FII CAPI SEC

CPTS11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O CPTS11 é um fundo híbrido (classificado agora como Hedge Fund) que investe majoritariamente em cotas de outros FIIs (71,0%) e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (24,8%). Em dezembro de 2025, o fundo apresentou um resultado robusto de R$ 0,093/cota, superando a distribuição de R$ 0,090 e permitindo acúmulo de reservas. Houve redução significativa na (compromissadas) para 15,7% do PL. Destaque para o investimento no recém-criado FII Midway Mall (MIDW), adquirindo exposição ao shopping em Natal/RN.

Desempenho

O fundo apresentou rentabilidade patrimonial de 3,53% e de mercado de 4,28% em dezembro, superando o (3,14%) e o . O resultado recorrente foi beneficiado pelo desempenho da carteira de FIIs e correta alocação de caixa após rotação de ativos. A cota a mercado encerrou a R$ 7,75, com desconto de 15,6% sobre o VP de R$ 9,18.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,090 por cota, representando um Dividend anualizado de 14,86%. O pagamento foi totalmente coberto pelo resultado do mês (R$ 0,093). O guidance para os próximos meses permanece entre R$ 0,08 e R$ 0,10, com cenário base em R$ 0,09.

Indicadores

P/VP

0,84

DY Mensal

1,16%

DY Projetado 12M

14,86%

Rentabilidade YTD

20,46%

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

355.275

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

59,85%

Prazo Médio

4,7 anos

Endividamento

15,7%

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Resultado mensal (R$ 0,093) superior à distribuição (R$ 0,090), recuperando reservas.
Redução da alavancagem (compromissadas) de 18,4% (nov) para 15,7% do PL.
Redução da taxa de gestão total para 0,90% a.a. (gestão + adm).
Aquisição de participação no FII Midway Mall (MIDW), novo ativo estratégico.
Carteira de crédito 100% adimplente e carteira de FIIs com upside potencial de 4,6% sobre VP.

Desafios

Manutenção de alto desconto da cota a mercado (P/VP 0,84) em dezembro de 2025.
Alta concentração em ativos geridos pela própria Capitânia (Risco de governança/conflito).
Cenário macroeconômico com Selic mantida em 15% a.a. pressiona custo da alavancagem.

Riscos do Fundo

Conflito de interesse estrutural crítico devido à alta concentração em fundos geridos pela própria Capitânia (CPOP, CPLG, CPUR, ADSH, MIDW, CPSH).
Investimentos circulares entre fundos da mesma família (ex: CPOP investe em fundos Capitânia).
Risco de alavancagem via operações compromissadas (15,7% do PL), sensível a juros altos.
Risco de mercado na carteira de FIIs (71% do portfólio), exposta à volatilidade da bolsa.

Notas

O fundo passou a ser classificado como 'Hedge Fund' em nov/2024.
Houve redução da taxa de gestão de 1,05% a.a. para 0,90% a.a. sobre valor de mercado.
Foi instituída taxa de performance de 15% sobre o que exceder 100% do (sobre ).
Gestão isentou temporariamente taxa de gestão sobre fundos da própria casa investidos (evitando double fee).

Observações do Mês

O CPTS11 fecha o ano de 2025 com melhora nos fundamentos operacionais: o resultado voltou a cobrir os dividendos, a foi reduzida significativamente (de ~20% para 15,7%) e o custo administrativo caiu. A estratégia de 'Hedge Fund' com rotação tática de CRIs para FIIs gerou valor patrimonial (+3,53% no mês). No entanto, a tese de investimento depende cada vez mais de veículos da própria casa (CPOP, CPLG, CPUR, ADSH e agora MIDW), o que eleva o risco estrutural de conflito de interesses, apesar da boa performance desses ativos.

CRIs

CRI Truesec 1E 331S Shopping Maringá Park

Shopping

Shopping・LTV 43,9%・

LTV Baixo

10,51%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

43,9%

Resumo

Ativo lastro é o Shopping Maringá Park. Fluxo de veículos 30 mil/dia. Taxa IPCA + 6,85%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária dos recebíveis

Inadimplência

Nula

CRI GPA TRX Bari 83S 1E

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 58,7%・

LTV Baixo

9,52%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

58,7%

Resumo

Alavancagem compra de 6 lojas Pão de Açúcar pelo TRXF11. Taxa IPCA + 5,00%.

