FII RIOB VA

Livre

RBVA11—Relatório de Junho de 2025

Resumo

O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) é um fundo de gestão ativa com foco em gerar renda de longo prazo através de um portfólio diversificado de imóveis de varejo. Em junho, o fundo registrou um resultado de R$0,098 por cota e distribuiu R$0,09, mantendo a política de linearização dos proventos. A gestão destacou o avanço da obra para a Portobello, que atingiu 47,7% de conclusão. O período também foi marcado pela formalização da rescisão de três contratos com o Santander e a devolução de um imóvel pela Caixa Econômica Federal, impactando a do portfólio e exigindo novos esforços de comercialização.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,098 por cota no mês, superior à distribuição de R$ 0,09. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 8,52, resultando em um dividend anualizado de 12,7%. O desempenho da cota no mês foi negativo em 1,73%, enquanto o acumulado no ano é positivo em 1,04%. A física consolidada do fundo fechou em 6,9%.

Dividendos

A distribuição em junho foi de R$ 0,09 por cota, em linha com a média dos últimos seis meses. A gestão projeta um guidance de R$ 0,09 por cota para o segundo semestre de 2025, sendo R$ 0,08 de resultado recorrente e R$ 0,01 de resultado não recorrente, sustentado pela correção de aluguéis, vendas de ativos e a futura entrega do imóvel Portobello.

Indicadores

P/VP

0,80

DY Mensal

1,06%

DY Projetado 12M

12,7%

Rentabilidade YTD

1,04%

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

74.125

Métricas

Vacância Física

6,9%

Vacância Financeira

Não informado

Prazo Médio Restante

6,2 anos

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

300.954 m²

Destaques

Distribuição linearizada mantida em R$0,09 por cota, com yield anualizado de 12,7%.
Avanço significativo nas obras do imóvel BTS para Portobello (Gabriel Monteiro), atingindo 47,7% de conclusão, superando a meta de 47%.
Assinatura de distratos com o Santander para os imóveis Candelária, Ouvidor e Recife, gerando uma indenização de aproximadamente R$ 4 milhões.
Guidance de R$0,09/cota para o segundo semestre de 2025, sendo R$0,08 recorrente e R$0,01 não recorrente.

Desafios

Rescisão de contratos pelo Santander nos imóveis Candelária, Ouvidor e Recife em junho de 2025, aumentando a vacância e exigindo esforços de comercialização.
Devolução do imóvel Presidente Wilson pela Caixa Econômica Federal no início de junho de 2025, que agora se encontra vago e em processo de comercialização.

Riscos do Fundo

Concentração de 25,5% da receita no inquilino Caixa e 14,4% no Santander, totalizando quase 40% em dois grandes locatários do setor bancário.
Risco de vacância com 13 imóveis atualmente vagos, o que pressiona a receita recorrente do fundo.
Exposição significativa ao setor bancário, que responde por aproximadamente 26% do portfólio.
Dependência da comercialização de imóveis recém-desocupados (incluindo os anteriormente locados ao Santander e à Caixa) para recompor a receita e reduzir a vacância.

Notas

Todos os números neste relatório já foram adaptados historicamente para refletir a base 10 após 1:10.

Avaliação neutro

O fundo mantém uma distribuição estável de R$0,09/cota, sustentada por uma base de resultado recorrente e complementada por receitas não recorrentes, como a indenização da rescisão do Santander. A gestão demonstra proatividade na reciclagem do portfólio e no desenvolvimento do ativo para Portobello, que promete gerar renda de longo prazo. No entanto, o aumento da devido às recentes rescisões do Santander e da CEF (imóvel Pres. Wilson) representa um desafio de curto prazo que demandará esforços de comercialização. A de 10,78% é considerada gerenciável. A cota negocia com um de 0,80, indicando um desconto significativo em relação ao valor patrimonial, o que pode refletir as incertezas sobre a relocação dos imóveis vagos.

Propriedades

Cogna - São Bernardo do Campo

São Bernardo do Campo, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

out-34

GLA

23.771 m²

Assaí - Guarulhos

Guarulhos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

20.952 m²

Assaí - Jardim Apolo

São José dos Campos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

34.749 m²

Cogna - Santo André

Santo André, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

jun-27

GLA

7.722 m²

Santander - Centro - Santo André

Santo André, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-32

GLA

6.242 m²

Santander - Centro - Jundiaí

Jundiaí, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

jun-33

GLA

6.439 m²

Santander - Centro - Santos

Santos, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-32

GLA

4.505 m²

Pernambucanas - Franca

Franca, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

out-37

GLA

4.360 m²

GPA - Tatuapé

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

5.083 m²

Santander - Liberdade

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-32

GLA

5.002 m²

GPA - Brooklin

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

3.793 m²

GPA - Vila Rossi e Borchi

Campinas, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

3.167 m²

GPA - Pinheiros

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

2.935 m²

Paulista

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.857 m²

Resumo

Imóvel atualmente desocupado.

