Resumo do Relatório Gerencial de GAME11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII GUARD MU
GAME11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O GAME11 é um fundo de papel multiestratégia com essência em crédito imobiliário High Grade (foco em preservação de capital). Em novembro de 2025, o fundo seguiu sua estratégia de gestão ativa (reciclagem de portfólio), vendendo CRIs de menor spread e alocando recursos no FII Guardian Hedge Fund (GAHF) para compensação de ativos. O fundo anunciou sua 3ª emissão de cotas visando captar até R$ 100 milhões.
Desempenho
O fundo entregou um resultado de R$ 0,104 por cota, superior à distribuição realizada de R$ 0,095 por cota. O Dividend mensal foi de 1,08% (13,32% anualizado). O fundo mantém reservas robustas de R$ 0,116 por cota. A encerrou em R$ 9,40 e a de mercado em R$ 8,82 (desconto de 6%).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,095 por cota, representando um Dividend de 1,08% no mês. O fundo possui um guidance de manter esse patamar de distribuição mínima para os próximos exercícios, suportado por reservas de lucros.
Indicadores
P/VP
0,94
DY Mensal
1,08%
DY Projetado 12M
13,32%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,10
Dividendo por Cota
R$ 0,10
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
21.335
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
4,2 anos
Portfólio
Número de Operações
18
Número de FIIs
3
Destaques
- Reservas de lucros robustas de R$ 0,116 por cota
- Spread médio da carteira de IPCA + 9,02% e CDI + 3,15%
- Portfólio 100% adimplente em novembro de 2025
- 95% dos ativos possuem Alienação Fiduciária como garantia
- Início da 3ª Emissão de Cotas (Oferta Pública)
Desafios
- Contração da liquidez média diária para R$ 89,7 mil em novembro de 2025
- Cenário macroeconômico com Selic elevada (15,0%) pressionando o mercado secundário
- Necessidade de giro de carteira para destravar valor em cenário de abertura de juros
Riscos do Fundo
- Risco de liquidez devido ao baixo volume médio de negociação diária
- Alta concentração de investimentos em produto da própria gestora (31,78% no Guardian HF)
- Risco de mercado atrelado à volatilidade dos índices de inflação (74% IPCA)
- Risco de crédito, embora mitigado por garantias reais em 95% da carteira
Notas
- O fundo realizou a venda de 6 CRIs (BRF ViSa, JFL, GGRC, Mateus II, GPA VI, Rio Ave) para reciclagem de portfólio.
- Foi constituído o veículo 'FII Guardian Hedge Fund' para acomodar operações de troca de ativos.
- Guidance de dividendos mantido em R$ 0,095/cota.
Observações do Mês
O GAME11 demonstra uma gestão ativa eficiente, conseguindo gerar resultados acima da distribuição (R$ 0,104 vs R$ 0,095) e mantendo reservas saudáveis. A carteira tem boas garantias (95% Alienação Fiduciária) e zero. A estratégia de reciclagem via Guardian Hedge Fund (GAHF) permitiu destravar valor, mas elevou drasticamente a concentração em um veículo da própria gestora (31,78% do PL), o que exige atenção quanto a riscos de governança e desse ativo específico. O de 0,94 indica um desconto atrativo, mas a liquidez no mercado secundário está baixa.
CRIs
ALMANARA
Logístico
Logístico・LTV 65%・8%
LTV Médio 7,84%
ALMANARA
Logístico
Logístico・LTV 65%・8%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
8%
LTV
Resumo
Lastro em contrato atípico (BTS) de centro logístico/cozinha central da rede Almanara.
Garantias
UBERLÂNDIA REF.
Logístico
Logístico・LTV 65%・9,95%
LTV Médio 4,78%
UBERLÂNDIA REF.
Logístico
Logístico・LTV 65%・9,95%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
9,95%
LTV
Resumo
Centro de distribuição para a Uberlândia Refrescos (Coca-Cola).
Garantias
REPUBLICA LÍBANO
Residencial
Residencial・LTV 80%・10,8%
LTV Médio 4,75%
REPUBLICA LÍBANO
Residencial
Residencial・LTV 80%・10,8%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
10,8%
LTV
Resumo
Aquisição de terreno em região nobre de SP para empreendimento híbrido (Residencial + Hotel St Regis).
Garantias
COMPORTE
Logístico
Logístico・LTV 60%・3,8%
LTV Médio 4,44%
COMPORTE
Logístico
Logístico・LTV 60%・3,8%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
3,8%
LTV
Resumo
Lastro em Notas Comerciais da Viação Piracicabana, garantido por imóveis da companhia.
