Resumo do Relatório Gerencial de ARRI11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ATRIO
ARRI11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O ARRI11 é um fundo de papel focado em CRIs (79,3% do portfólio) e alocações táticas em FIIs (18,2%). Em outubro, a gestão manteve a visão otimista para a compra de fundos de recebíveis dado o desconto de mercado. Não houve movimentações relevantes na carteira, que segue com fluxo de pagamentos adequado, apesar da pontual no ativo Ipatinga.
Desempenho
O fundo apresentou uma forte recuperação no resultado líquido contábil, totalizando R$ 2,52 milhões (estimado em R$ 0,12 por cota), cobrindo confortavelmente a distribuição de R$ 0,09. Esse resultado foi impulsionado significativamente por 'Ganho de Capital/Outros' (R$ 1,47 milhão), enquanto o resultado recorrente de juros permaneceu abaixo da distribuição. A cota valorizou 0,61% no mês.
Dividendos
Distribuição mantida em R$ 0,09 por cota, representando um dividend mensal de 1,37% (17,74% anualizado). O pagamento foi coberto pelo do mês, revertendo a insuficiência observada em setembro.
Indicadores
P/VP
0,77
DY Mensal
1,37%
DY Projetado 12M
17,74%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,12
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
21
Número de FIIs
6
Destaques
- Resultado líquido recuperou-se para R$ 2,52 milhões, cobrindo a distribuição.
- Dividend Yield mensal atrativo de 1,37% (17,74% anualizado).
- Fundo negociando com desconto expressivo, a 77,39% do valor patrimonial.
- Carteira com taxa média elevada de IPCA+ 11,48% e CDI+ 5,04%.
Desafios
- Em outubro de 2025, a geração de resultado recorrente (Juros - Despesas) foi de aprox. R$ 0,9 milhão, insuficiente para cobrir a distribuição sem o auxílio de ganhos de capital não recorrentes.
- O ativo CRI Ipatinga permanece em default e processo de execução de garantia.
- Dependência de ganhos de capital (trading) para compor a distribuição integral.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito elevado devido ao perfil High Yield da carteira (83,5% High Yield).
- Concentração em segmentos cíclicos como Incorporação (36,6%) e Loteamento (26,4%).
- Dependência de resultados não recorrentes (giro de carteira) para manutenção do patamar de dividendos.
- Ativo em default na carteira (CRI Ipatinga) com incerteza sobre recuperação do capital.
Observações do Mês
O ARRI11 entregou um mês positivo em termos de cobertura de dividendos, revertendo o cenário de setembro. O superou a distribuição, gerando uma reserva potencial. Contudo, a qualidade desse resultado é um ponto de atenção, pois mais de 50% do lucro líquido proveio de 'Ganho de Capital/Outros', enquanto a receita recorrente de juros dos CRIs (aprox. R$ 0,04/cota líquidos) não cobre sozinha os R$ 0,09 distribuídos. O desconto patrimonial ( 0,77) oferece margem de segurança, mas o risco da carteira e a dependência de trading exigem cautela.
CRIs
NAVE I
Logístico
Logístico・CDI+ 4,50%
8,63%
NAVE I
Logístico
Logístico・CDI+ 4,50%
Tipo
REIT
Segmento
Logístico
Taxa
CDI+ 4,50%
LTV
Resumo
Desenvolvimento de condomínio logístico com 2 galpões próximo ao porto de Itajaí/Navegantes. Obras ~60%.
Garantias
SANTE
Hotelaria
Hotelaria・IPCA+ 12,68%
7,87%
SANTE
Hotelaria
Hotelaria・IPCA+ 12,68%
Tipo
True
Segmento
Hotelaria
Taxa
IPCA+ 12,68%
LTV
Resumo
Término de obra do hotel Santé Vivre L'Experience.
Garantias
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 12,00%
7,47%
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 12,00%
Tipo
Travessia
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA+ 12,00%
LTV
Resumo
Incorporação de alto padrão em bairro nobre.
Garantias
PRO LOTES II
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 12,00%
6,2%
PRO LOTES II
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 12,00%
Tipo
REIT
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+ 12,00%
LTV
Resumo
Lastreado em recebíveis de 4 loteamentos.