GPA - Centro - Guarujá

Guarujá, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

2.780 m²

Centauro - Paulista

São Paulo, SP・Centauro

Inquilino

Centauro

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

jul-41

GLA

2.551 m²

Caixa - Guaianases

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

2.475 m²

GPA - Centro - São Bernardo do Campo

São Bernardo do Campo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

2.365 m²

Pernambucanas - Assis

Assis, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

out-35

GLA

2.227 m²

Duque de Caxias

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel atualmente desocupado.

Renner - Oscar Freire

São Paulo, SP・Renner

Inquilino

Renner

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

out-33

GLA

2.083 m²

Santander - São Mateus

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-32

GLA

2.059 m²

Grupo Ultra - Berrini

São Paulo, SP・Grupo Ultra

Inquilino

Grupo Ultra

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

set-34

GLA

1.874 m²

Caixa - Jardim da Saúde

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-27

GLA

1.833 m²

Caixa - Via Anchieta

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-27

GLA

1.785 m²

Plano&Plano - Centro - São Bernardo do Campo

São Bernardo do Campo, SP・Plano&Plano

Inquilino

Plano&Plano

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

abr-27

GLA

1.524 m²

Caixa - Pirituba

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

1.368 m²

Caixa - Taipas

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

indeterminado

GLA

1.335 m²

Caixa - Guarapiranga

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-27

GLA

1.312 m²

Caixa - Planalto Paulista

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

1.299 m²

Caixa - Barra Funda

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

1.293 m²

Caixa - Senador Queiroz

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.137 m²

Caixa - Imperador

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

indeterminado

GLA

1.025 m²

Pernambucanas - Santa Fé do Sul

Santa Fé do Sul, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

out-31

GLA

1.020 m²

Ed. Olivetti Paulista

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

1.010 m²

Resumo

Imóvel atualmente desocupado.

Pernambucanas - Ipiranga

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-31

GLA

1.000 m²

Caixa - São Mateus (Jardim Tietê)

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

set-29

GLA

938 m²

Goodbe - Monções

São Paulo, SP・Goodbe

Inquilino

Goodbe

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

set-34

GLA

930 m²

Caixa - Pinheiros

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

set-25

GLA

910 m²

Caixa - Pedro Vicente

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-29

GLA

814 m²

Caixa - Mutinga

Osasco, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

jul-30

GLA

804 m²

M3Storage - Nova Paulista

São Paulo, SP・M3Storage

Inquilino

M3Storage

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

fev-27

GLA

693 m²

Caixa - Páteo do Colégio

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-29

GLA

676 m²

Caixa - Cipo Guaçu

Embu Guaçu, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

indeterminado

GLA

667 m²

Caixa - Parque Maria Helena

Suzano, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

581 m²

Ânima - Consolação

São Paulo, SP・Ânima

Inquilino

Ânima

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

587 m²

Caixa - Italianos

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-25

GLA

521 m²

Caixa - Vila Mascote

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

mai-30

GLA

500 m²

Conveniência - Senador Queiroz

São Paulo, SP・Conveniência

Inquilino

Conveniência

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

310 m²

Caixa - Centro - Nova Iguaçu

Nova Iguaçu, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

3.256 m²

Centro - Rio de Janeiro

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.034 m²

Resumo

Imóvel atualmente desocupado.

Praça Pio X - Rio de Janeiro

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

1.964 m²

Resumo

Imóvel atualmente desocupado.

Caixa 14 bis

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

1.900 m²

Caixa - Meier

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

1.484 m²

Caixa - Nilo Peçanha

São Gonçalo, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-27

GLA

1.388 m²

Caixa - Bandeira

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-27

GLA

1.339 m²

Ouvidor - Rio de Janeiro

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

1.240 m²

Resumo

Imóvel desocupado em junho/25 após rescisão com Santander.

Caixa - Avenida Chile

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

1.140 m²

Santander - Alcântara

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-32

GLA

1.089 m²

Candelária - Rio de Janeiro

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

1.040 m²

Resumo

Imóvel desocupado em junho/25 após rescisão com Santander.