Garantias
RESID. MULTI
Residencial
Residencial・LTV 65%・8%
LTV Médio 4,39%
RESID. MULTI
Residencial
Residencial・LTV 65%・8%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
8%
LTV
Resumo
8 empreendimentos com aprox. 75% na Grande SP. Já performados.
Garantias
HBR W
Misto
Misto・LTV 75%・2,6%
LTV Médio 4,33%
HBR W
Misto
Misto・LTV 75%・2,6%
Tipo
CRI
Segmento
Misto
Taxa
2,6%
LTV
Resumo
Lastro em operação do Hotel W São Paulo realizada pela HBR Realty.
Garantias
LOTE5
Residencial
Residencial・LTV 63%・10,55%
LTV Médio 4,03%
LOTE5
Residencial
Residencial・LTV 63%・10,55%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
10,55%
LTV
Resumo
4 empreendimentos residenciais horizontais performados no interior de SP.
Garantias
EVOLUTION
Escritório
Escritório・LTV 40%・6,25%
LTV Baixo 4,01%
EVOLUTION
Escritório
Escritório・LTV 40%・6,25%
Tipo
CRI
Segmento
Escritório
Taxa
6,25%
LTV
Resumo
Aquisição de fração do edifício Evolution Corporate (AAA).
Garantias
VITACON
Misto
Misto・LTV 72%・2,36%
LTV Médio 3,96%
VITACON
Misto
Misto・LTV 72%・2,36%
Tipo
CRI
Segmento
Misto
Taxa
2,36%
LTV
Resumo
Debêntures Imobiliárias da Vitacon Participações.
Garantias
S.BENEDITO III
Misto
Misto・LTV 73%・4%
LTV Médio 3,76%
S.BENEDITO III
Misto
Misto・LTV 73%・4%
Tipo
CRI
Segmento
Misto
Taxa
4%
LTV
Resumo
Emissão Corporativa Grupo São Benedito. Garantia de unidades performadas.
Garantias
S.BENEDITO II
Misto
Misto・LTV 62%・3%
LTV Médio 3,55%
S.BENEDITO II
Misto
Misto・LTV 62%・3%
Tipo
CRI
Segmento
Misto
Taxa
3%
LTV
Resumo
Emissão Corporativa Grupo São Benedito. Garantia de 2 imóveis logísticos.
Garantias
MRV III
Residencial
Residencial・LTV 66%・3%
LTV Médio 3,23%
MRV III
Residencial
Residencial・LTV 66%・3%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
3%
LTV
Resumo
Financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co.
Garantias
MRV FLEX VI
Residencial
Residencial・LTV 63%・9,63%
LTV Médio 3,08%
MRV FLEX VI
Residencial
Residencial・LTV 63%・9,63%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
9,63%
LTV
Resumo
Contratos de compra e venda definitivo de unidades residenciais da MRV.
Garantias
PONTTE I
Misto
Misto・LTV 31%・6,5%
LTV Baixo 1,49%
PONTTE I
Misto
Misto・LTV 31%・6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Misto
Taxa
6,5%
LTV
Resumo
Créditos com garantia de imóvel (Home Equity) originados pela Pontte.
Garantias
MRV I
Residencial
Residencial・LTV 66%・3,25%
LTV Médio 1,07%
MRV I
Residencial
Residencial・LTV 66%・3,25%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
3,25%
LTV
Resumo
Financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co.
Garantias
MRV II
Residencial
Residencial・LTV 66%・3,25%
LTV Médio 1,07%
MRV II
Residencial
Residencial・LTV 66%・3,25%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
3,25%
LTV
Resumo
Financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co.
Garantias
S.BENEDITO IV
Misto
Misto・LTV 60%・3,35%
LTV Médio 1,01%
S.BENEDITO IV
Misto
Misto・LTV 60%・3,35%
Tipo
CRI
Segmento
Misto
Taxa
3,35%
LTV
Resumo
Emissão Corporativa Grupo São Benedito. 182 imóveis em garantia.
Garantias
MAUA I
Misto
Misto・LTV 39%・6,75%
LTV Baixo 0,97%
MAUA I
Misto
Misto・LTV 39%・6,75%
Tipo
CRI
Segmento
Misto
Taxa
6,75%
LTV
Resumo
Créditos de financiamento à aquisição de imóveis de diversos incorporadores.
Garantias
FIIs
Classes
Única
Sênior
Exposição por Índice
IPCA
CDI
Exposição por Segmento
Misto
Residencial
Logístico
Escritório
Varejo