11
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Atípico
Regiões
São Paulo
Exposição por Segmento
Educação
Endividamento
Dívida Total
R$ 2.264.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
1%
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
n.a.
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
Saldo remanescente de aquisição, pagamento condicionado a obrigações precedentes.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado