FII RIOB VA

Livre

RBVA11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) é um fundo de investimento imobiliário de gestão ativa, focado na geração de renda de longo prazo através da locação de um portfólio diversificado de imóveis de varejo. Em julho, o fundo registrou um resultado de R$ 0,081 por cota e distribuiu R$ 0,09 por cota, mantendo sua política de linearização de proventos. Os destaques do mês foram o avanço para 64,4% da conclusão da obra para a Portobello, a venda de R$ 11 milhões em cotas do FII CPSH11 para reforçar o caixa, e a alienação do imóvel São Matheus, concluída no início de agosto. A gestão também reportou esforços de locação para imóveis vagos em São Paulo, Curitiba e Recife.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,081 por cota, abaixo da distribuição de R$ 0,09, utilizando resultado acumulado para complementar os proventos. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 8,45, resultando em um dividend anualizado de 12,8%. A física permaneceu estável em 6,9%. Para reforçar o caixa, o fundo realizou a venda de R$ 11 milhões do FII CPSH11, que gerará um prejuízo de R$ 1,3 milhão a ser compensado por outras receitas não recorrentes.

Dividendos

A distribuição de R$ 0,09 por cota foi mantida estável, em linha com a política de linearização de resultados do fundo. Como o resultado do mês foi de R$ 0,081 por cota, a gestão utilizou o caixa/resultado acumulado para completar o valor distribuído. A estratégia de reforço de caixa, incluindo a venda de ativos, visa sustentar as distribuições e honrar compromissos futuros.

Indicadores

P/VP

0,79

DY Mensal

1,07%

DY Projetado 12M

12,8%

Rentabilidade YTD

0,2%

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

75.009

Métricas

Vacância Física

6,9%

Vacância Financeira

Não informado

Prazo Médio Restante

6,2 anos

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

300.954 m²

Destaques

Venda de R$ 11 milhões em cotas do FII Capitânia Shoppings (CPSH11) para reforço de caixa.
Alienação do imóvel São Matheus (locado à Caixa) por R$ 5,5 milhões, com lucro de R$ 0,004 por cota, concluída no início de agosto.
Avanço significativo nas obras do imóvel BTS para a Portobello, atingindo 64,4% de conclusão.
Esforços de locação com recebimento de visitas para imóveis vagos em Duque de Caxias (SP), Avenidas (SP), Monsenhor Celso (Curitiba) e Recife (PE).

Desafios

Resultado do mês (R$ 0,081/cota) foi inferior à distribuição (R$ 0,09/cota), indicando uso de resultado acumulado.
Atraso na entrega do imóvel BTS Portobello, que teve a previsão alterada do final de julho para o final de setembro de 2025.
Necessidade de locar os 13 imóveis atualmente vagos para recompor a receita recorrente e diminuir a vacância de 6,9%.

Riscos do Fundo

Alta concentração de receita em poucos inquilinos: Cogna (26,4%), Caixa (25,7%) e Santander (14,1%) somam 66,2% da receita.
Risco de vacância elevado, com 6,9% da ABL vaga (13 imóveis), o que pressiona a receita recorrente do fundo.
Dependência da venda de ativos e resultados não recorrentes para complementar a distribuição de rendimentos, dado que o resultado operacional do mês foi inferior ao dividendo pago.
Risco de execução no projeto de desenvolvimento BTS Portobello, que já apresenta um pequeno atraso na entrega.

Avaliação neutro

O fundo demonstra uma gestão ativa na reciclagem de portfólio, como visto na venda do imóvel São Matheus e na posição do FII CPSH11, para reforçar o caixa e arcar com compromissos futuros. A distribuição de R$0,09 está sendo mantida por meio da linearização, já que a geração de caixa recorrente do mês foi insuficiente. O projeto Portobello avança bem, apesar de um pequeno atraso, e representa um importante futuro fluxo de receita contratual de longo prazo. A de 6,9% e a alta concentração em poucos inquilinos continuam sendo os principais riscos. Com de 0,79, o mercado embute um desconto significativo, possivelmente precificando os desafios de locação dos ativos vagos.

Propriedades

Caixa - Barra Funda - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.293 m²

Caixa - São Mateus (Jardim Tietê) - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

set-29

GLA

938 m²

Resumo

Imóvel alienado no início de agosto de 2025, mas considerado na carteira de julho.

Caixa - Guaianases - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

2.475 m²

Caixa - Guarapiranga - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-27

GLA

1.312 m²

Caixa - Imperador - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-25

GLA

1.025 m²

Caixa - Italianos - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-25

GLA

521 m²

Caixa - Jardim da Saúde - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-27

GLA

1.833 m²

Caixa - Pinheiros - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

set-25

GLA

910 m²

Caixa - Pirituba - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.368 m²

Caixa - Planalto Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.299 m²

Caixa - Senador Queiroz - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.137 m²

Caixa - Taipas - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

fev-25

GLA

1.335 m²

Caixa - Via Anchieta - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-27

GLA

1.785 m²

Caixa - Vila Mascote - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

mai-30

GLA

500 m²

Pernambucanas - Assis - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-35

GLA

2.227 m²

Pernambucanas - Franca - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-37

GLA

4.360 m²

Pernambucanas - Ipiranga - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-31

GLA

1.000 m²

Pernambucanas - Santa Fé do Sul - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-31

GLA

1.020 m²

Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

2.857 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Grupo Ultra - Berrini - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Grupo Ultra

Inquilino

Grupo Ultra

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

set-34

GLA

1.874 m²

Centauro - Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Centauro

Inquilino

Centauro

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

jul-41

GLA

2.551 m²

Duque de Caxias - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

jan-00

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Ed. Olivetti Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

1.010 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

GPA - Pinheiros - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

dez-29

GLA

2.935 m²

GPA- Brooklin - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

3.793 m²

GPA - Tatuapé - São Paulo/SP

São Paulo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

5.083 m²

Santander - Liberdade - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

5.002 m²

Goodbe - Monções - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Goodbe

Inquilino

Goodbe

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

set-34

GLA

930 m²

M3Storage - Nova Paulista - São Paulo/SP

São Paulo, SP・M3Storage

Inquilino

M3Storage

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

fev-27

GLA

693 m²

Renner - Oscar Freire - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Renner

Inquilino

Renner

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

out-33

GLA

2.083 m²

Caixa - Páteo do Colégio - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-29

GLA

676 m²

Portobello - Jardins - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Portobello

Inquilino

Portobello

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

GLA

1.838 m²

Resumo

Projeto de desenvolvimento (BTS).

Caixa - Pedro Vicente - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-29

GLA

814 m²

Santander - São Mateus - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

2.059 m²

Alocações Shopping - Faria Lima Iguatemi - São Paulo/

São Paulo, SP・Alocações Shopping

Inquilino

Alocações Shopping

Tipo de Contrato

Participação

Vencimento

Resumo

Participação direta em 75 cotas de 60.000 do imóvel.

Ânima - Consolação - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Ânima

Inquilino

Ânima

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

587 m²

Conveniência - Centro Histórico - São Paulo/SP

São Paulo, SP・Conveniência

Inquilino

Conveniência

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

310 m²

Caixa - Mutinga - Osasco/SP

Osasco, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

jul-30

GLA

804 m²

Assaí - Guarulhos - Guarulhos/SP

Guarulhos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

20.952 m²

GPA - Centro - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

2.365 m²

Cogna - São Bernardo do Campo - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-34

GLA

23.771 m²

Plano&Plano - Centro - São Bernardo do Campo/SP

São Bernardo do Campo, SP・Plano&Plano

Inquilino

Plano&Plano

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

abr-27

GLA

1.524 m²

Assaí - Jardim Apolo - São José dos Campos/SP

São José dos Campos, SP・Assaí

Inquilino

Assaí

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

34.749 m²

Cogna - Santo André - Santo André/SP

Santo André, SP・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

jun-27

GLA

7.722 m²

Santander - Centro - Santo André/SP

Santo André, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

6.242 m²

Caixa - Cipo Guaçu - Embu Guaçu/SP

Embu-Guaçu, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

ago-25

GLA

667 m²

Caixa - Parque Maria Helena - Suzano/SP

Suzano, SP・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

581 m²

Santander - Centro - Jundiaí/SP

Jundiaí, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

jun-33

GLA

6.439 m²

GPA - Vila Rossi e Borchi - Campinas/SP

Campinas, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

3.167 m²

GPA - Centro - Guarujá/SP

Guarujá, SP・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

2.780 m²

Santander - Centro - Santos/SP

Santos, SP・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

4.505 m²

Caixa - 14 bis - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.900 m²

Caixa - Avenida Chile - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.140 m²

Caixa - Bandeira - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-27

GLA

1.339 m²

Caixa - Ipanema - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

nov-32

GLA

510 m²

Caixa - Leme - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

697 m²

Caixa - Meier - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

1.484 m²

Caixa - Recreio dos Bandeirantes - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

919 m²

Presidente Wilson - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

jan-00

GLA

735 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Candelária - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

1.040 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Ouvidor - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

1.240 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Itaú - Leblon - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Itaú

Inquilino

Itaú

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

mai-29

GLA

917 m²

Centro - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.034 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Praça Pio X - Rio de Janeiro/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

1.964 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Caixa - Rio do A - Campo Grande/RJ

Rio de Janeiro, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-28

GLA

571 m²

Caixa - Nilo Peçanha - São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-27

GLA

1.388 m²

Santander - Alcântara - São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

1.089 m²

Santander - Centro - São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

951 m²

Caixa - Centro - Nova Iguaçu/RJ

Nova Iguaçu, RJ・Caixa

Inquilino

Caixa

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

nov-32

GLA

3.256 m²

Santander - Vila Santa Cecília - Volta Redonda/RJ

Volta Redonda, RJ・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-27

GLA

2.920 m²

Super Nosso - Centro - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Super Nosso

Inquilino

Super Nosso

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

mar-34

GLA

4.193 m²

Cogna - Funcionários - Belo Horizonte/MG

Belo Horizonte, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

5.940 m²

Cogna - Centro - Betim/MG

Betim, MG・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

24.483 m²

Centro Histórico - Porto Alegre/RS

Porto Alegre, RS・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.107 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Santander - Monsenhor Celso - Curitiba/PR

Curitiba, PR・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

jun-33

GLA

2.183 m²

Pernambucanas - Curitiba - Paraná/PR

Curitiba, PR・Pernambucanas

Inquilino

Pernambucanas

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

out-31

GLA

1.930 m²

GPA - Parnamirim - Recife/PE

Recife, PE・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

4.583 m²

Santo Antônio - Recife/PE

Recife, PE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-32

GLA

2.357 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Vago

Inquilino

Vago

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

GLA

2.511 m²

Resumo

Imóvel desocupado.

Santander - Centro - Fortaleza/CE

Fortaleza, CE・Santander

Inquilino

Santander

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

jun-33

GLA

2.220 m²

GPA - Asa Sul - Brasilia/DF

Distrito Federal, DF・GPA

Inquilino

GPA

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

dez-29

GLA

2.601 m²

Cogna - Jardim Europa - Cuiabá/MT

Cuiabá, MT・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

mar-29

GLA

15.659 m²

Cogna - Turu - São Luis/MA

São Luis, MA・Cogna

Inquilino

Cogna

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

mar-29

GLA

24.287 m²

Projetos em Desenvolvimento

BTS Portobello (Gabriel Monteiro)

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP・64,4% concluído

64,4%

Conclusão

64,4%

Localização

Avenida Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo, SP

Entrega Prevista

09/2025

Inquilino

Portobello

Resumo

Em meados de julho, a obra atingiu 64,4% de execução. A previsão de entrega foi ajustada do final de julho para o final de setembro de 2025. O fundo aportou R$ 1,0 milhão na obra no mês e estima mais R$ 4,7 milhões até a conclusão.

ABL Total

1.838 m²

Tipo de Contrato

Atípico (20 anos)

FIIs

LASC11

Regiões

São Paulo

61%

Rio de Janeiro

15%

Minas Gerais

10%

Maranhão

Mato Grosso

Paraná

Pernambuco

Distrito Federal

Ceará

Inquilinos

Cogna

26,4%

Caixa

25,7%

Santander

14,1%

Assaí

10,2%

GPA

7,9%

Centauro

5,7%

Renner

3,6%

Pernambucanas

3,5%

Outros

1,9%

Super Nosso

1,5%

Itaú

1,3%

Exposição por Segmento

Bancário

26,7%

Educação

22,1%

Alimentício

20%

Vago

12,1%

Vestuário

7,6%

Esportivo

5,8%

Outros

5,8%

Endividamento

Dívida Total

R$ 209.527.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

10,28%

CRI RBVA

Série 1: IPCA + 5,30% a.a.; Série 2: IPCA + 5,60% a.a.・Vence

Série

Série 1 e Série 2

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

Série 1: IPCA + 5,30% a.a.; Série 2: IPCA + 5,60% a.a.

Saldo Devedor

R$ 174.297.000,00

Resumo

Lastreado na aquisição dos imóveis Tatuapé, Guarulhos e São José dos Campos.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBED Santo André

IPCA + 6,00% a.a.・Vence 07/2027

Série

Não informado

Emissão

04/2021

Vencimento

07/2027

Taxa de Juros

IPCA + 6,00% a.a.

Saldo Devedor

R$ 12.560.000,00

Resumo

Lastreado na aquisição do imóvel de Santo André.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado

CRI RBED SBC

IPCA + 4,48% a.a.・Vence 11/2027

Série

Não informado

Emissão

10/2022

Vencimento

11/2027

Taxa de Juros

IPCA + 4,48% a.a.

Saldo Devedor

R$ 22.670.000,00

Resumo

Lastreado na aquisição do imóvel de São Bernardo do Campo.

Garantia

Aluguéis recebidos pelo GPA

Rating

Não informado