Garantias

Alienação fiduciária das lojasFluxo de aluguel atípico

Inadimplência

Nula

CRI Virgo 4E 329S Pátio Malzoni

Comercial

Comercial・LTV 58,3%・

LTV Baixo

4,81%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

58,3%

Resumo

Aquisição de 6 lajes do Edifício Pátio Victor Malzoni. Taxa IPCA + 5,92%.

Garantias

Alienação Fiduciária do ativoCessão Fiduciária dos recebíveis

Inadimplência

Nula

CRI Truesec 1E 236S GSFI

Shopping

Shopping・LTV 41%・

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

41%

Resumo

Lastreado em shoppings da General Shopping. Taxa IPCA + 5,00%.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveis

Inadimplência

Nula

CRI Truesec 1E 340S Gazit

Shopping

Shopping・

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em recebíveis de locação do portfólio Gazit. Taxa IPCA + 5,89%.

Garantias

Cessão dos proventosFluxos do portfólio

Inadimplência

Nula

CRI Virgo 4E 264S Evolution

Comercial

Comercial・LTV 67,1%・

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

67,1%

Resumo

Alavancagem de compra de 3 lajes AAA pelo FII V2 Properties. Taxa IPCA + 5,80%.

Garantias

Garantia compartilhada

Inadimplência

Nula

CRI Habitasec 1E 148S HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 56,4%・

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

56,4%

Resumo

Garantia de imóveis avaliados em R$ 230MM. Taxa IPCA + 6,00%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisAval da HBR Realty

Inadimplência

Nula

CRI Habitasec 1E 242S HBR ComVem

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 82,2%・

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

82,2%

Resumo

Garantida por 11 imóveis de varejo urbano. Taxa IPCA + 5,00%.

Garantias

11 imóveis ComVemHBR Concept Tower

Inadimplência

Nula

CRI Truesec 1E 346S GPA RBVA

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 76,8%・

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

76,8%

Resumo

Locações atípicas de duas lojas GPA. Taxa IPCA + 5,60%.

Garantias

AF e CF dos imóveis

Inadimplência

Nula

CRI Bari 1E 93S Assaí CPUR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 86,9%・

LTV Médio

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

86,9%

Resumo

Garantia de 3 lojas Assaí, cedente CPUR11. Taxa IPCA + 5,10%.

Garantias

AF de 3 lojas Assaí

Inadimplência

Nula

CRI Bari 1E 98S Assaí CPUR II

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 41,1%・

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

LTV

41,1%

Resumo

Devedor CPUR11. Taxa IPCA + 6,00%.

Garantias

Lojas Assaí

Inadimplência

Nula

FIIs

CPOP11

Leia mais →

11,1%

VXXV11

Leia mais →

5,3%

GSFI11

Leia mais →

4,8%

CPLG11

Leia mais →

3,5%

HSRE11

Leia mais →

3,1%

ADSH11

Leia mais →

3,1%

CPOF11

Leia mais →

3,1%

LASC11

Leia mais →

2,7%

VVMR11

Leia mais →

2,7%

GARE11

Leia mais →

2,6%

TRXF11

Leia mais →

2,3%

CPUR11

Leia mais →

2,2%

MIDW11

Leia mais →

1,9%

Exposição por Índice

IPCA

100%

Exposição por Segmento

Shopping (CRI)

42,3%

Renda Urbana (CRI)

38,3%

Lajes Corporativas (CRI)

19,4%

Endividamento

Dívida Total

Alavancagem (Dívida/PL)

15,7%

Operações Compromissadas

CDI + 0,78%・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

CDI + 0,78%

Saldo Devedor

Resumo

Alavancagem via operações compromissadas representando 15,7% do PL. Estratégia continua com resultado positivo acumulado.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de CPTS11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII CAPI SEC

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento

Endividamento