Garantias
RAPOSO II
Incorporação
Incorporação・CDI+ 6,00%
5,96%
RAPOSO II
Incorporação
Incorporação・CDI+ 6,00%
Tipo
Travessia
Segmento
Incorporação
Taxa
CDI+ 6,00%
LTV
Resumo
Incorporação de alto padrão no Jardim Aquarius.
Garantias
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 13,00%
5,94%
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 13,00%
Tipo
Travessia
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA+ 13,00%
LTV
Resumo
Empreendimento de alto padrão (Resort).
Garantias
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 13,50%
5,92%
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 13,50%
Tipo
BSI Capital
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+ 13,50%
LTV
Resumo
Cessão definitiva de recebíveis de 317 lotes.
Garantias
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 9,00%
5,11%
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 9,00%
Tipo
REIT
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA+ 9,00%
LTV
Resumo
Contratos de locação de terminais (Tietê, Barra Funda, etc.).
Garantias
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 10,50%
5,07%
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 10,50%
Tipo
BSI Capital
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA+ 10,50%
LTV
Resumo
Cessão imobiliária para financiar SPE Rio Branco.
Garantias
INDT
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 9,00%
3,81%
INDT
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 9,00%
Tipo
True
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA+ 9,00%
LTV
Resumo
Antecipação de fluxo de contrato BTS para Instituto de Ciência e Tecnologia.
Garantias
QUARTIER I
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 13,50%
3,54%
QUARTIER I
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 13,50%
Tipo
BSI Capital
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+ 13,50%
LTV
Resumo
Recebíveis de 317 lotes da Quartier Urbanismo.
Garantias
HVL
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 12,00%
2,93%
HVL
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 12,00%
Tipo
Travessia
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA+ 12,00%
LTV
Resumo
Debênture (TSSA18) para condomínio Open View Aquarius.
Garantias
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 6,50%
2,54%
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 6,50%
Tipo
Virgo
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA+ 6,50%
LTV
Resumo
Capitalização da Cooperativa Agroindustrial Copagril.
Garantias
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 10,00%
2,25%
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 10,00%
Tipo
True
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+ 10,00%
LTV
Resumo
Loteamento Cidade Universitária.
Garantias
PRO LOTES
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 10,50%
2,19%
PRO LOTES
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 10,50%
Tipo
REIT
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+ 10,50%
LTV
Resumo
Holiday Park Land I e II.
Garantias
SOCICAM
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 10,00%
1,3%
SOCICAM
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 10,00%
Tipo
REIT
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA+ 10,00%
LTV
Resumo
Melhorias em ativos imobiliários (Tietê e Rodoviária).
Garantias
IPATINGA
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 10,00%
1,16%
IPATINGA
Loteamento
Loteamento・IPCA+ 10,00%
Tipo
True
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA+ 10,00%
LTV
Resumo
Operação com vencimento antecipado declarado. Fundo realizou provisão de 'PDD' de 60%. Em execução.
Garantias
Inadimplência
Default / Em execução
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 10,50%
1,03%
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 10,50%
Tipo
BSI Capital
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA+ 10,50%
LTV
Resumo
Financiamento de empreendimento da SPE Rio Branco.
Garantias
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 16,40%
1,02%
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・IPCA+ 16,40%
Tipo
Travessia
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA+ 16,40%
LTV
Resumo
Tranche subordinada do Resort Five Senses.
Garantias
RNI
Corporativo
Corporativo・CDI+ 1,70%
0,31%
RNI
Corporativo
Corporativo・CDI+ 1,70%
Tipo
Virgo
Segmento
Corporativo
Taxa
CDI+ 1,70%
LTV
Resumo
Desconto de recebíveis de loteamentos/condomínios da RNI.
Garantias
GLP
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 5,45%
0,21%
GLP
Corporativo
Corporativo・IPCA+ 5,45%
Tipo
Bari
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA+ 5,45%
LTV
Resumo
Desconto de aluguéis futuros da BRF S/A.
Garantias
FIIs
AROK11
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Classes
High Yield
Middle Grade
High Grade
Exposição por Índice
IPCA+
CDI+
Exposição por Segmento
Incorporação
Loteamento
Corporativo
Logístico
Hotelaria