Santander - Centro - São Gonçalo

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-32

GLA

951 m²

Caixa - Recreio dos Bandeirantes

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

919 m²

Itaú - Leblon

Rio de Janeiro, RJ・Itaú

Inquilino

Itaú

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

mai-29

GLA

917 m²

Caixa - Presidente Wilson

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-24

GLA

735 m²

Resumo

Imóvel devolvido pela CEF em junho/25 e atualmente vago.

Caixa - Leme

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

697 m²

Caixa - Rio do A

Campo Grande, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-28

GLA

571 m²

Caixa - Ipanema

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

510 m²

Santander - Vila Santa Cecília

Volta Redonda, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-27

GLA

2.920 m²

Super Nosso - Centro

Belo Horizonte, MG・Super Nosso

Inquilino

Super Nosso

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

mar-34

GLA

4.193 m²

Cogna - Funcionários

Belo Horizonte, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

5.940 m²

Cogna - Centro - Betim

Betim, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

24.483 m²

Centro Histórico - Porto Alegre

Porto Alegre, RS・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel atualmente desocupado.

Santander - Monsenhor Celso

Curitiba, PR・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

jun-33

GLA

2.183 m²

Pernambucanas - Curitiba

Curitiba, PR・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

out-31

GLA

1.930 m²

GPA - Parnamirim

Recife, PE・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

4.583 m²

Santo Antônio - Recife

Recife, PE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.357 m²

Resumo

Imóvel desocupado em junho/25 após rescisão com Santander.

Centro - Fortaleza

Fortaleza, CE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.511 m²

Resumo

Imóvel atualmente desocupado.

Santander - Centro - Fortaleza

Fortaleza, CE・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

jun-33

GLA

2.220 m²

Cogna - Turu

São Luis, MA・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

mar-29

GLA

24.287 m²

GPA - Asa Sul

Brasilia, DF・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

2.601 m²

Cogna - Jardim Europa

Cuiabá, MT・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

mar-29

GLA

15.659 m²

Participação Shopping Iguatemi Faria Lima

São Paulo, SP・Shopping Center

Inquilino

Shopping Center

Tipo de Contrato

Participação Imobiliária

Vencimento

Resumo

Participação direta em fração ideal de 75 cotas das 60.000 cotas do imóvel.

Projetos em Desenvolvimento

Gabriel Monteiro (BTS Portobello)

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP・47,7% concluído

47,7%

Conclusão

47,7%

Localização

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP

Entrega Prevista

12/2025

Inquilino

Portobello

Resumo

As obras superaram as fases de terraplenagem e fundação, com a estrutura 93% completa. Em junho, o avanço atingiu 47,7% do total, superando o planejado de 47%. O contrato atípico de 20 anos com a Portobello inclui multa contratual igual ao fluxo de aluguel.

ABL Total

1.838 m²

Tipo de Contrato

Atípico (20 anos)

FIIs

LASC11

Regiões

São Paulo

60%

Rio de Janeiro

18%

Minas Gerais

Maranhão

Mato Grosso

Pernambuco

Ceará

Distrito Federal

Paraná

Inquilinos

Caixa

25,5%

Cogna

25,5%

Santander

14,4%

Assaí

10,1%

GPA

7,8%

Centauro

5,4%

Renner

3,6%

Pernambucanas

3,5%

Super Nosso

1,5%

Outros

1,4%

Itaú

1,3%

Exposição por Segmento

Bancário

26%

Alimentício

20%

Educação

19%

Varejo Diversos

13%

Vago

12%

Outros

10%

Endividamento

Dívida Total

R$ 209.527.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

10,78%

CRI RBVA

Série 1: IPCA + 5,30% a.a.; Série 2: IPCA + 5,60% a.a.・Vence

Série

Série 1 e Série 2

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

Série 1: IPCA + 5,30% a.a.; Série 2: IPCA + 5,60% a.a.

Saldo Devedor

R$ 174.297.000,00

Resumo

Lastreado na aquisição dos imóveis Tatuapé, Guarulhos e São José dos Campos.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

CRI RBED Santo André

IPCA + 6,00% a.a.・Vence 07/2027

Série

Não informado

Emissão

04/2021

Vencimento

07/2027

Taxa de Juros

IPCA + 6,00% a.a.

Saldo Devedor

R$ 12.560.000,00

Resumo

Lastreado na aquisição do imóvel de Santo André.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

CRI RBED SBC

IPCA + 4,48% a.a.・Vence 11/2027

Série

Não informado

Emissão

10/2022

Vencimento

11/2027

Taxa de Juros

IPCA + 4,48% a.a.

Saldo Devedor

R$ 22.670.000,00

Resumo

Lastreado na aquisição do imóvel de São Bernardo do Campo.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado